Полезно знать: реальные ситуации и пути решения проблем

[Фотина]

Как минимизировать риски при покупке жилья
http://www.restko.ru/infoteka/4401

В конце 2014 года под влиянием стремительно падающего рубля россияне массово скупали квартиры в новостройках, особо не разбираясь в том, что именно они приобретают. Сегодня курс национальной валюты относительно стабилен, и у покупателей есть возможность выбирать проекты более вдумчиво. Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, как выгодно и с минимальными рисками купить квартиру в условиях экономической нестабильности на примере строящихся жилых комплексов Новой Москвы.

Спойлер

В кризис 2008-2009 года покупателям советовали в первую очередь покупать квартиры в новостройках, реализуемых по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов….». Сегодня крайне редко можно встретить иные схемы реализации жилья на первичном рынке. Да и покупатели стали более настороженными: о том, что при покупке нужно заключать исключительно договор долевого участия знают почти все. Однако большинство других советов не утратили актуальности до сих пор. Самое важное, на что нужно обратить внимание – это сроки окончания строительства, конкурентоспособные цены, закредитованность девелоперов, динамика продаж и построенная инфраструктура.

Высокая стадия строительной готовности

На сегодняшний день примерно в 40% новостроек Новой Москвы есть корпуса, ввод которых запланирован на 2016 и 2017 годы. Естественно, нельзя утверждать, что все они находятся в зоне риска. Многие из них возводятся проверенными застройщиками, репутация которых не вызывает сомнений. Но как показывает опыт, ситуация в кризис способна меняться настолько стремительно, что даже монстры девелоперского рынка могут оказаться на грани банкротства.

Оптимальным выбором для покупателей станет покупка квартиры в проекте, реализация которого находится в завершающей стадии. Например, в жилом комплексе «Спортивный квартал» все корпуса будут сданы в самое ближайшее время. А в квартале Южный «Новых Ватутинок» на все дома уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Адекватные цены

Известно, что чем ближе проект к завершению, тем выше стоимость квартир. Это второй аспект, который важен при покупке жилья в новостройках в кризис. Высокая стадия готовности должна сочетаться с конкурентоспособными ценами. Ведь у тех, кто стремится спасти свои накопления от обесценивания, далеко не всегда есть несколько дополнительных миллионов рублей для покупки квартиры в готовой новостройке.

Решением проблемы станут масштабные проекты, где за счет больших объемов девелопер может держать низкие цены даже на финальной стадии реализации проекта. Так, ЖК «Спортивный квартал» сегодня входит в тройку проектов Новой Москвы с самыми доступными по цене квартирами: минимальная стоимость лота здесь составляет 2,55 млн рублей. При этом два других жилых комплекса с низкими ценами на текущий момент находятся на стадии котлована.

Закредитованность девелопера

Третье, на что должны обратить внимание покупатели при выборе проекта, – закредитованность застройщика. «Современный рынок недвижимости характеризуется довольно высокой долей проектов, реализуемых с привлечением банковского финансирования, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - И если в периоды стабильности кредитная нагрузка не является проблемой, то в условиях кризиса банки могут закрыть кредитную линию или поднять процентные ставки до уровня, который поставит под угрозу реализацию проекта. Большое значение покупатели должны придавать тому, в каких банках кредитуется девелопер. Ведь чем ниже риск возникновения проблем у финансовой организации, тем меньше вероятность того, что эти трудности перекинутся и на застройщика».

Вне всякого сомнения, самым надежным российским банком является Сбербанк РФ. В настоящий момент он финансирует в Новой Москве строительство трех жилых комплексов: «Новые Ватутинки», «Спортивный квартал» и «Зеленая линия».

Динамика продаж

Высокая стадия строительства и низкие цены не всегда являются гарантией того, что у застройщика не возникнет проблем в кризис, а в этой новостройке будет комфортно жить или квартиру можно будет быстро перепродать при необходимости.

Само собой разумеется, что девелоперы прекрасно осведомлены о том, что высокие темпы продаж привлекают новых покупателей и трансформируются в новые сделки. Поэтому далеко не всегда застройщики раскрывают данные. Однако в проектах, где отбоя от покупателей действительно нет, скрывать нечего. На сегодняшний день в микрорайон Центральный жилого комплекса «Новые Ватутинки» в реализуемых корпусах продано уже около 50% квартир. В квартале Южный показатели еще более впечатляющие: в продаже осталось всего 8 корпусов из 87 построенных. Ну а ЖК «Спортивный квартал» можно вообще назвать одним из лидеров рынка Новой Москвы по уровню спроса – почти 90% квартир уже нашли своих покупателей.

«Самостоятельно узнать динамику продаж далеко не всегда возможно, однако есть несколько способов прикинуть, насколько активно реализуются квартиры, - поясняет Мария Литинецкая. – Например, большинство девелоперов размещают прайс-листы на сайтах. И количество квартир в продаже можно сопоставить с тем объемом, который завялен к строительству. Однако стоит насторожиться, если на сайте вы видите корпуса, отмеченные как проданные, а в офисе продаж вам говорят, что на самом деле квартиры в них еще есть в наличии».

Готовая инфраструктура

Однако, только лишь ценами, стадией строительства, кредитом от устойчивого банка и высоким спросом надежность проектов не ограничивается. Далеко не все, кто покупает квартиры в новостройках в кризис, являются инвесторами. Экономическая нестабильность провоцирует к более быстрому принятию решения тех, кто давно собирался улучшить свои жилищные условия. Для таких покупателей важно, насколько комфортной будет их жизнь в жилом комплексе и сможет ли девелопер выполнить свои обязательства по строительству инфраструктуры.

 

[Фотина]

Верховный суд упростил оформление права собственности на садоводческий участок
http://www.restko.ru/news/25914

Верховный суд РФ упростил оформление права собственности на садоводческий участок. Согласно принятому судебному постановлению, если участок был выдан еще в советское время и из право подтверждающих документов есть только справка из садоводческого товарищества, суды должны учитывать, только входит ли участок в состав садоводческого товарищества.

Подчеркивается, что садоводческое объединение было создано до вступления в силу Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" N 66, то есть до 23 апреля 1998 года. Кроме того, если гражданин хочет получить участок в собственность бесплатно, он должен быть членом этого товарищества и пользоваться участком на законных основаниях.

Рассматривая иски граждан о приватизации своих участков суды должны руководствоваться не только Земельным кодексом, Законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и законом о госрегистрации, но и принятыми ранее законами.

 

[Фотина]

Получить в собственность участок стало проще
http://www.restko.ru/infoteka/4418

Верховный суд упростил оформление права собственности на садоводческий участок.

В случае, если участок был выдан еще в советское время и из право подтверждающих документов есть только справка из садоводческого товарищества, суды должны учитывать, входит ли участок в состав садоводческого товарищества. "Второе — если это объединение было создано до вступления в силу Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" N 66, то есть до 23 апреля 1998 года. И, в-третьих, если гражданин хочет получить участок в собственность бесплатно, он должен быть членом этого товарищества и пользоваться участком на законных основаниях".

При этом, рассматривая иски граждан о приватизации своих участков суды должны руководствоваться не только Земельным кодексом, Законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и законом о госрегистрации, но и прежними законами. Так, в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденном Роскомземом 20 мая 1992 года, основанием для приватизации участков, которые люди получили до 1 января 1991 года, являются выданные в то время документы.

Прежде всего, к ним относятся государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков. Ну а если эти документы отсутствуют, то их могут заменить так называемые земельно-шнуровые и похозяйственные книги и другие документы, которые есть в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, в органах архитектуры или у самих землепользователей. Если в документе на землю, выданном гражданину до принятия Земельного кодекса, не указано право или просто невозможно понять, на какое право гражданину дали участок, считается, что на праве собственности, отмечает издание.

