Суд с Авгуром (Масштаб/А101 Девелопмент) по поводу просрочки и изменения проекта во 2 очереди

[Mimino]

Сорри, но тогда это не документ, по которому можно что то требовать, если он изменяется в одностороннем порядке.

Это еще почему? ДДУ на нее ссылается, по ней дольщики ориентируются хоть на какие-то технические параметры кота Шредингера в мешке. Особенно интересно почему она изменяется без участия дольщиков, может еще десяток этажей пристроить решат...

 

[с.е.р.г.е.й.]

По условиям договора, застройщик передаёт вам квартиру определённой площадью, на определённом этаже. Договор не содержит ссылки на проект, генеральный план застройки и обязательные требования по инфраструктуре района. Застройщик получал разрешение на строительство, согласовывал план застройки и всегда имеет право вносить изменения в проект и генплан, согласовав все изменения с определёнными структурами отвечающими за ту или иную часть проекта строительства. Внося изменения он не нарушает прав участников строительства, так как по итогам все получают то, что определено договором. Вот если бы, в вашем договоре содержались требования отражающие этажность дома, ссылки на проект, ссылки на генплан застройки и т.д., тогда бы можно было говорить о нарушении ваших прав. По этой причине подобные иски будут проиграны, и не будут иметь перспективы. Кроме этого суды не будут создавать прецеденты, зачем себя обременять дополнительной работой, ведь удовлетвори один иск, завтра в суд придут все остальные и, что тогда делать?

 

[Mimino]

с.е.р.г.е.й., проектная декларация прописана в ДДУ, изменения вносить право может и имеет, но они не должны ущемлять интересы дольщиков. Если участок переходящий в общую собственность дольщиков был сокращен раза так в 1,5 или 2 разве это не является существенным изменением условий договора, я уж не упоминаю народное слово "кидалово". Разве все наглядные пособия, ПД и обещания манагеров не являются публичной офертой? Тут даже компенсации не особенно интересуют, есть желание просто расторгнуть договор с выплатой процентов за пользование деньгами без штрафа за односторонний разрыв. Речь про 3-ю очередь конкретно, башню сносить не собираются, дом-гигант хотят воткнуть через дорогу вместо КБЦ, жить там как сельди в банке, где к тебе в гости люди не могут приехать т.к. машину поставить негде? Или ждать пока все построят, утереться и продать то, что получилось?
А купят потом "это" хоть за те деньги которые вложили? Очень большой вопрос, таких не довольных результатом будет много.

 

[с.е.р.г.е.й.]

Ну и давайте попробуем, если вы говорите, что желающих будет много, можно объединить всех в одно дело, в рамках защиты прав потребителей. Могу взяться за это дело, без предоплаты.
Иск будет подаваться от общественной организации в интересах группы потребителей, иск о расторжении договора, возврата суммы основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами, морального вреда и штраф.
Вознаграждение за результат по факту вынесенного решения в соответствии п. 6, ст.13 ЗОЗПП
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

 

[Mimino]

с.е.р.г.е.й., спасибо за предложение, подумаю над ним хорошенько, поговорить с риэлторами. Желающих много, но не многие решатся на разрыв, большинство будут пытаться продать потом то, что получилось. Не совсем понятно, как можно объединенить всех в одно дело? Предмет спора у всех разный.
Потом авгур, как я понимаю, должен отказать в выплате в досудебном порядке чтобы вообще что-то требовать, а штрафы в таком случае будут какие? 50% с того что откажется вернуть авгур, но заставит вернуть суд?
И так же пункт ДДУ о штрафе 10% при одностороннем расторжении разве законен? Ведь какие издержки застройщик несет, объект долевого строительства отходит ему, все оформление уже оплачено дольщиком.

 

[с.е.р.г.е.й.]

1. Если группа желающих организуется именно на расторжение договора, то предмет у всех один, так, что всех можно объединить в один иск.
Общественная организация
в интересах потребителей
Иванов
Петрова
Сидорова
и т.д.....

