Полезно Готовимся к приему квартир. Вторая очередь ЖК Москва А101

[krokokot]

...Но данные недочеты юридически ни как не влияют на подписание акта приёма-передачи и сверки взаиморасчетов...

Здесь есть нюанс: в соответствии с ФЗ-214 застройщик имеет право в одностороннем порядке подписать акт приемки-передачи через два месяца лишь в случае когда участник долевого строительства уклоняется от подписания акта (статья 8, часть 6), но не когда объект построен с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества этого самого объекта (статья 7, часть 2). Во второй очереди налицо несоответствие квартиры техническим характеристикам, указанным в договоре (взять хотя бы стояки), и это нарушение со стороны застройщика дает дольщику право отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей (статья 8, часть 5). Руководствуясь все той же ст. 7, ч.2, мы вправе потребовать от застройщика в претензионном порядке один из трех вариантов решения (на свое усмотрение). Время здесь играет не в пользу застройщика, и чем дольше он тянет резину, тем больше набегает сумма неустойки за просрочку передачи квартиры.
Вот только застройщик игнорирует эти претензии и доказывать свою правоту, как обычно, придется через суд.

 

[SunLion]

krokokot, есть РВЭ - значит препятствий для подписания акта приёма-передачи нет.
Стояки расположены в подъезде согласно проекту, сильно сомневаюсь что их будут куда либо переносить. Аналогично и с остальными нюансами второй очереди, максимум что можно решить без суда - раздельный санузел, но как быть с обмером БТИ - вопрос, так же не стоит забывать что редакций ДДУ за время строительства домов 2-ой очереди было минимум пять.
Вопрос к Леонид, какие недостатки он просил устранить.

 

[Шкипер]

krokokot, есть РВЭ - значит препятствий для подписания акта приёма-передачи нет.
Стояки расположены в подъезде согласно проекту, сильно сомневаюсь что их будут куда либо переносить. Аналогично и с остальными нюансами второй очереди, максимум что можно решить без суда - раздельный санузел, но как быть с обмером БТИ - вопрос, так же не стоит забывать что редакций ДДУ за время строительства домов 2-ой очереди было минимум пять.
Вопрос к Леонид, какие недостатки он просил устранить.

Кого вообще волнует что там с бти будет. Главное что в фз четко написано, что если есть претензии в одностороннем порядке подписать акт невозможно. Можно почаще наведываться в офис, строчить заявления, просить письменный ответ. А у судьи будут наглядные материалы, что дольщик не отдыхал на бора-бора попивая кристалл, а как можно скорее хотел подписать акт

 

[krokokot]

krokokot, есть РВЭ - значит препятствий для подписания акта приёма-передачи нет.
Стояки расположены в подъезде согласно проекту, сильно сомневаюсь что их будут куда либо переносить. Аналогично и с остальными нюансами второй очереди, максимум что можно решить без суда - раздельный санузел, но как быть с обмером БТИ - вопрос, так же не стоит забывать что редакций ДДУ за время строительства домов 2-ой очереди было минимум пять.
Вопрос к Леонид, какие недостатки он просил устранить.

В проекте, в соответствии с которым был составлен подписанный мною договор, стояки должны быть расположены иначе - в санузлах. Да я и не прошу вернуть стояки, а лишь пересмотреть цену договора

 

[Леонид]

Спасибо за ответы! Все претензии с фотками я размещал толи в этой теме, толи в теме 10го корпуса. За все время мне только рабочий по окнам и дверям позвонил отметив что помимо отсутствия глазка дверь входнаяя вообще неправильная установлена. Такие двери ставить не имеют права. Но ему то пофиг - он третья сторона, а вот для авгура это проблема. Я не исключаю, что внутри за все это время больше никто не был.

 

[Darly]

Прошло уже больше месяца после составления претензии на устранение недостатков. Звонил в Авгур - там отмахиваются, что по готовности ничего сказать не могут, и что у них есть статус готов - не готов. На замечание, что обещали от двух недель до месяца все устранить, заявили, что по договору они должны устранить в "приемлемые сроки", и что это может быть и больше двух месяцев. И тут же предупредила, что по истечению двух месяцев они в одностороннем порядке составят передаточный акт. Ну и как всегда у них много квартир сразу сдается - всем не успевают. И чтобы подписывали передаточный с указанием недостатков - все должны устранить. У кого был похожий опыт и в какой срок они реально обязаны все устранить? Как их можно прижать?