Особенности предоставления в собственность участков дачникам регулирует 28-я статья закона о садоводческих объединениях. Там прописано право граждан на приватизацию садовых участков, находящихся в бессрочной собственности. По 25-й статье того же садоводческого закона граждане имеют право регистрировать такие участки без чьего-то разрешения или согласия каких-либо местных чиновников, напоминается в материале.

 

[Дмитрий Александрович]

Мало кто знает, что существуют методы проведения экспертизы, позволяющие определить примерную дату постановки печати на документ.
Такая экспертиза может помочь и физическому, и юридическому лицу.
Принцип следующий: на экспертизу берётся подозрительный/оспаривамый документ (с оттиском печати), а также документы за разные даты, на которых стоят оттиски этой же печати. С применением уникального (не побоюсь этого слова) программного обеспечения производится анализ сканированных изображений (различных оттисков), в результате которого становится возможным установить примерный период, когда на лист бумаги была поставлена печать.
Таким образом вполне возможно установить, например, факт несоответствия даты, проставленной на документе, и даты постановки печати. Что в свою очередь можно использовать в качестве доказательства подложности докумета.

P.S.: Очевидно, что если печать практически не используется, то определение даты постановки оттиска может стать невозможным.

Иногда встречаются и более изощренные мошенники. Был в практике такой случай - человек обратился ко мне уже после того, как проиграл суд. Ответчик с помощью почерковедческой экспертизы (!) доказал, что подпись в долговой расписке, которую он выдал в подтверждение получения денег от моего клиента, сделана не им, хотя это видно невооруженным взглядом. Удалось "разбить" эту экспертизу, пригласив в суд специалиста, эксперта-почерковеда со стажем работы в Центре судебных экспертиз Минюста, который доказал, что экспертное заключение составлено с многочисленными нарушениями.
А вообще - почерковедение - наука очень интересная! Иногда можно даже определить, какими заболеваниями страдает человек, подписавший документ!
В зависимости от степени выраженности диагностических признаков можно установить:
- факт наличия или отсутствия необычности писма;
- характер необычности, постоянный или временный;
- группы естественных (не связанных с намеренным изменением), либо искусственных (связанных с ним) факторов необычности письма;
- группы естественных внутренних (стресс, болезнь, алкогольное опьянение, возрастные изменения) или внешних (необычная поза, материал письма либо пишущий прибор, выполнение письма без очков, влияние холодовых нагрузок) необычных форматов;
- группы искусственных факторов (подражание печатному шрифту, маловыработанному почерку, почерку или подписи другого лица, изменение общих и частных признаков, выполнение подписи с намеренным искажением (автоподлог) или замена пишущей руки;
- конкретного «сбивающего» фактора.

Все эти возможности почерковедческой экспертизы позволяют применять ее в случае признания сделок, завещаний и тд недействительными.

 

[Фотина]

Что должны быть указано в ПДКП
http://www.restko.ru/infoteka/4425

Рассказывает нотариус нотариально палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Покупатель и продавец жилья чтобы зафиксировать достигнутые договоренности о цене жилья, порядке оплаты, сроках заключения сделки прибегают к предварительному договору, после заключения которого продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке.

Спойлер

Указанный договор активно предлагают к заключению и риэлторы, рассматривая его, как способ удержания покупателя или продавца на растущем или подающем рынке жилья.

С точки зрения законодателя, цель заключения такого договора - это подготовиться к заключению основной сделки, при условии добросовестности сторон. Определить заранее условия сделки, чтобы требования сторон не оказались сюрпризом для каждого из них в момент заключения основной сделки. Это касается порядка и сроков снятия зарегистрированных лиц в квартире, комплектности передачи имущества, оплаты задолженности по коммунальным платежам, порядка расчетов и т.д. Иными словами, предупредить причины неорганизованности сторон при заключении сделки, собственно из-за чего на практике и “рассыпается” или переносится каждый 10-й договор купли-продажи.

Но практика по предварительным договорам пошла по иному пути, и договор стороны используют как “крючок”, на который пытаются усадить интересного продавца или покупателя, прописав в договор условие о задатке. В отличие от аванса, задаток при не заключении основного договора подлежит возврату покупателю в двойном размере. Если же покупатель в свою очередь откажется от приобретения объекта, то сумму задатка продавец вправе оставить за собой.

Судебная практика по поводу задатка высказывалась неоднозначно. Так Верховный суд считал, что задаток, как способ обеспечения исполнения предварительного договора, вполне состоятелен: Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20, а Арбитражный суд придерживался противоположной позиции: Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583. Вследствие чего и судебная практика носила весьма разнонаправленный характер, не всегда предоставляя возможность покупателю поживиться внесенной суммой в двойном размере при отказе продавца от продажи жилья по предварительному договору.

В связи с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу с 01.06.2015 г. (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), ст. 380 п.4 ГК РФ прямо предусматривает возможность указания задатка в предварительном договоре. При этом по договорам, заключенным до 01.06.2015 г., судебная неразбериха видимо так и будет продолжаться дальше.

В соответствии с правилами заключения предварительного договора, последний должен содержать все существенные условия основного договора. Для сделок с жильем - это цена, предмет, перечень лиц, имеющих право проживать в жилье. Форма договора – письменная в виде единого документа, подписанного сторонами. Если с первыми двумя условиями все понятно, то по поводу перечня лиц, имеющих право проживания в жилье, на практике возникают вопросы.

Право проживания члена семьи собственника в жилье может быть обусловлено законом или договором.

К законным основаниям можно отнести два наиболее распространённых случая: при приватизации жилого помещения член семьи собственника отказался от приватизации, т.е. не стал собственником, однако, в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если в момент приватизации данного жилого помещения указанное лицо имело равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, такое лицо сохраняет бессрочное пожизненное право пользования указанным помещением.

На практике, проверить наличие такого лица в жилье возможно только запросив архивную Ф-9, так при отбытию на службу в вооруженные силы, места заключения такие лица до недавнего времени снимались с регистрационного учета в жилье, и в обычной форме о зарегистрированных лицах в квартире увидеть их не возможно.

Другой пример связан с несовершеннолетними. По ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

К несовершеннолетним лицам, зарегистрированным в жилье, нужно относиться предельно осторожно, так как суды восстанавливают право проживания в квартире детей, даже и не находящихся под опекой или попечительством, если в последствии выясняется, что после продажи квартиры ребенку негде жить. Подобная практика подтверждается ПОСТАНОВЛЕНИЕМ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 8 июня 2010 г. N 13-П. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется истребовать согласие органа опеки и попечительства в любом случае, если в жилье зарегистрирован несовершеннолетний. Более того, покупателю лучше до сделки убедиться, что зарегистрированный несовершеннолетний проживает в достойном месте и на законных основаниях.

Идеальным вариантом является перерегистрация в иное жилое помещение к родителям или приобретение на ребенка права собственности в жилом помещении, пригодным для постоянного проживания.

К договорным основаниям права проживания относятся лица, проживающие по завещательному отказу, по договору найма, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

С указанными категориями на практике еще сложнее, так как выявить таких лиц бывает сложно. Например, до недавнего времени договор найма как обременение правом проживания жилое помещение, в Росреестре не регистрировался. В законе о государственной регистрации также ничего не сказано про обременение завещательным отказом, и практика в региональных реестрах разная. Подстраховаться покупателю от указанных рисков сегодня можно только внимательно изучая правоустанавливающие документы продавца, а еще лучше всю правовую историю квартиры, с момента первичной регистрации собственности.

Если при подписании предварительного договора, указанные выше лица в текст договора включены не были – такой предварительный договор считается не заключенным. Переданные деньги – задаток, аванс - считаются неосновательным обогащением и подлежат возврату покупателю. Однако, вернуть их бывает на практике не всегда просто.