Исковое заявление
.............
Прошу суд
принять материалы в производство
возбудить гражданское дело
привлечь в процесс Иванова, с исковыми требованиями расторгнуть договор, вернуть ... стоимость договора и проценты за пользование.....
Петрева, с исковыми требованиями расторгнуть договор, вернуть ... стоимость договора и проценты за пользование.....
Сидорова, с исковыми требованиями расторгнуть договор, вернуть ... стоимость договора и проценты за пользование.....
и т.д.....
2. до подачи иска, направляется претензия в Авгур, с требованиями, ввиду не соответствия проекта ранее заявленного и притерпевшего изменения которые повлияли на проект в целом и условия будущего проживания, нарушая права и т.д.... расторгнуть договор, вернуть полную стоимость договора и проценты за пользование в таком-то размере.
3. если согласится добровольно вернуть, то штрафа не будет, но будут проценты за пользование, а они не маленькие, рассчитываются с момента оплаты договора по день расчётов
4. авгур добровольно не выплатит, а вернуть деньги удержав свои штрафы он тоже не сможет, так как требования на возврат полной и не какой другой, по этому если получиться и суд вынесет решение, то решение будет и с суммой договора, и с процентами, и со штрафом.
5. или суд просто откажет и на этом всё кончится, каждый останется при своём, вы с договором, они с обязательствами.

 

[Ratko]

Насколько мне известно, проценты по ипотеке суды присуживают к возврату почти в полном объеме. Видимо потому что эти расходы легко подтвердить документально через банк. А вот процент за пользование чужими денежными средствами (если купил за свои) не так успешно взыскивается. Я по этой причине выбрал неустойку за просрочку. Хотя и экономически значительно более выгодно вернуть деньги с процентами, так как рост недвижимости в цене окончательно прекратился с войной на Украине, а тут еще и плюс практически гарантированные проценты.

 

[Ratko]

Это еще почему? ДДУ на нее ссылается, по ней дольщики ориентируются хоть на какие-то технические параметры кота Шредингера в мешке. Особенно интересно почему она изменяется без участия дольщиков, может еще десяток этажей пристроить решат...

Разделяю возмущение, но, к сожалению, жульническая схема работает и в случае разбирательств суде я не вижу больших перспектив опираться на ПД. А раз перспективы в суде не очень, то сейчас что то требовать на основании ПД, это только эмоциями давить и наедятся на везение. Увы.

 

[с.е.р.г.е.й.]

проценты взыскиваются более успешней чем неустойки
один судья из двадцати, может додуматься и применить к процентам 333 ст.
но такие решения обжалуются
так как это совершенно два понятия, и два разных требования, и две разные статьи: неустойка и проценты.
ст. 330 ГК РФ Понятие неустойки
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
ст. 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
ст. 395 ГК РФ
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
в нашем случае размер процентов установлен законом
п.2, ст. 9 ФЗ -214
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

 

[AnnAdvisor]

Между снижением неустойки по ст. 333 ГК РФ и процентов по ст. 395 ГК РФ есть одна существенная разница: законодательный предел снижения неустойки за просрочку неденежного обязательства (например, по передаче квартиры) не установлен, а вот проценты за пользование денежными средствами нельзя снижать более, чем до размера, предусмотренного в п. 1 ст. 395 РФ, т.е. до 10,5% годовых. Кстати, неустойку за просрочку денежного обязательства тоже нельзя снизить ниже указанного минимума (п. 1 ст. 395 РФ), на это прямо указано в п. 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7.
С этой точки зрения проценты за пользование денежными средствами взыскивать выгоднее. Минус очевиден: при расторжении ДДУ дольщик лишается прав на квартиру, а полученные суммы (цена ДДУ, проценты, штраф, компенсация морального вреда) еще нужно получить по ИЛ, а это, согласитесь, время. К тому же встает вопрос о приобретении другой квартиры, а цены растут. По этой причине многие не идут на расторжение ДДУ. В этом случае можно воспользоваться положениями ст. 10 214-ФЗ о том, что дольщик вправе взыскать с застройщика убытки - сверх неустойки, процентов. То есть в случае расторжения ДДУ по основаниям, предусмотренным в ч. 1, 1.1 ст. 9 214-ФЗ, дольщик помимо указанных выше сумм вправе потребовать взыскания убытков в виде разницы между рыночной стоимостью аналогичной квартиры и ценой ДДУ, уплаченной дольщиком за квартиру. Такие решения судов уже есть. Как раз сейчас ведем такое дело, о результатах напишу.