я сейчас пишу не из вредности или чтобы "поумничать", прошу понять правильно и соответственно отнестись. Я и Феникс уже писали об этом, наверное не все обращают внимание. А зря!
Для того, чтобы защитить себя нужно при осмотре квартиры ТРЕБОВАТЬ подписания Акта осмотра (предварительной приёмки), именно его и никаких претензий. Почему? Потому что претензия - это одностороннее обращение, т.е. застройщик может и быть несогласен с претензиями, тогда только в суд, который легко и непринужденно может заявить, что полученное РВЭ свидетельствует о том, что построенный дом соответствует всем нормам и оснований для того, чтобы отказываться от приёмки нет.
Акт осмотра (предварительной приёмки) - двухсторонний, т.е. все претензии, указанные в нём считаются принятыми, при условии что обе стороны подписали (именно поэтому застройщик уклоняется от подписания этого документа).
На случай, когда застройщик отказывается подписывать акт осмотра нужно озаботиться приглашением 2 свидетелей, которые зафиксируют отказ представителя застройщика подписывать документ.
В самом Акте осмотра указывается дата устранения выявленных недостатков (разумный срок, согласно действующему законодательству, до 45 дней) .
Дополнительно пишется Претензия, в которой фиксируется требование передать квартиру (это важно!) в срок (из Акта) отвечающую условиям договора, требованиям действующего законодательства, в т.ч. устранить недостатки (из Акта), либо разъяснить со ссылкой на законодательство, проектную документацию (с приложением копий) почему требования не могут быть выполнены. В этом случае есть защита от одностороннего подписания Акта (т.к. есть аргументы в пользу того, что Вы не уклонялись от подписания). Но нужно понимать, что сам факт одностороннего подписания вполне может быть, т.к. АЭ плевать на всё. Но в суде можно будет доказать свою правоту, т.е. оспорить односторонний Акт.
Разумеется, всё это нужно только тем, кто решит бороться. Тем, кто берёт, что дают - можно не читать и ни чего из написанного не делать.
Относительно того, как прижать и чтобы устранили - повлиять можно только приведя за руку устраняльщика, если нужно менять окна\стеклопакеты и т.п. , то можно только ждать и надеяться (увы и ах), т.к. если есть только Претензия по форме АЭ, то прав, по сути ни каких нет и устранение исключительно на усмотрение АЭ.

 

[SunLion]

Darly, нам кстати на первую претензию пришёл официальный ответ от Авгура заказным письмом.

 

[krokokot]

тогда только в суд, который легко и непринужденно может заявить, что полученное РВЭ свидетельствует о том, что построенный дом соответствует всем нормам и оснований для того, чтобы отказываться от приёмки нет.

Давайте внимательнее почитаем ФЗ 214. Основанием для отказа от приемки может являться не только несоответствие теххарактеристикам (а раз получено РВЭ, то несоответствий как бы нет), но и также несоответствие условиям договора. Об этом я писал немного выше. В суде нужно особенное внимание обратить именно на этот пунктик.

 

[AliskA]

Darly, нам кстати на первую претензию пришёл официальный ответ от Авгура заказным письмом.

Угу ))) Акт о том, что притензии устранены в полном объёме. Сказочники...

 

[Darly]

Darly, нам кстати на первую претензию пришёл официальный ответ от Авгура заказным письмом.

ну, учатся они (вести претензионную работу, хотя бы на случай судебных тяжб). что сказать. у меня нет ни 1 ответа в письменном виде

 

[Darly]

Давайте внимательнее почитаем ФЗ 214. Основанием для отказа от приемки может являться не только несоответствие теххарактеристикам (а раз получено РВЭ, то несоответствий как бы нет), но и также несоответствие условиям договора. Об этом я писал немного выше. В суде нужно особенное внимание обратить именно на этот пунктик.

