Главным критерием при выборе жилья по-прежнему остается цена
19 мая 2017, 17:27
Раскупают самое дешевое или самое качественное в рамках бюджета предложение
Москва. 19 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Тенденция последних лет говорит о том, что качество жилья в массовом сегменте растет. Сегодня покупатели приобретают не только квадратные метры, но также обращают внимание на локацию и предлагаемую инфраструктуру. При этом, темпы продаж массовых застройщиков по-прежнему высоки и говорят о том, что главным критерием при выборе жилья продолжает оставаться его цена. О том, какие тенденции сегодня превалируют в сегменте эконом-класса, "Интерфакс" узнал у экспертов рынка.
Как рассказала "Интерфаксу" директор департамента продаж "Галс-Девелопмент" Екатерина Батынкова, более 85% жилой недвижимости сегодня приобретается для собственного проживания, поэтому спросом пользуется жилье рационально спланированное.
"Главное требование — возможность эффективно использовать каждый квадратный метр", — пояснила она.
Согласна с коллегой руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome Ольга Кузина, которая отмечает, что для среднестатистического жителя, приобретающего жилье массового сегмента, крайне важным является вопрос планировок, а точнее, как можно большего количества комнат в рамках квартиры.
"В последнее время в планировках намечается тренд на западный опыт, то есть, когда есть кухня-гостиная и несколько спален. Но, несмотря на это, большинство покупателей на российском рынке все же стремится к тому, чтобы, например, в квартире 70-75 кв.м было не две спальни и кухня-гостиная, а пусть и небольшие, но три отдельных комнаты и маленькая кухня", — говорит она.
По словам руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлии Сапор, с 2015 года основной тенденцией на рынке жилой недвижимости столицы было ориентирование рынка на покупателя.
"Поэтому уже на стадии проектирования в рамках сегмента приоритет отдавался обеспечению максимально комфортного проживания. В связи с чем отмечался выход новых проектов по некоторым качественным характеристикам относящиеся к сегменту на класс выше, а по цене соответствовавшие более доступному предложению. При этом если говорить о доступности жилья на примере массового сегмента (эконом и комфорт): корректировка цен в динамике приемлемая", — прокомментировала она.
Эксперт отмечает, что за два года средневзвешенная цена комфорт-класса скорректировалась в сторону увеличения (+12,3% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года) и по итогам I квартала составила 154,5 тыс. кв.м. При этом тенденция роста обусловлена активным строительством масштабных проектов, вышедших за последний год. В динамике за последние два года показатель средневзвешенной цены эконом-класса сократился на 32,1%, и составил по итогам I квартала 2017 года 109,7 тыс. рублей за кв.м. Обусловлено это активным развитием сегмента, выводом новых проектов и корпусов в реализацию. Кроме средневзвешенной цены важным показателем является бюджет предложения, который снизился за счет тенденции оптимизации площадей квартир.
"По нашим подсчетам, сегодня в старых границах Москвы на первичном рынке недвижимости представлено 273 проекта (включая апартаменты). Это беспрецедентный объем предложения, который привел к жесткой конкуренции. В результате застройщики стали предлагать клиентам проекты на класс выше. Иными словами, повышать их качественные характеристики, одновременно сохраняя прежний уровень цен. Наиболее ярко это прослеживается в массовом сегменте, где за последние годы появились "фишки", свойственные ранее высокобюджетным новостройкам. Это дворы без машин, современные площадки для отдыха взрослых и детей, входные группы с индивидуальной отделкой, яркий фасад комплекса, собственные бульвары, а в некоторых проектах даже пешеходные набережные. Все эти фишки, доступные еще несколько лет назад в высоком бюджете, представлены сегодня на первичном рынке по ценам комфорт-класса", — рассказывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
При этом она отмечает, что уровень обеспеченности жильем в Москве оставляет желать лучшего. Сегодня в среднем на одного столичного жителя приходится 19 кв.м недвижимости, что ниже, чем в среднем по стране. Для сравнения — в европейских станах этот показатель равен 40 кв.м на человека, в Канаде — 70 кв.м.
"Согласно опросам, 40% населения нашей страны нуждается в улучшении жилищных условий. Однако по факту ежегодно это делает менее 1% из них. Таким образом, даже сегодняшний уровень цен нельзя назвать доступным для большей части населения нашей страны", — добавляет М.Литинецкая.
Эксперт отмечает, что сегодня в лидерах продаж оказываются проекты двух категорий. К первой относятся самые бюджетные новостройки без какой-либо претензии на уникальность.
"Несмотря на то, что в нашем понимании такое жилье не соответствует всем принципам современного проекта, его популярность определяется низким бюджетом покупки. Люди жертвуют комфортом ради экономии. Ко второй категории относятся проекты "на класс выше", то есть если человек неограничен в бюджете, то он отдает предпочтение более комфортным ЖК", — поясняет М.Литинецкая.
Ради комфортного, но более дешевого жилья некоторые готовы пожертвовать локацией и перебраться из столицы в область, но и там дела обстоят непросто.
Как говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова, сегодня на первичном рынке недвижимости сложилась очень удачная для покупателя ситуация. За тот же бюджет покупки, что и 3-5 лет назад, клиент может приобрести квартиру в проекте намного лучшего качества.
"Тем не менее, к сожалению, доступность жилья для среднестатистического подмосковного жителя все равно остается низкой. По итогам 2016 года средняя зарплата в Подмосковье достигла 42,46 тыс. рублей, что на 10% выше, чем в 2015 году (38,6 тыс. рублей). Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Московской области в 2016 году составила 70,4 тыс. рублей, тогда как в 2015 году была равна — 74,5 тыс. рублей. Таким образом, выходит, что в 2015 году на одну зарплату житель Подмосковья мог позволить в денежном выражении 0,5 кв.м на вторичном рынке, а в 2016 году — уже 0,6 кв.м. Разница в 10 кв.м или 20%", — поясняет она, добавляя, что на практике доступность жилья выше, чем это показывает официальная статистика, поскольку большинство граждан, формально имеющих регистрацию в Московской области, работают в столице, где уже совсем другой уровень зарплат.
Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов оптимистично напоминает о том, что тенденция последних лет такова, что качество жилья в массовом сегменте растет, а цена на него — падает.
"Уже сейчас качественное жилье доступно для массового покупателя, вопрос здесь лежит исключительно в плоскости удаленности такого жилья от центра Москвы", — говорит он.
Согласна с коллегой М.Литинецкая, которая отмечает, в столице уже произошла "качественная революция": "Из 55 проектов массового сегмента только один, согласно его характеристикам, можно отнести к эконом-классу", — говорит она.
При этом, по ее словам, такая позитивная ситуация типична именно для столицы: "Обстановка с качественным жилым фондом в регионах оставляет желать лучшего. Поэтому говорить о массовом появлении современных новостроек в масштабах станы, к сожалению, рано. У подавляющей части региональных девелоперов попросту нет достаточного запаса между себестоимостью и рыночной ценой квадратного метра. Поэтому переформатирование рынка в пользу улучшения качественных характеристик можно только в разрезе московского региона", — заключает эксперт.