 

[Mimino]

AnnAdvisor, с.е.р.г.е.й., только не совсем понятно, как и по какой ставке считаются проценты за пользованиие деньгами, если договор был оплачен в 2014 году? Ставка рефинансирования с тех пор стала ключевой ставкой, а существовали они какое-то время вместе (возможно, даже сейчас существуют одновременно). И чем нужно руководствоваться при её выборе законом или договором, у меня в ДДУ прописано:

Спойлер: Договор

"В случае одностороннего отказа от исполнения договора по вышеуказанным основаниям застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены настоящего договора, а так же уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой для физических лиц (1/300 Для Юр лиц) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, удачных участником. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств и/или части на расчетный счет застройщика до дня их возврата участнику."

Как не странно отсутствует ключевая фраза "1/150 ставки рефинансирования в день"! Т.Е. они пропихнули в договоре 10,5%(уч.ст.)/150*(стоимость договора)
И это за почти 2 года пользования деньгами? Или я как-то не правильно понимаю?

 

[Mimino]

А так же по договору:

Спойлер: Договор

"Помимо основной досрочного прекращения действия договора, предусмотренных законодательством РФ, договор может может быть расторгнут по инициативе участника в одностороннем порядке в случаях:
-неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта в предусмотренный срок.
- существенные нарушения требований к качеству объекта."

Нарушения в последних 2-х пунктах скорее всего не будет, но что значит "Помимо оснований досрочного прекращения действия договора, предусмотренных законодательством"? Имеется ввиду закон о ЗПП или 214?

 

[AnnAdvisor]

AnnAdvisor, с.е.р.г.е.й., только не совсем понятно, как и по какой ставке считаются проценты за пользованиие деньгами, если договор был оплачен в 2014 году?

В случае расторжения ДДУ по вине застройщика (ч. 1, ч. 1.1 ст. 9 214-ФЗ) проценты за пользование денежными средствами рассчитываются в соответствии с ч. 2 ст. 9 214-ФЗ: в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
То есть для расчета берется ставка рефинансирования (ключевая ставка), которая действовала на момент возврата денежных средств застройщиком либо на текущую дату,если денежные средства не возвращены (т.е. в настоящий момент берем ставку 10,5 %). Правда,есть практика, когда суды рассчитывают неустойку и проценты исходя из периодов просрочки (пользования денежными средствами), но это уже на усмотрение судьи. В силу закона для расчета берется одна ставка - на дату возврата денежных средств или на текущую дату.

 

[AnnAdvisor]

что значит "Помимо оснований досрочного прекращения действия договора, предусмотренных законодательством"? Имеется ввиду закон о ЗПП или 214?

Имеется в виду перечень оснований для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком, предусмотренный в ч. 1 ст. 9 214-ФЗ

 

[Mimino]

AnnAdvisor, спасибо за ответ, и все же, ни в тексте договора, ни в вашем сообщении нет указания на временные характеристики использование ставки:

Спойлер: ч. 2 ст. 9 214-ФЗ:

"... в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участникомдолевого строительства..."

Может я просто не понимаю юридических терминов, но 1/150 ставки в день? Т.Е.
(оплаченная стоимость) х (количество дней пользования деньгами) х (10,5%/150)
или в год
(оплаченная стоимость) х (количество лет) х (10,5%/150)
или вообще от всей суммы вне зависимости от срока
(оплаченная стоимость) х (10,5%/150)?