Как было отмечено выше, обеспечением исполнения предварительного договора был задаток или аванс, однако законодатель с 1.06.2015 года предусмотрел еще одно основание – обеспечительный платеж. В отличие от аванса, который при не заключении основного договора придется вернуть в любом случае, и задатка, где при не заключении основного договора виновная сторона лишается внесенный суммы или обязана возвратить ее в двойном размере. По поводу судьбы обеспечительного платежа стороны договариваются в предварительном договоре по своему усмотрению, что конечно придает большей гибкости условиям предварительной сделки.

Суть валютной оговорки как способа защиты сторон от колебаний курсов валют в возможном изменении суммы платежа – цены сделки, пропорционально изменению курса валюты платежа к валюте, в которой выражен долг. В случае обеспечения интересов продавца жилья в предварительный договор возможно включение следующей формулировки: В случае если на день заключения основного договора курс доллара США по отношению к российскому рублю увеличится более, чем на 10 процентов, от курса на момент подписания настоящего предварительного договора, то и цена указанного в настоящем договоре объекта подлежит пропорциональному увеличению.

Опираясь на судебную практику, нужно отметить основное заблуждение сторон, возникающее после заключения предварительного договора. Стороны ошибочно считают, что если после заключения договора ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению сделки, то внесенная сумма задатка автоматический остается у продавца или соответственно покупатель получает право требования суммы в двойном размере. По правилам предварительного договора, если в течение установленного срока (если срок в предварительном договоре не установлен, то в течение года) ни одна из сторон письменно не заявит о предложении заключить основную сделку, то обязательства из предварительного договора прекращаются автоматический, и задаток покупателю необходимо вернуть в полном объеме.

Обращайтесь за заключением предварительного договора к нотариусу. Договор, заверенный нотариусом— это не только повышенная доказательственная сила в суде, но и удобство при заключении основного договора отчуждения жилья: сокращённые сроки регистрации, возможность рассчитаться за покупку через депозит нотариуса и бесплатное юридическое сопровождение в интересах всех сторон сделки.

 

[Фотина]

Как действовать при невозможности платить по ипотечным счетам
http://www.restko.ru/infoteka/4035

Выплата ипотечного кредита – процесс весьма небыстрый. Срок в 5-6 лет считается небольшим, средний же составляет 15 и более лет. А ведь даже за 5 лет в жизни любого человека может многое поменяться, причем порой кардинально в результате чего может возникнуть ситуация, когда дальнейшая выплата кредита становится просто невозможной. О том, как выйти из такого положения с наименьшими потерями, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Спойлер

Начать следует с того, что как бы резко ни ухудшились ваши финансовые возможности, скрывать этот факт от банка нельзя. Стратегия «взять и молча прекратить платежи» является исключительно проигрышной, хуже которой может быть только попытка физически скрыться от банка. Поэтому в банк надо обратиться еще до наступления просрочки и честно признаться в трудностях. Это продемонстрирует кредитору вашу ответственность и честность.

Но как рассказать банку о возникших проблемах? Если вы понимаете, что следующий платёж внести вовремя не сможете, да и вообще впереди предстоят непростые времена, следует написать подробное письмо и подкрепить его документами, которые подтвердят возникшие трудности: трудовую с записью об увольнении, справку о смерти близкого, справку из медицинского учреждения и т.д. Но просто рассказать о проблемах мало, нужно также представить банку хотя бы примерную стратегию выхода из кризисной ситуации. Если вы всё сделаете аккуратно, информативно и доходчиво, банк пойдёт вам навстречу, ведь он и сам заинтересован в планомерном и своевременном погашении кредита. Долгие суды, выселение заемщика и продажа залога – для кредитной организации это и хлопотно, и неприбыльно.

Итак, банк знает о вашей проблеме, какие варианты развития ситуации возможны дальше? Первый и, наверное, самый популярный выход из ситуации с неподъёмным кредитом – реструктуризация долга. Она подразумевает пересмотр условий соглашения между банком и клиентом в сторону их смягчения. Так, клиенту могут продлить срок кредитования, что уменьшит сумму ежемесячного платежа, могут предоставить рассрочку, в отдельных случаях даже снизить кредитную ставку. Четкой законодательной базы у этой процедуры в нашей стране нет, поэтому каждая ситуация рассматривается индивидуально.

Еще один способ – это рефинансирование кредита. По сути, оно представляет собой получение нового кредита для погашения старого. Ввиду этого рефинансирование подойдет скорее тем, у кого финансовые трудности лишь намечаются, но еще не наступили. Плюс этого способа состоит в том, что можно значительно улучшить условия кредитования. Сегодняшние ставки и условия по ипотеке значительно выгоднее, нежели, скажем, пять лет назад, как следствие, по ним финансовая нагрузка будет не такой серьезной. Можно увеличить и срок кредита. Конечно, серьезную выгоду можно получить лишь в том случае, если разница составит хотя бы 2-3%. К тому же, стоит помнить, что рефинансирование – довольно длительная процедура, требующая от заемщика и финансовых вложений на оформление всех документов.

Есть вариант и с рассрочкой или же отсрочкой платежей (так называемыми кредитными каникулами). Рассрочка подразумевает снижение платежей до посильной для клиента суммы. На сумму же отложенного долга при этом будут начисляться дополнительные проценты. Каникулы же подразумевают перерыв в платежах, во время которых клиент выплачивает лишь проценты по кредиту, не трогая само «тело» кредита. Эти два способа могут действительно помочь встать на ноги сбившемуся с курса заемщику. Но не стоит рассчитывать, что банк освободит его от уплаты на год или два. Как правило, каникулы предоставляются лишь на несколько месяцев.

Самый крайний и неприятный вариант – это продажа ипотечного жилья. Все вышеуказанные меры могут помочь выбраться из долговой ямы, однако бывают и такие ситуации, когда дальнейшая выплата кредита просто не представляется возможной. В этом случае не стоит затягивать и ждать, пока банк решит продавать имущество с молотка, так как в этом случае стоимость его может быть занижена, а на сумму долга успеют набежать серьезные проценты и пени. Поэтому квартиру стоит продавать не откладывая, предварительно заручившись согласием банка и узнав у него итоговую сумму задолженности, дабы покрыть её суммой сделки. Продажа залогового жилья не так проста, ведь на квартиру наложено обременение, поэтому для простой и быстрой продажи лучше воспользоваться услугами крупного агентства недвижимости.

 

[Дмитрий Александрович]

про детей речи нет, а родители....одним словом...нет повести печальнее на свете....как нибудь потом...

Самый безопасный способ передать нажитое имущество детям - переоформить имущество на них при жизни. Проверено. Завещания оспариваются и отменяются, право на обязательную долю все равно присутствует, а вот право собственности - это уже железно. Можно договор ренты с пожизненным иждевением

 

[Катена]

Самый безопасный способ передать нажитое имущество детям - переоформить имущество на них при жизни. Проверено. Завещания оспариваются и отменяются, право на обязательную долю все равно присутствует, а вот право собственности - это уже железно. Можно договор ренты с пожизненным иждевением

не в детях проблема...все гораздо сложнее и печальнее..

 

[Дмитрий Александрович]

не в детях проблема...все гораздо сложнее и печальнее..

Катена, рад представиться, Крейнес Дмитрий Александрович, решаю сложные и иногда печальные проблемы..)

 

[Катена]

Катена, рад представиться, Крейнес Дмитрий Александрович, решаю сложные и иногда печальные проблемы..)

Очень приятно, Екатерина. Прошу прощения...сейчас не могу собраться с мыслями и изложить суть проблемы...напишу по возможности вам в ЛС (если можно)...Буду рада хотя бы консультации и совету

 

[Дмитрий Александрович]

Очень приятно, Екатерина. Прошу прощения...сейчас не могу собраться с мыслями и изложить суть проблемы...напишу по возможности вам в ЛС (если можно)...Буду рада хотя бы консультации и совету

Конечно можно, пишите, спрашивайте.