если бы в нашем государстве четко соблюдались все нормы ФЗ...
обратите внимание, что недостатки должны делать использование объекта по назначению непригодным (а критерием пригодности является РВЭ. круг замкнулся):
"В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков."
соответственно, внесение изменений в проект - да, нарушение, но если они не мешают использовать объект по назначению - то, как бы не считается. Исходя из этого устранимые недостатки имеет смысл требовать устранить или компенсировать расходы, неустранимые - только требовать уменьшение цены договора. + вариант - расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных сумм с %% за пользование. Последний вариант сейчас становится актуальным, т.к. продажи встали...Всё остальное - только зря трепать себе нервы (имхо)
Здесь (статья из 2-х частей) хорошо расписали, от чего не защищает 214 ФЗ. Мой вывод - защищает только от двойных продаж.

 

[krokokot]

если бы в нашем государстве четко соблюдались все нормы ФЗ...
обратите внимание, что недостатки должны делать использование объекта по назначению непригодным:
"В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков."
соответственно, внесение изменений в проект - да, нарушение, но если они не мешают использовать объект по назначению - то, как бы не считается. Исходя из этого устранимые недостатки имеет смысл требовать устранить или компенсировать расходы, неустранимые - только требовать уменьшение цены договора. + вариант - расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных сумм с %% за пользование. Всё остальное - только зря трепать себе нервы (имхо)

Опять же, внимательнее читаем закон. Связующим к тому, что вы выделили жирным, является фраза "иными недостатками". В этой главе исключительными являются два условия. Условие №1: "объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта" ИЛИ условие №2: "с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования". Выражение "которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования" относится ТОЛЬКО к условию №2.
Не верю, что судьи у нас все поголовно безграмотные и не могут верно трактовать законы. Но на то и существуют суды высших инстанций.

 

[Darly]

Опять же, внимательнее читаем закон. Связующим к тому, что вы выделили жирным, является фраза "иными недостатками". В этой главе исключительными являются два условия. Условие №1: "объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта" ИЛИ условие №2: "с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования". Выражение "которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования" относится ТОЛЬКО к условию №2.
Не верю, что судьи у нас все поголовно безграмотные и не могут верно трактовать законы. Но на то и существуют суды высших инстанций.

Ваше право верить или нет. Я только констатирую факты. Кроме букв закона есть еще обычная логика, которая у судей тоже присутствует , а согласно ей, если объект построен с отступлением от условий ДДУ, но при этом объект не стал непригодным для проживания (есть стены, пол, коммуникации, о чём свидетельствуют ЗОС и РВЭ), то правомерно и логично требовать уменьшения цены договора за ухудшение характеристик. Просто не подписывать АКТ или требовать устранить то, что нельзя устранить выглядит не логично и наводит на мысли о том, что цель - не получить квартиру для проживания, а обогатиться за счет сумм неустойки за задержку передачи квартиры. Суды на это болезненно реагируют, уже появились предложения о принятии законов о "потребительском экстремизме". Не считаю, что стоит "нарываться".
+ опять таки, если покупателю категорически претит принимать объект, не соответствующий условиям ДДУ, то самое логичное - это потребовать расторжения договора и возврата денег.
Чудес не бывает, к несчастью, и вероятность того, что присудят неустойку в полном размере+ обяжут перестроить дом - стремится к "0" .
Полагаю, что нужно трезво оценивать шансы и подходить рационально, при этом не спорю, что это сделать крайне затруднительно после общения с АЭ. Но если хотеть наказать, то приходится быть умнее, хитрее, сдержаннее и т.п.
повторяю, это - моё мнение. Каждый вправе решить для себя сам.

 

[Ratko]

но при этом объект не стал непригодным для проживания (есть стены, пол, коммуникации, о чём свидетельствуют ЗОС и РВЭ), то правомерно и логично требовать уменьшения цены договора за ухудшение характеристик

Учитывая, что dvav, говорил о том же думаю что это так и есть. Но думаю о последней соломинке :). Не будет ли аргументом в пользу моей правоты, то, что я требую устранения недостатков, вместо компенсации, так как оценить ущерб не представляется возможным, так как ущерба еще нет?
А аргументом, того, что нужно переделать будет: Выросшая сложность ремота, выражающаяся в трудоемкости проведения труб от порога, чем от стояка. Что ясно уже сейчас. (Правда, боюсь судья ответит просто: "Заказывайте стройэкспертизу. Я не эксперт") И это решение, нарушающее наши догворенности было принято без моего ведома.

