Процесс передачи квартиры происходит так:
1. Покупатель после получения приглашения (извещения) приезжает на объект и осматривает квартиру. Если он не выявляет никаких недостатков или находит несущественные дефекты, то подписывает акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе зафиксировать их в акте осмотра и до их устранения отказаться от принятия объекта.
2. После ликвидации недостатков происходит еще один осмотр квартиры и подписание повторного акта осмотра, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику. Затем подписывается акт приемки-передачи квартиры.
3. После подписания этого документа и произведения окончательных расчетов по увеличению стоимости квартиры (например, произошедшего из-за изменения площади в результате обмеров БТИ), застройщик передает покупателю ключи от квартиры, и на этом процесс передачи квартиры по ДДУ завершается.
К сожалению, на практике во время данного процесса покупатель может столкнуться с проблемой, связанной с обнаруженными в квартире недостатками. Часто застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты жилья. Как правило, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков (поскольку тогда строительная компания признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению).
Чем это грозит дольщику?
Имея на руках не подписанный другой стороной акт осмотра, у дольщика фактически нет доказательств о том, что застройщик уведомлен о выявленных недостатках и должен их устранить. В результате по истечении срока, предусмотренного ДДУ для принятия квартиры, застройщик сможет составить односторонний акт передачи квартиры.
Односторонний акт о передаче объекта предусмотрен законодательством для случаев, когда дольщик уклоняется от принятия квартиры. Согласно 214-ФЗ, спустя два месяца с момента, предусмотренного договором для передачи объекта, застройщик вправе создать односторонний акт (или другой документ) о передаче квартиры. После составления такого акта квартира признается перешедшей к покупателю.
Конечно, строительная компания может создать односторонний акт лишь при отсутствии подписанного двумя сторонами акта осмотра и имея доказательства того, что дольщик получил уведомление о завершении строительства (или отсутствует по указанному им в договоре адресу).
Таким образом, пока покупатель ждет устранения недостатков с актом осмотра без подписи застройщика, строительная компания может составить односторонний акт передачи квартиры.
Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, дольщик должен прибыть на осмотр квартиры в указанные в ДДУ сроки, при обнаружении недостатков требовать подписи застройщика на акте осмотра, а затем добиваться их устранения.
Что делать, если представитель застройщика отказывается ставить свою подпись на акте осмотра или не указывает в нем сроки устранения недостатков
Для того, чтобы застройщик не смог составить односторонний акт передачи квартиры, дольщику следует:
1. на объекте составить акт осмотра и забрать его с собой, если представитель застройщика отказывается подписывать документ;
2. написать заявление-претензию (в свободном формате) на имя руководителя отдела, занимающегося этим объектом;
В данном заявлении необходимо указать:
- ФИО;
- адрес построенного объекта;
- номер ДДУ, обстоятельства и время осмотра квартиры;
- ссылку на акт осмотра (в котором перечислены все выявленные недостатки);
- дату, до которой застройщик обязан устранить выявленные недостатки (закон «О защите прав потребителей» предполагает на это не более 45 дней);
- свое намерение после исправления недочетов прибыть на повторный осмотр;
- свое обязательство подписать акт приемки-передачи квартиры после устранения недостатков или право подать исковое заявление в суд, если они не будут устранены;
- свои контакты.
3. сделать два экземпляра документов (акта осмотра и заявления-претензии);
4. один экземпляр отправить по почте застройщику с уведомлением о вручении и описью вложения. Второй экземпляр с печатью почтового отделения и описью вложения оставить у себя.
При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, поскольку дольщик будет иметь доказательства об уведомлении строительной компании о выявленных недостатках.
Если застройщик в оговоренные в заявлении сроки не устранил недостатки и никак не отреагировал на претензию, покупатель, в соответствии со 2 пунктом 7 статьи 214-ФЗ, вправе потребовать через суд:
1. соразмерного выявленным недостаткам уменьшения цены ДДУ;
2. бесплатного устранения недостатков;
3. возвращения расходов, потраченных на устранение недочетов.
Нужно отметить, что в ДДУ могут быть установлены ограничения использования данных способов устранения недостатков.
Чтобы добиться удовлетворения своих требований в соответствии с одним из вышеперечисленных вариантов, дольщику необходимо:
1. провести независимую экспертизу (для каждого из вариантов);
2. для первого и второго вариантов составить смету расходов;
3. сохранить все чеки при устранении недостатков своими силами (для третьего варианта);
4. проконсультироваться с юристом и составить исковое заявление.
Устранение недостатков
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире. Для этого рекомендуется составить заранее план того, на что нужно при посещении квартиры обратить особенное внимание.
Обязательно стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства.
Для осмотра квартиры дольщик может пригласить специалиста в области строительства, знакомого с порядком приемки жилья в новостройке. Это целесообразно, поскольку покупатель, не являясь профессионалом в этой области, может не заметить существенные недостатки, касающиеся, например, материалов, применяемых для утепления стен или закрывания стыков панелей, способов прокладки электропроводки или коммуникаций, крепления отопительных приборов.
Недостатки могут быть незначительными (устранимые недостатки и дефекты). При обнаружении таких недостатков дольщик может сразу подписать акт приемки-передачи квартиры. Или составить акт осмотра квартиры, в котором необходимо перечислить обнаруженные недостатки, а затем требовать их устранения.
Но недостатки готовой квартиры могут быть более существенными (которые сложно или вообще невозможно устранить).
Если выявлены неустранимые недостатки или устранимые недостатки не исправлены в оговоренный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В таком случае покупатель может потребовать от строительной компании возврат денежных средств, оплаченных в соответствии с ДДУ. Кроме того, дольщик вправе получить проценты за использование этих денежных средств в размере одной трехсотой действующей на этот момент ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.
Нужно отметить, что проценты начисляются со дня первого взноса дольщиком денежных средств в соответствии с ДДУ и до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является физическое лицо, размер процентов увеличивается вдвое.
http://www.peresvet.ru/m/press/nashe_mnenie/poryadok_peredachi_kvartiri_po_ddu/
************
При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными.
Все недоделки и дефекты надо указать в акте приема-передачи жилого помещения, тогда строители будут обязаны устранить их в указанные сроки и за свой счет.
Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека.
Здесь
стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа "переделайте, мне не нравится", естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
К моменту приема квартиры дом уже должен быть принят госкомиссией.
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах, с подписями представителя СК. Один экземпляр остается у вас, второй отдаете строителям и, начинаете ждать исправления недоделок в согласованные сроки.
Если же застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае: указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень.
И последнее
Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист.