 

[Дмитрий Александрович]

Спор о выплате страховой суммы.


Страховой случай - смерть застрахованного лица в заграничной поездке. Проблемы и решения.

Началась эта история с оформления наследственных прав. Наследодатель был убит во время деловой поездки в Чешскую республику. После его смерти осталось множество различных документов, подтверждающих наличие в собственности наследодателя при его жизни имущества, имущественных и интеллектуальных прав.

Среди этих документов родственниками погибшего был обнаружен и страховой полис уважаемой московской страховой компании — наследодатель застраховал свою жизнь и здоровье на время своей поездки за рубеж. Получение суммы страховой выплаты родственниками, которые являлись выгодоприобретателями в случае смерти застрахованного лица осложнялось тем, что точная дата смерти была неизвестна.

Роковая поездка состоялась в 2004 г. Соответственно, период действия страхового полиса ограничивался 2004 г.

После обнаружения тела погибшего была проведена экспертиза. Однако перед экспертами была поставлена задача лишь идентифицировать труп. За дату смерти была принята дата нахождения тела — 2007 г. Эта дата была вписана в свидетельство о смерти. Однако, по некоторым косвенным признакам — дата прекращения связи с погибшим, тот факт, что к моменту нахождения тело успело разложиться до состояния скелета и т.д., можно было предполагать, что убийство произошло через несколько дней после приезда указанного лица в Чешскую Республику.

Поскольку на досудебное предложение выплатить страховую сумму страховая компания ответила отказом, мотивированным тем, что страховой случай произошел за пределами действия договора страхования, было решено обратиться в суд.

В полицию края Чешской Республики, в котором было освидетельствовано тело, был направлен адвокатский запрос.

Чешские полицейский очень оперативно прислали ответ, приложив к письму копию приговора суда. Как оказалось, убийцы были найдены и в ходе судебного разбирательства была установлена дата убийства — 2004 г., то есть, в период действия договора страхования! Суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление, однако коллегия судей Московского городского суда отменила решение по формальным признакам.

Дело в том, что в соответствии со статьей 408 ГПК РФ, документы, выданные, составленные или удостоверенные в соответствии с иностранным правом по установленной форме компетентными органами иностранных государств вне пределов Российской Федерации в отношении российских граждан или организаций либо иностранных лиц, принимаются судами в Российской Федерации при наличии легализации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или федеральным законом.

Ни легализация ни апостиль в данном случае не были нужны, так как, кроме того, что и РФ и Чешская Республика подписали Гаагскую Конвенцию, упрощающую легализацию документов, между Российской Федерацией и Чешской Республикой существует договор о сотрудничестве, отменяющий даже проставление апостиля — документ просто должен быть переведен на русский язык, личность переводчика должна быть установлена нотариусом, что и было сделано.

Однако судьи Московского городского суда зацепились за следующую фразу статьи 408 ГПК РФ: «документы, выданные, составленные или удостоверенные в соответствии с иностранным правом по установленной форме компетентными органами иностранных государств». Так как я не имел сведений о состоявшемся в Чешской Республике суде, запрос был адресован в чешскую полицию. Полиция выслала на копию приговора суда, добросовестно заверив его своей печатью.

Естественно, что ни я, ни судьи Московского городского суда не знали, уполномочена ли чешская полиция заверять решения чешского суда.

Решение суда первой инстанции было отменено. Председательствующий судья, возвращая дело в суд первой инстанции, устно заметил после вынесения определения, что на новое рассмотрение должны быть представлены надлежащие документы, заверенные надлежащим органом. Данная, озвученная в судебном заседании позиция суда успокоила меня и к сожалению, я не нашел времени ознакомиться с текстом определения МГС в срок, установленный для его обжалования.

В рамках подготовки к судебному заседанию в суде первой инстанции, куда Московским городским судом было возвращено данное дело для нового рассмотрения, был запрошен и получен тот же приговор, но уже из чешского суда, заверенный печатями суда, переведен на русский язык. Однако, прочитав текст определения МГС перед заседанием суда первой инстанции, я ужаснулся, обнаружив, что в качестве основания для отмены суда первой инстанции указано, что на решении суда не был проставлен злосчастный апостиль, проставление которого на самом деле не требовалось!

Думается, что при составлении определения были попросту не глядя переписаны доводы жалобы страховой компании… Таким образом, не смотря на все доказательства и приведенные нормы права, суд первой инстанции, действуя в соответствии с определением вышестоящего суда, отказал в удовлетворении иска вследствие отсутствия не нужного апостиля..

Пришлось уже мне подавать жалобу на данное решение суда первой инстанции. Для подстраховки обратился в ЗАГС, где на основании приговора чешского суда было выдано новое свидетельство о смерти — с уточненной датой смерти — 2004 год.

И только после этого страховая сумма была взыскана — Московский городской суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение, удовлетворив заявленные исковые требования.

Очень приятно, Екатерина. Прошу прощения...сейчас не могу собраться с мыслями и изложить суть проблемы...напишу по возможности вам в ЛС (если можно)...Буду рада хотя бы консультации и совету

 

[Фотина]

Юристы рассказали о том, какой будет новая "дачная конституция" в Московской области
http://www.restko.ru/infoteka/4435

С 1 августа текущего года в Подмосковье должна вступить в законную силу «дачная конституция» – такое название закрепилось за еще не принятым «Региональным стандартом содержания и благоустройства территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан». О том, какой может быть грядущая «дачная конституция», рассказывает адвокат Олег Сухов.

Спойлер

Для начала отмечу, что на момент написания статьи областные власти еще не опубликовали стандарт содержания для всеобщего обозрения. В настоящее время он только проходит согласование в недрах администрации Московской области. Поэтому о его сути можно судить лишь из высказываний депутатов и чиновников. «Дачная конституция»- это сборник уже действующих норм Если исходить из имеющейся информации, то стандарт содержания – это результат обычной кодификации. По словам представителей Госадмтехнадзора Московской области, они взяли из тридцати пяти федеральных и региональных законов положения, касающиеся садоводческих (дачных) объединений, и свели их в один нормативный акт. Так появилась «дачная конституция» Московской области. Правила благоустройства СНТ Основные положения касаются благоустройства некоммерческих объединений садоводов. Например, стандарт регулирует высоту заборов и состояние дорог в поселке. Так, ограждения не должны превышать двух метров, в противном случае они создадут сложности, например, при тушении пожара или ликвидации стихийных бедствий. Забор следует ремонтировать каждые три года. Если же 20% и более процентов его площади придет в негодность, то ремонт необходимо делать немедленно. Правда это указание больше касается эстетики. А вот требования по организации въезда в поселок и состояния инфраструктуры опять же подчинены вопросам безопасности. СНТ должно поставить при въезде шлагбаум и ворота, заасфальтировать или покрыть дороги щебнем, наладить освещение поселка и установить информационные знаки, на которых указать расположение пожарного инвентаря, телефоны экстренных служб и так далее. Делается это для проезда пожарных машин и скорой помощи, а также для эвакуации людей в случае экстренных обстоятельств. Не забыл стандарт и о детских площадках. Члены СНТ вправе их строить, не забывая при этом, что игровые сооружения не должны иметь режущие и острые части. Тоже разумное требование. Кроме того, «дачная конституция» обязывает владельцев участков ремонтировать фасады, крыши и окна своих зданий. Около домов нельзя надолго оставлять (или бросать, как принято в России) автомобили, мусор, топливо и навоз. Опять же для того, чтобы не преграждать проезд автомобилям экстренных служб и не доставлять проблем соседям. Соблюдение санитарно -эпидемиологических норм Важное значение придается и санитарно-эпидемиологическим правилам. В частности, документ запрещает ставить туалеты ближе 12 метров от дома соседа, а колодец - ближе 8 метров. Нельзя сжигать и закапывать отходы. СНТ должно огородить площадку с контейнерами для мусора и заключить договор о его вывозе с фирмой, имеющей соответствующую лицензию. Кроме того, стандарт запрещает мыть и ремонтировать автомобили на территории общего пользования, а также сливать масло. Владельцы участков вправе будут заводить живность - коров, коз, кур, гусей и других домашних животных только с разрешения общего собрания дачников. Ну что сказать? Это требования нормального человеческого общежития: не мусорить, вывозить отходы и уважать права соседей. Срок хранения документов Наконец, нормативный акт затрагивает вопросы хранения бухгалтерских документов. Теперь руководство СНТ должно хранить их пять лет. Это поможет членам товарищества лучше контролировать свое Правление и при необходимости защищать интересы в суде. Выводы адвоката Подводя итоги, еще раз отмечу, что стандарт содержания не является абсолютно новым документом: все его требования существуют уже давно. Вопрос только в том, что они редко кем и когда исполнялись. Не решает эту проблему и «дачная конституция». Разумеется, все ее требования будут осуществляться за счет средств дачников. Но вот кто станет контролировать соблюдение нормативного акта? Какие органы? И как будет происходить данный процесс? На эти вопросы ответов пока нет.