 

[Вихрь]

К слову сказать, некоторые представители карманных компаний Авгура мне говорили, что Авгур рад бы отдать городу придомовые территории, так как ему приходится за них платить немалый налог, но город упорно не хочет брать на баланс.
Поэтому, чтобы как то стимулировать этот процесс и попутно извлечь выгоду Авгур затеял устройство на придомовой территории платных парковкок на Лазурной и Ясной (скандал в прошлом году с телевидением и проколотыми колесами жильцов http://www.m24.ru/articles/102139 ), тем самым вызвать общественный резонанс. Но, мол, ожидания не оправдались - город все равно не берет ( поэтому пришлось проколоть колеса)

+ по какому то постановлению( номер не запомнил, но они часто на него ссылаются, можно узнать, если нужно ) придомовая территория это чуть ли не только метровая заасфальтироавнная опалубка вокруг дома.

Пусть город берет эти территории себе, хоть метр, хоть сто метров, и поставит общ. парковку, парки и прочее! Общественное благо должно принадлежать государству, которым безвозмездно потом будут пользоваться жители, которые исправно платят налоги!!!

 

[AnnAdvisor]

AnnAdvisor, спасибо за ответ, и все же, ни в тексте договора, ни в вашем сообщении нет указания на временные характеристики использование ставки:

Спойлер: ч. 2 ст. 9 214-ФЗ:

"... в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участникомдолевого строительства..."

Конечно, это размер процентов за каждый день просрочки.
Расчет производится о следующей формуле:
E = A × B × 2/300 × 10,5 / 100, где
• Е – общая сумма процентов за пользование денежными средствами;
• А – стоимость Квартиры по Договору;
• B – количество дней пользования денежными средствами;
• 2/300 - размер ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены Договора за каждый день пользования денежными средствами;
• 10,5/100 – ставка рефинансирования ЦБ РФ.

 

[AnnAdvisor]

Кстати, обращаю внимание дольщиков, что ЦБ снизил значение ключевой ставки, по которой рассчитывается неустойка за просрочку передачи объектов ДДУ, с 10,5 % до 10 %. Новое значение ключевой ставки применяется с 19 сентября 2016 года. Это значит, что в случае, если объект ДДУ не был передан по акту ПП до 19.09.2016, неустойку необходимо рассчитывать исходя из ставки 10 %.

 

[Mimino]

AnnAdvisor, здравствуйте, скажите пожалуйста является ли изменение проекта причиной для разрыва ДДУ с выплатой процентов за пользование деньгами(согласно ст.9 фз 214):
1) изменение проекта в части намерения(документально подтвержденного есть ответ от департамента развития новых территорий, и материалов с сайта застройщика) постройки дома вместо ТЦ (КБЦ),
http://newkommunarka.ru/threads/Новый-корпус-вместо-КДЦ.9/page-117
который при покупке фигурировал во всех рекламных проспектах (безуказания об отношении их к публичной оферте), а так же территории под парковку?
2) отсутствие в проектной декларации упоминания о детском саде, который занимает большую часть участка земли, отведенной под строительство (необразного, а с конкретным кадастровым номером и размером прописанными в ДДУ и ПД), а так же присутствии наупомянутой территории водонапорной башни (величиной с 8-ми этажный дом)?
Т.Е. может ли для основанийрасторжения ДДУ служить публичная оферта из рекламного буклета и проектная декларация?

 

[ATA]

Уважаемые юристы!
Выскажете свое мнение, пожалуйста. Сегодня состоялось заседание в суде по просрочке. Авгур не явился, письменно ничего не написал, судья быстро подсуетилась и авгур выслал факсом ходатайство о снижении. В заседании была я сама, без юриста. Результатом довольна. Есть ли у авгура шанс обжаловать вынесенное решение, как считаете ( если подадут апелляцию)? Т.е. получается, что доказательств несоразмерности они не предоставили в суд, сами не явились. Может ли авгур задним числом в дело подсунуть вместо филькиной грамоты - факса, аргументированное ходатайство? А то у меня на руках ничего нет...только на телефон сфотала этот факсовый вариант ходатайства и всё, даже копию отказались делать.