 

[Darly]

Ratko, устранить обязаны, только если согласны с требованиями. Компенсация подразумевает доказательную базу, а это - строй.экспертиза с оф. организацией со всеми нужными лицензиями и допусками. Не собирала статистику, но то, что попалось именно по этой теме - компенсация за устранение недостатков - присуждали 100%, т.е. суммы по смете на устранение полностью

 

[Шкипер]

Учитывая, что dvav, говорил о том же думаю что это так и есть. Но думаю о последней соломинке :). Не будет ли аргументом в пользу моей правоты, то, что я требую устранения недостатков, вместо компенсации, так как оценить ущерб не представляется возможным, так как ущерба еще нет?
А аргументом, того, что нужно переделать будет: Выросшая сложность ремота, выражающаяся в трудоемкости проведения труб от порога, чем от стояка. Что ясно уже сейчас. (Правда, боюсь судья ответит просто: "Заказывайте стройэкспертизу. Я не эксперт") И это решение, нарушающее наши догворенности было принято без моего ведома.

Вы на форуме благословение хотите получить? Или нужно исковое заявление составить? В принципе можно и так все оставить, ну потратите дополнительные тысяч 10-15 на ремонт, зато в сомнениях пребывать не придется, а деньги это бумага, главное гармония внутри

 

[krokokot]

Ваше право верить или нет...

Вопрос о недоверии к вам не стоит. В моем посте даже намека не было на желание обогатиться или обязать застройщика сделать невозможное.
Свою позицию я уже выразил выше:

я и не прошу вернуть стояки, а лишь пересмотреть цену договора

Хотя правильнее было бы написать не прошу, а требую.
Вот только я считаю, что требовать неустойку мы имеем право, и свою позицию я обосновал.
Закон есть закон, здесь он на нашей стороне.
Но итог, конечно же, в большой степени зависит от квалификации юристов, представляющих интересы сторон.

 

[Darly]

Вопрос о недоверии к вам не стоит.
Но итог, конечно же, в большой степени зависит от квалификации юристов, представляющих интересы сторон.

Так и я тоже без личных претензий. Просто моделирую наиболее вероятный сценарий.

 

[SunLion]

Закон есть закон, здесь он на нашей стороне.

Юристы говорят: "Закон, есть закон", он никого не защищает... а дальше все зависит от обоснованности иска, суда и доказательной базы.
+ сейчас застройщик свещенная корова и его нельзя сильно кошмарить...
Я перед принятием решения - судиться или нет, искал приценденты, аналогичные ситуации с нашей второй очередью, судебные решение или дела в производстве - не нашёл, поэтому решил не испытывать судьбу, тратить деньги и своё время.

Хотя правильнее было бы написать не прошу, а требую.
Вот только я считаю, что требовать неустойку мы имеем право, и свою позицию я обосновал.
Закон есть закон, здесь он на нашей стороне.
Но итог, конечно же, в большой степени зависит от квалификации юристов, представляющих интересы сторон.

проблема в том, что застройщик в суде сможет обосновать перенос стояков в подъезд, минуя тему о экономической выгоде, учитывая что РВЭ получено и вода в квартире есть...
Максимум по суду застройщик прикрутит на ввод по "тройнику" и дотянет до кухни/санузла, а потом за собственные средства собственнику всё равно придётся переделывать этот "колхоз"...

 

[Ratko]

Вы на форуме благословение хотите получить? Или нужно исковое заявление составить?

Я выношу на критику, желательно юристов, один из аргументов. Вдруг у кого опыт есть.

В принципе можно и так все оставить, ну потратите дополнительные тысяч 10-15 на ремонт. Зато в сомнениях пребывать не придется

С благословением "смириться" я уж как нибудь сам себе священником :). А вот в сомнениях такой подход оставит очень даже высокие шансы пребывать, пустив воду в стяжке.