 

[Фотина]

Как безопасно приобрести загородную недвижимость
http://www.restko.ru/infoteka/4438

По мнению аналитиков недвижимости, покупка земельного участка и строительство на нем жилого дома будет приобретать большую востребованность по ряду причин.

Во-первых, это цена приобретения, создания жилья. При самостоятельной постройке стоимость квадратного метра может получиться до трех раз меньше, чем жилья в городе. Следовательно, можно получить в три раза больше площади, чем в городе.

Во-вторых, экология и шумовые загрязнения в черте города на порядок больше, чем за городом. Ну, и последнее, с учетом перспектив падения цен на жилье в рублевом исчислении, с учетом разницы в стоимости жилья за городом и в черте города 20 процентов в пользу городской недвижимости, запас “прочности” по цене загородного дома получается на порядок выше. Даже с учетом минусов, связанных с неразвитостью инфраструктуры, загород представляется более целесообразным вложением для проживания, чем городские квартиры или тем более апартаменты. Существенным минусом покупки загородного дома является более сложное правовое регулирование процедуры приобретения и как следствие возникающих рисков по сравнению, например, с участием в строительстве по договору долевого участия, регламентированным 214-ФЗ. Земельный участок. (ЗУ)

Приобретение ЗУ возможно, как у фирмы – девелопера, организующей пространство для застройки (первичный рынок), так и приобретаемый у ФЛ, как правило уже с расположенным на нем строением (вторичный рынок). В первом случае все немного проще, если до покупки прояснить следующие обстоятельства:

1. Вид разрешенного использования земельного участка. Указывается в правоустанавливающем документе на собственность. Как правило, девелоперы работают с двумя видами: сельхозземли и земли, предназначенные для малоэтажной жилой застройки (ИЖС), см. приказ Минэка от 1.09.2014г. номер 540 Сельхозземли не предполагают возможности постройки жилого помещения на таком земельном участке. Собственники, тем не менее, возводят дома, и право собственности на капитальные постройки регистрирую в Росреестре в упрощённом порядке на основании 93-ФЗ, прозванного дачной амнистией на основании декларации об объекте недвижимости. Право собственности на объект недвижимости в итоге получают, как не жилое строение, зарегистрироваться в котором по факту не возможно.

В редких случаях девелоперы приобретают сельхозземлю, выделенную для КФХ (организации крестьянское фермерского хозяйства), для которой субъектом федерации устанавливается минимальная величина раздела (как правило от 1-го га) и в иной объеме участок разделить невозможно, что вызывает сложности у девелопера, заключавшего предварительные договора купли-продажи, исполнить взятые обязательства перед покупателями. Земли ИЖС предполагают возможность постройки жилого дома высотой не более 3-х этажей для постоянного проживания с возможностью регистрации в таком жилье.

2. Потребительский кооператив. Девелоперы с момента начала продаж земли регистрируют некоммерческую организацию в форме потребительского кооператива, на баланс которой передают инфраструктурные объекты и право на текущие обслуживание объектов общего пользования. Покупателям ЗУ при заключении сделки настоятельно рекомендуется вступить в указанное ЮЛ. Случаются злоупотребления руководством кооператива при формировании структуры затрат на обслуживание посёлка, выраженное в виде величины членских взносов, порядок и эффективность использования которых проследить бывает сложно.

3. Коммуникации. Большинство заявленных и рекламируемых проектов продаются по предварительным договорам до проведения процедуры межевания ЗУ (выделения конкретного ЗУ из всего ЗУ принадлежащего продавцу) и обеспечением участка коммуникациями в виде электричества и газа. Случается, что обеспечение ЗУ коммуникациями в последствии занимает гораздо больше времени и денег, чем планировалось, а иногда девелопер, в принципе, оказывается не способен на исполнение своих обязанностей. Без проведенных коммуникаций ЗУ лучше не приобретать.

Приобретение ЗУ на вторичном рынке более опасный процесс. Во-первых, на рынке недвижимости достаточно ранее учтенных ЗУ в отношении границ, которых не производились землемерные (межевые) работы. Т.е. понять, где такой участок начинается и где заканчивается можно лишь приблизительно. А поскольку межевание рано или поздно делать придется, то на практике, приобретая не отмежёванный участок в 20 соток, после межевания он может уменьшиться до 10. С видом разрешенного использования участка лучше всего ознакомиться в градостроительном регламенте территориального образования, так как расхожее мнение о том, что на землях поселений можно строить жилой дом, не соответствует действительности. Так, если, например, вид использования ЗУ в градостроительном регламенте указан под рекреационные цели, для целей отдыха, то жилой дом не удастся легализовать никогда. ЗУ с возведенным домом может представлять особую опасность, если дом построен не с соблюдением норм пожарной безопасности, отступов от границ земельного участка. Данное обстоятельство особенно сложно проверить, если границы участка не определены, и все может закончиться перестройкой купленного дома или его сносом, при его классификации как самовольной постройки по иску администрации района.

Указанный перечень проблем далеко не исчерпывающий. Из указанного выше, вывод очевиден только один: приобретать ЗУ как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, без юридической поддержки не стоит. Саму сделку лучше заверять у нотариуса, который в предварительной консультации, обратит внимание на спорные моменты покупки.

 

[Фотина]

Чего опасаться при заключении договора долевого участия
http://www.restko.ru/infoteka/3832

Договор долевого участия (или сокращенно ДДУ) справедливо считается юристами одним из самых безопасных для покупателя недвижимости соглашений. Признавая правомерность подобного суждения, стоит заметить, что, хотя данный документ и нивелирует многие правовые риски, однако освободить от них полностью не может даже он. Вот о том, что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика, заключившего договор долевого участия, и расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

«Несмотря на то что законодатель довольно четко определяет существенные условия договора долевого участия и предусматривает его обязательную регистрацию, тем не менее ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни. Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Если сюда приплюсовать ошибки в проектной документации, рейдерские захваты, коррупцию и волокиту государственных органов, то картина и вовсе становится унылой. Получается, заключив договор долевого участия, человек как бы вступает в рискованную игру, и не факт, что он выйдет из нее победителем. Это как с авиаперелетом: вроде и троекратная защита многих систем есть, и самолет исправен, а лайнеры иногда падают. Если окинуть взглядом события последних лет, следует прямо признать, что армия обманутых дольщиков все больше напоминает простодушных вкладчиков финансовых пирамид начала и середины 90-х годов. А что? Число потерпевших и размеры финансовых потерь граждан уже вполне-вполне сопоставимы.

