1) Владимир, как по Вашему экспертному мнению, цены на квартиры упадут в рядом стоящих корпусах? Ваш прогноз?
2) И в продолжение. Наколько ликвидны квартиры в А101 в сравнении с остальной Коммунаркой?
Спасибо, друзья, за участие.
Владимир, с нетерпением жду и Вашего мнения.
AKl76, Добрый вечер!
Отвечаю... ))
1) Правильно ли я вас понимаю, что когда вы пишите: "цены на квартиры упадут в рядом стоящих корпусах? Ваш прогноз?"- вы спрашиваете - упадут ли цены в домах, близко расположенных к месту строительства нового корпуса на 600 квартир?
Вопрос вроде бы и простой, но, однако, однозначного ответа здесь нет.
Я рассуждаю так: не упали же цены на квартиры в корпусах, расположенных на улице Липовый парк (например в доме 11, доме 9), сданных в первую очередь во время строительства последующих очередей ЖК Москва А-101!?
- Мне думается, что не упали.
Ну по крайней мере я этого не заметил.
И вообще...
Поймите пожалуйста простую вещь: категория покупателей, принявших решение приобрести недвижимость на котловане, с сроком ожидания, в среднем 1.5-2 года, с минимальным первоначальным взносом и ипотекой под 6.5-8%, планирующих потом на год ввязаться в ремонт и только через 3 года 2.5-3 года въехать в квартиру или сдать ее в аренду,
И категория людей, рассматривающих покупку на вторичном рынке жилья, со сроком ожидания - 0 (ноль) и ипотечным кредитом с ставкой 9-12% , желающих жить прямо сейчас - это АБСОЛЮТНО РАЗНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ, с разными целями,
Словом, я считаю, что эти две категории вообще не пересекаются между собой.
Но цены почему то продолжают падать!
Вопрос: почему они падают?!
Глобальные причины понятны: - кризис, общий негативный фон, вытеснение корпорациями и холдингами среднего и малого бизнеса, все больше нарастающий депрес у населения,... - здесь все ясно, - поэтому не станем говорить о глобальных причинах,
Поговорим, локально, о ценах на недвижимость в Коммунарке,
Мне кажется, что основной и главной причиной просадки цен на вторичном рынке в Коммунарке является ОБЩЕЕ КОЛИЧЕСТВО выставленных собственниками квартир на продажу.
С ростом числа квартир расположенных в одной, близкой локации, возьмем например, всю улицу Липовый Парк - растет и конкуренция между этими квартирами.
Чем больше квартир, выставленных в одновременную продажу - тем больше выбор у Покупателя.
Чем больше выбор у Покупателя - тем больше он хочет торговаться.
А знаете как все это выглядит в действии?
За 1-2 дня до начала выходных дней, - покупатели, а часто их риэлтор, подбирающий им варианты, перед "походом на Коммунарку" ) - начинает обзвон искомых вариантов,
Уже на этапе обзвона грамотный риэлтор или внимательный покупатель понимает КАК на самом деле обстоят дела с продажами квартир в Коммунарке,
Как именно он это понимает? - Например, он увидел 20 вариантов в рекламе,
При обзвоне 20-ти квартир, если он слышит, что "ПОД АВАНСОМ" 2-3 из 20 - это говорит о том, что рынок вялый и можно хорошо торговаться,
При нахождении "под авансом" около половины квартир - говорит риэлтору о том, что рынок динамичный и нужно действовать быстро,
- Ну, - это так, - небольшое отступление,
Так вот, субботним утром прикатывает этот риэлтор со своим клиентом в Коммунарку и давай смотреть все варианты, пока ноги носят,
Из 15 квартир останавливаются на 2-3 вариантах,
Смотрят их повторно,
Максимально "уторговывают" две квартиры со схожими характеристиками,
Кто первый сдастся - тому и вносят аванс,
Остальные 14 остаются стоять на рынке до следующего рейда потенциальных покупателей в Коммунарку,
Да, согласен,
Таких групп покупателей может быть несколько за одни выходные,
А может и не быть ни одной,
Но не всегда они готовы выбрать квартиру за "1 приезд на район"
Поэтому - принимают решение приехать еще через неделю, посмотреть еще варианты и тогда уже принять решение,
Но!
За неделю-10 дней, количество однушек, желающих продаться, увеличивается с 15 до, например, 20, и конкуренция возрастает еще больше,
Некоторым продавцам уже начинает казаться, что рынок совсем встал и НИЧЕГО НЕ ПРОДАЕТСЯ
- это не так!
Любая квартира, абсолютно любая - Продается!
Но покупатель же выбирает не только планировку и количество комнат, - он также выбирает вид из окна, хороший этаж, незаблеванный подъезд, хочет видеть консьержа в окошке, улыбающегося соседа на лестничной площадке, хочет понимать где он будет парковать авто в 23 часа... +++, - поэтому, процесс принятия решения порой затягивается, но в конечном итоге он вносит аванс за ту квартиру, в которой, с его точки зрения, максимально сбалансированы все, интересующие его, характеристики, а цена минимальна.
Но давайте вернемся к нашим баранам, точнее к вопросу 2, который, на мой взгляд, тесно связан с вопросом 1 и о том, о чем мы сейчас говорили.
Наколько ликвидны квартиры в А101 в сравнении с остальной Коммунаркой?
Отвечаю.
Я не вижу никаких проблем с ликвидностью квартир, расположенных в "ЖК" Москва А-101
Дело, как мы уже поняли, не в локации, а в СООТНОШЕНИИ количества квартир на 1 реального Покупателя.
Короче, мы заметили, что квартиры, с одинаковой планировкой (или очень похожей), с одинаковым метражом, расположенные в разных частях или локациях поселка Коммунарка могут стоить и продаваться за РАЗНЫЕ ДЕНЬГИ.
Например, 1-но комнатную квартиру, расположенную на улице Лазурная мы продали на 450 000 рублей дороже, чем такую же квартиру, такой же площади, продающуюся в тот же промежуток времени, расположенную на улице Липовый Парк.
Так же получилось и с 2-х комнатной квартирой.
Я думаю - вы у же поняли ПОЧЕМУ.
Ответ простой: Квартал А-101 ( ул. Лазурная, ул. Ясная) пострился и сдался в 2013 году, некоторые дома самой первой очереди еще раньше - в 2012 году.
Прошло в среднем 4 года,
За это время самые первые инвесторы, заходившие в Коммунарку, (их около 50%) - продали свои квартиры.
Та группа, которая брала квартиру для проживания и успела разочароваться в Коммунарке - продали свои квартиры и укатили в Москву.
Заехали те люди, которые целенаправлено хотели жить в Коммунарке и те, кто еще не успел разочароваться, или выплатить ипотеку, чтобы свалить отсюда.
Так или иначе, - в голом бетоне проживать как-то неуютно и холодно, и особо квартиру не посдаешь, - поэтому, квартир БЕЗ ОТДЕЛКИ, в квартале А-101 практически не осталось, а если и есть - то крайне мало,
Но не всем нравится ваша улица Липовый Парк,
Некоторые хотят жить именно в Квартале, как они говорят, "на этой стороне Коммунарки", - а квартир, 1,2,3 и усе...
А на "липе" - их пруд пруди,
Поэтому, друзья мои,
На все нужно ВРЕМЯ,
Квартал просто опережает Липу по времени,
- Это сформированный микрорайон с высоким процентом заселения домов,
А что липа? - Иду сдавать или показывать квартиру - на этаже из 4 квартир вроде как две жилые, а две стоят закрытые с сантиметровой пылью на ручке входной двери,
Где все эти люди?
Почему квартиры стоят закрытые без ремонта?
Не могут продать?
Нет денег на ремонт?...
Со временем все выровнится,
Но до тех пор, пока будет идти рост предложения, - будем шагать плавно вниз...
Первичный рынок новостроек поднасрал всем продавцам вторички не тем, что открыл продажи и продает "котлованы", а тем, что
формирует в будущее подрастающий, с каждым месяцем увеличивающийся пул новых продавцов построенных квартир, которые жаждут (во время строительства планы у многих меняются) выбросить их на рынок. 