Недострой или замораживание работ

Самым распространенным риском при заключении ДДУ является недострой или замораживание работ на строительной площадке. Рассматривая проблему внимательно, можно заметить, что основными причинами недостроя являются финансовая безграмотность и мошенничество сотрудников застройщика, ведущие к банкротству компании. Примеров великое множество: здесь вам и господин Полонский со своей небезызвестной «Кутузовской милей», и воронежские «СтройАрт» и «Новые Технологии Плюс», и московское ЗАО «Энергостройкомплект-М»… Список можно продолжать почти до бесконечности.

Все эти случаи на самом деле объединяет одно — авантюризм, а то и банальное воровство. Депутат Государственной Думы (а по совместительству и неплохой писатель-публицист) Александр Хинштейн как-то раз отвлекся от литературной деятельности, отложил в сторону ручку и подсчитал, что по данным на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значится 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. А по статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край.

Безусловным лидером в этом скорбном списке является Москва. Кстати, большинство несчастных дольщиков имеют на руках, как вы понимаете, договоры долевого участия, аккуратно зарегистрированные в Росреестре. Ну, и сильно это им помогло?

Обременения на объекты зарегистрированного права

Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков — физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания. Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу.

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют "нулевой" цикл строительства , когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат.

Когда застройщик сдал еще два этажа и частично расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно. Он — залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке.

Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась. Почему же тогда «почти»? Потому, что уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации.

Двойная регистрация

Следующий риск, присущий договорам долевого участия — это возможность двойной регистрации. Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто.

Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации. Так в 2009 году небольшой областной застройщик «Гарант» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке». При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Гарант» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников.

Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника. Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене. Когда люди узнают, что один и тот же объект продан несколько раз, граждане, которым отказали в регистрации, подают в суд и требуют вернуть деньги. Перекупщик без разговоров отдает «кровные», но только не ту сумму, которую заплатил покупатель, а ту, что была проставлена в договоре долевого участия.

В 2012 году, например, в Московской области расследовалось дело по уклонению от уплаты налогов компанией «Еврострой» (название изменено). Фирма занижала налогооблагаемую базу. Она (то есть фирма, конечно) скупала у строителей по договорам долевого участия жилье, а затем уступала права требования физическим лицам, но уже по более высокой цене. Оплата проводилась за наличный расчет. В принципе-то дело законное. Однако разницу в стоимости мошенники не проводили по бухгалтерии и спокойно клали себе в карман. В ходе такого бизнеса случилось и несколько двойных продаж. Когда несостоявшиеся дольщики обратились в суд, судья принял решение о возврате только той суммы, которая официально фигурировала в договоре долевого участия.

Тогда дольщики подали заявление в полицию, которая и возбудила уголовное дело. Какой вывод следует из этого случая? Железное правило: платите только по безналичному расчету, а если используете «наличку», то требуйте квитанцию к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины на всю внесенную сумму.

Изменение проектной документации застройщиком

И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, — изменение проектной документации застройщиком.

«Если не полениться и посетить сайты дольщиков в Интернете, то можно прийти к неутешительному выводу: изменение условий проекта происходит сплошь и рядом и не всегда в пользу покупателя, — рассказывает Олег Сухов. — Скажем, я сразу же наткнулся на форум, где обсуждался случай с московским застройщиком. Суть такова: на момент подписания ДДУ в документации был указан один тип остекления лоджии (стеклопакет), однако при сдаче квартир дольщики с удивлением обнаружили одинарное стекло. Ну не уложился застройщик в бюджет. Сэкономил. А в итоге ухудшились потребительские свойства жилплощади, и люди подали иски в суд. Тем более что об этом изменении их не известили. Или другой, еще более серьезный случай, произошедший в Омске, когда застройщик передал клиентам квартиры, площадь которых оказалась меньше проектной на 7,8 %. Люди опять же пошли в суд. С такой же проблемой столкнулись и дольщики в Москве на улице Малыгина».

Вот еще одна довольно типичная ситуация, произошедшая в городе Жуковском. Ренат Федулов (имя и фамилия изменены) заключил договор с застройщиком на трехкомнатную квартиру. Когда пришло время принимать объект, выяснилось, что в самой маленькой комнате площадью 14,1 кв. метра строители установили в углу коробку вентиляционного канала офисных помещений первых этажей. Этот канал сечением 900 × 1600 мм проходит через все здание. Что в итоге? В «сухом» остатке площадь квартиры не только уменьшилась, но к тому же изменилась и планировка комнаты. Ее размер стал 13,1 кв. метра, и она превратилась в аккуратную такую бытовку с «отъеденным» углом. Строители компенсировали недостающий квадратный метр, но людям-то нужна была площадь, а не деньги. Сейчас жильцы ищут покупателей на эту квартиру.

«Какие же выводы следует сделать из всего сказанного? Самый главный заключается в том, что риск остаться без квартиры или получить ее с ухудшенными потребительскими свойствами существует всегда. Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре. Жизнь, знаете ли, полна неожиданностей и, к сожалению, не всегда приятных. Можно ли полностью исключить все риски? Нет. Нельзя. А возможно ли тогда хотя бы уменьшить их? Ответ положительный. Да. Можно. Для этого надо обратиться к адвокату уже на стадии заключения соглашения о долевом участии. Адвокат, конечно, не волшебник, однако отстоять ваши права и указать на подводные камни договора он сможет всегда», — заключает Олег

 

[Фотина]

Как не допустить ошибки при заключении ипотечного договора
http://www.restko.ru/infoteka/3766

Самым важным документом, связанным с ипотекой, является кредитный договор. Это договор между банком и потребителем, в котором оговаривается сумма, сроки и все прочие условия предоставления кредита, включая процентную ставку, всевозможные комиссии, право или отсутствие такового на замену предмета ипотеки. Зачастую заемщики совершают одну и ту же ошибку: обрадованные тем, что кредитная организация согласилась выдать необходимую для покупки жилья сумму, они подписывают кредитный договор, лишь бегло взглянув на него. Однако именно этот документ на долгие годы будет одним из важнейших договоров в жизни заемщика, поэтому эксперты кредитного рынка настоятельно рекомендуют тщательно его изучить, прежде чем подписывать.

«Во-первых, нужно обратить внимание на сумму основного долга, который заемщик будет выплачивать, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Во-вторых, необходимо тщательно ознакомиться с пунктом, в котором указывается процентная ставка. Часто изначально заявленная банком ставка не совпадает с той, которую в действительности будет платить заемщик. Поэтому нужно учитывать не ту ставку, которая фигурирует в описании выбранной ипотечной программы, а ту, которая стоит непосредственно в договоре».

Важным моментом, связанным с процентной ставкой, является возможность ее повышения в одностороннем порядке. Чтобы банк не преподнёс неприятного сюрприза, необходимо исследовать текст договора на наличие гласящего об этом пункта.

Одним из наиболее распространенных способов, как банки увеличивают стоимость кредита, является указание в договоре размера комиссии за ежемесячное обслуживание счета. Если размер данной комиссии составляет, к примеру, 1%, то за год заемщик выплачивает дополнительных 12%. Вообще, наличие разного рода комиссий может существенно увеличить стоимость ипотеки, поэтому заемщик должен точно понять, что именно подразумевается под каждой из зачастую весьма замысловатых банковских формулировок.

На стоимость кредита повлияет и оплата дополнительных услуг, наиболее известной из которых является страхование ипотеки, жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование титула (в том случае, если квартира покупается на вторичном рынке). Следовательно, нужно ознакомиться с графой, прописывающей обязательное участие третьих лиц в договоре – например, обязательное визирование нотариусом.

Ранее заемщиков интересовал пункт, оговаривавший условия, на которых заемщик получает право досрочно погасить кредит. В большинстве случаев в нем указывался размер штрафа, который должен был выплатить заемщик, чтобы получить возможность досрочно погасить кредит. После того, как законодательство признало за ипотечными заемщиками право досрочного погашения кредита без выплаты штрафа, данный пункт потерял свою силу. Сегодня взимание кредитной организацией штрафа за досрочное погашение кредита считается незаконным.

Тем не менее, некоторые трудности, связанные с досрочным погашением кредита, по-прежнему остаются. И главная среди них – это условия, при которых банк может потребовать досрочно погасить кредит. Разумеется, что если бы у заемщика имелись средства для досрочного погашения кредита, вряд ли он бы пренебрег данной возможностью и продолжал бы выплачивать проценты. Таким образом, для большинства заемщиков требование досрочно погасить кредит равносильно финансовой катастрофе. Следовательно, заемщик, прежде чем подписать договор, должен тщательно изучить пункт, в котором прописаны все случаи, при наступлении которых кредитная организация может потребовать досрочное погашение кредита.

Также немаловажным пунктом, с которым должен ознакомиться будущий заемщик, – это штрафы и пени в случае просрочки платежа. Как правило, добросовестные кредитные организации устанавливают незначительный размер штрафов и пеней в первые дни просрочки. Тем не менее, даже если потребитель выбрал надежный и известный банк, он должен заранее узнать о размере штрафа и пеней.

В связи с большим количеством кредитных организаций и имеющихся в каждой из них ипотечных программ встает справедливый вопрос: как же выбрать свой банк и свою программу? По словам Константина Шибецкого, существует несколько способов, как это можно сделать. Во-первых, посещать офисы кредитных организаций, брать буклеты, разговаривать с менеджерами. Это наиболее кропотливый из всех вариантов. Во-вторых, можно изучить сайты банков. И, наконец, третий способ, – это обратиться за помощью к ипотечному брокеру, который не только подберет такую кредитную организацию, в которой имеется программа, максимально отвечающая пожеланиям конкретного потребителя, но и поможет своему клиенту пройти процедуру андеррайтинга. Также подобрать банк и ипотечную программу потребителю помогут в крупном агентстве недвижимости. Более того, те агентства, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке жилья, имеют налаженные связи с рядом кредитных организаций, а следовательно, клиенты этих агентств получают от банка определенные преференции – как правило, в виде пониженной процентной ставки.

 

[Фотина]

Каждая третья перепланировка незаконна и может вызвать полное или частичное разрушение здания
http://www.restko.ru/infoteka/3776

Резонансное решение о выселении жильцов за незаконную перепланировку, вынесенное недавно Нагатинским судом Москвы, взбудоражило собственников недвижимости по всей стране. Напомним, в ноябре суд по иску Мосжилинспеции выселил двух москвичей из принадлежащей им квартиры, которая теперь уйдет с молотка. Этот прецедент подогрел спрос на юридические услуги по легализации конструктивных решений, выполненных в отсутствие необходимого пакета документации. Динамика и количество обращений граждан за юридической помощью, а также судебная статистика позволили адвокату Андрею Комиссарову (коллегия адвокатов «Комиссаров и Партнеры») оценить масштабы бедствия.

Действительность такова, что едва ли не каждая третья несогласованная перепланировка выполнена с серьезными нарушениями. Около трети граждан, затеявших капремонт, полностью или частично сносят несущие стены или их элементы. «Например, один из собственников додумался демонтировать наружные стеновые панели в районе лоджий, кухонь и комнат, подрезав перемычки. В результате верхние этажи с балконами и прилегающими к ним комнатами фактически повисли в воздухе. Суд отказался признать законность такого вмешательства в конструкцию здания», — рассказывает адвокат А. Комиссаров.

Не менее распространены нарушения, снижающие несущую способность капитальных конструкций. Например, трещины в стенах появляются не только в результате перепланировок, но и после того, как жильцы прорезают в стенах панельных домов с помощью «болгарок» и перфораторов каналы для прокладки электропроводки или отвода от кондиционера. Многие даже не догадываются, что делать это категорически запрещено.

В числе перепланировочных «хитов» — ликвидация воздуховодов и перенос санузлов. Туалеты и ванные обустраиваются прямо над жилыми комнатами расположенных этажом ниже квартир.

Не будет преувеличением сказать, что именно незаконные перепланировки стали одной из основных причин роста аварийности в жилом секторе в 2011–2013 годах. Волна ЧП может стать аргументом в пользу увеличения размера штрафа за незаконную перепланировку (сейчас он составляет 2,5 тыс. руб.). Кроме того, к борьбе с незаконными перепланировками активно подключаются суды.

«Решение о продаже незаконно перепланированной квартиры на торгах, вынесенное недавно Нагатинским судом, не первое и не последнее. В последнее время местные администрации и жилищные инспекции все чаще обращаются в суды с подобными исками. И 7–10 % таких требований удовлетворяются: истцам удается доказать, что перепланировки опасны и нарушают права соседей. Стоит, впрочем, заметить, что даже такая радикальная развязка не гарантирует быстрого устранения нарушений, поскольку суды перекладывают обязанность приведения помещения в нормативное состояние на покупателей изъятого жилья. И пока желающих взять на себя эти хлопоты не много», — резюмирует Андрей Комиссаров.

Адвокат напоминает, что за нарушение правил безопасности строительных или иных работ, в результате которых есть пострадавшие или погибшие, можно угодить за решетку. Именно это произошло с хозяином квартиры в Ярославле, перепланировка которой спровоцировала обрушение перекрытия в одном из подъездов жилого дома в Ярославле и привела к гибели человека. В этом году суд признал вину владельца перепланированной квартиры и назначил ему наказание в виде лишения свободы на 1 год и 6 месяцев.

 

[Фотина]

Как не допустить ошибки при заключении ипотечного договора
http://www.restko.ru/infoteka/3766

Самым важным документом, связанным с ипотекой, является кредитный договор. Это договор между банком и потребителем, в котором оговаривается сумма, сроки и все прочие условия предоставления кредита, включая процентную ставку, всевозможные комиссии, право или отсутствие такового на замену предмета ипотеки. Зачастую заемщики совершают одну и ту же ошибку: обрадованные тем, что кредитная организация согласилась выдать необходимую для покупки жилья сумму, они подписывают кредитный договор, лишь бегло взглянув на него. Однако именно этот документ на долгие годы будет одним из важнейших договоров в жизни заемщика, поэтому эксперты кредитного рынка настоятельно рекомендуют тщательно его изучить, прежде чем подписывать.

«Во-первых, нужно обратить внимание на сумму основного долга, который заемщик будет выплачивать, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Во-вторых, необходимо тщательно ознакомиться с пунктом, в котором указывается процентная ставка. Часто изначально заявленная банком ставка не совпадает с той, которую в действительности будет платить заемщик. Поэтому нужно учитывать не ту ставку, которая фигурирует в описании выбранной ипотечной программы, а ту, которая стоит непосредственно в договоре».

Важным моментом, связанным с процентной ставкой, является возможность ее повышения в одностороннем порядке. Чтобы банк не преподнёс неприятного сюрприза, необходимо исследовать текст договора на наличие гласящего об этом пункта.

Одним из наиболее распространенных способов, как банки увеличивают стоимость кредита, является указание в договоре размера комиссии за ежемесячное обслуживание счета. Если размер данной комиссии составляет, к примеру, 1%, то за год заемщик выплачивает дополнительных 12%. Вообще, наличие разного рода комиссий может существенно увеличить стоимость ипотеки, поэтому заемщик должен точно понять, что именно подразумевается под каждой из зачастую весьма замысловатых банковских формулировок.

На стоимость кредита повлияет и оплата дополнительных услуг, наиболее известной из которых является страхование ипотеки, жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование титула (в том случае, если квартира покупается на вторичном рынке). Следовательно, нужно ознакомиться с графой, прописывающей обязательное участие третьих лиц в договоре – например, обязательное визирование нотариусом.

Ранее заемщиков интересовал пункт, оговаривавший условия, на которых заемщик получает право досрочно погасить кредит. В большинстве случаев в нем указывался размер штрафа, который должен был выплатить заемщик, чтобы получить возможность досрочно погасить кредит. После того, как законодательство признало за ипотечными заемщиками право досрочного погашения кредита без выплаты штрафа, данный пункт потерял свою силу. Сегодня взимание кредитной организацией штрафа за досрочное погашение кредита считается незаконным.

Тем не менее, некоторые трудности, связанные с досрочным погашением кредита, по-прежнему остаются. И главная среди них – это условия, при которых банк может потребовать досрочно погасить кредит. Разумеется, что если бы у заемщика имелись средства для досрочного погашения кредита, вряд ли он бы пренебрег данной возможностью и продолжал бы выплачивать проценты. Таким образом, для большинства заемщиков требование досрочно погасить кредит равносильно финансовой катастрофе. Следовательно, заемщик, прежде чем подписать договор, должен тщательно изучить пункт, в котором прописаны все случаи, при наступлении которых кредитная организация может потребовать досрочное погашение кредита.

Также немаловажным пунктом, с которым должен ознакомиться будущий заемщик, – это штрафы и пени в случае просрочки платежа. Как правило, добросовестные кредитные организации устанавливают незначительный размер штрафов и пеней в первые дни просрочки. Тем не менее, даже если потребитель выбрал надежный и известный банк, он должен заранее узнать о размере штрафа и пеней.

В связи с большим количеством кредитных организаций и имеющихся в каждой из них ипотечных программ встает справедливый вопрос: как же выбрать свой банк и свою программу? По словам Константина Шибецкого, существует несколько способов, как это можно сделать. Во-первых, посещать офисы кредитных организаций, брать буклеты, разговаривать с менеджерами. Это наиболее кропотливый из всех вариантов. Во-вторых, можно изучить сайты банков. И, наконец, третий способ, – это обратиться за помощью к ипотечному брокеру, который не только подберет такую кредитную организацию, в которой имеется программа, максимально отвечающая пожеланиям конкретного потребителя, но и поможет своему клиенту пройти процедуру андеррайтинга. Также подобрать банк и ипотечную программу потребителю помогут в крупном агентстве недвижимости. Более того, те агентства, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке жилья, имеют налаженные связи с рядом кредитных организаций, а следовательно, клиенты этих агентств получают от банка определенные преференции – как правило, в виде пониженной процентной ставки.

 

[Фотина]

Как получить скидку на квартиру у застройщика с помощью суда
http://www.restko.ru/infoteka/4445

Похоже, покупателей недвижимости не устраивают темпы падения цен на жилье. Граждане, приобретающие квартиры по договорам долевого инвестирования, все чаще пытаются выбить дополнительные скидки из застройщиков с помощью суда. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали наиболее распространенные основания исков о снижении договорной цены и взыскании с застройщиков компенсаций.

Наиболее распространенным основанием для получения 10-15% скидки на квартиру является обнаружение в ней строительных недостатков. Например, в Пензе областной суд, по иску разгневанной качеством строительства гражданки, обязал застройщика снизить стоимость квартиры на 180 тыс. рублей. Такой дисконт был назначен за потеки краски на стенах, перекосы стен, следы монтажной пены на оконных и дверных блоках. Расходы на устранение недостатков служители Фемиды оценили в 40 тыс. рублей, а также обязали застройщика выплатить штраф, неустойку, компенсировать пострадавшей моральный вред. «При вынесении подобных решений суды опираются на нормы закона об участии в долевом строительстве, который позволяет дольщикам при обнаружении недостатков, нарушений требований технических регламентов требовать безвозмездного устранения недоделок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения понесенных на ремонт расходов. Аналогичные правила установлены и законом о защите прав потребителей», - отмечает адвокат.

Срыв сроков передачи квартиры в собственность покупателя - еще один повод не только для выбивания 5-10- процентной скидки с непунктуального девелопера, но и для расторжения договора с выплатой компенсации, включающей проценты за пользование чужими денежными средствами, убытков, морального вреда. Зачастую эти средства позволяют приобрести взамен бракованной квартиры более качественное и просторное жилье. Так, жительнице Красноярска удалось через суд вернуть 2,8 млн рублей, уплаченных по договору долевого инвестирования, а также получить в довесок к этой сумме еще 1,2 млн рублей - то есть, 43% от стоимости жилья. В «бонус» вошли проценты, компенсация морального вреда, страховка. Стоит заметить, что в последнее время суды удовлетворяют около 80% аналогичных исков. По мнению адвоката Олега Сухова, локальные суды мотивированы к вынесению решений в пользу дольщиков, поскольку такие вердикты становятся основанием для наложения на строительные компании существенных штрафов за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей, которые зачисляются в доход местных бюджетов.

Веским доводом в пользу снижения цены договора долевого строительства на 2-3% может стать недостача квадратных метров. Показательно, в этом смысле, дело, которое рассматривалось недавно в Вологодской области. Истица заплатила по договору с застройщиком за трехкомнатную квартиру общей площадью 124,85 кв. м почти 5 млн рублей. После получения технического и кадастрового паспортов на жилье выяснилось, что фактическая площадь квартиры на три квадратных метра меньше, а потолки - почти на 10 см ниже, чем это предусмотрено договором. Изучив заключение привлеченных экспертов, суд признал, что в расхождении объемных параметров виноваты строители, поэтому уменьшил стоимость квартиры почти на 120 тыс. рублей, а также взыскал с застройщика неустойку. «Как правило, в таких делах застройщики пытаются апеллировать к положениям договоров с дольщиками, в которых предусмотрены особые условия перерасчета договорной цены при расхождении заявленной и фактической площади. При этом девелоперы забывают о ч.1 ст. 16 закона «О защите прав потребителей», согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, аннулируются по умолчанию.

Многие застройщики, желая получить максимальную отдачу от земельного участка, пристраивают к уже сданным жилым комплексам дополнительные блоки - как правило, объекты коммерческой недвижимости, которые впоследствии сдаются в аренду под магазины, службы быта и пр. Известны прецеденты, когда покупателям недвижимости удавалось доказать, что подобный новострой становился причиной обесценивания приобретенного им жилья – например, из-за ухудшения инсоляции, видов из окон, возрастания рисков незаконного проникновения в жилое помещение. Так, в частности, один из региональных судов взыскал с застройщика, разместившего пристройку прямо под окнами проживающего на втором этаже истца, утраченную товарную стоимость квартиры, а также компенсировал пострадавшему от строительной лихорадки расходы на установку металлических решеток на окна. Решающее значение при рассмотрении подобных дел имеют заключения экспертов, в которых указывается на нежелательность наличия пристройки для потенциальных покупателей жилья.

 

[Фотина]

Как разделить жильё доставшееся в наследство
http://www.restko.ru/infoteka/4454

Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Если имущество наследуется наследником по завещанию, то вопрос с разделом такого имущества, как правило, не стоит. Наследник наследует указанное в завещании имущество по завещанию. Другое дело, если имущество переходит к наследникам по закону. В этом случае все наследники, принявшие наследство соответствующей очереди в равных долях, а это, как правило, несколько человек, встают перед резонным вопросом: как это имущество поделить? Ведь в состав наследства могут входить не только делимые вещи – деньги, но и неделимые – автомобиль, рояль, картина и т.д. Хорошо если условия раздела устаивают всех наследников, если же к согласию прийти не удается, раздел происходит в судебном порядке по правилам, указанным в ГК РФ и сложившийся судебной практики.

Правила раздела неделимой вещи следующие: 1. Наследник, владевший с наследодателем на праве общей собственности неделимой вещью, имеет преимущественное право на ее приобретение при разделе наследства.

2. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, имеет преимущественное права на ее получение. В отношении жилых помещений преимущественное право имеет наследник, который проживал в жилье до момента смерти наследодателя, при условии отсутствия наследников – сособственников, указанных в п.1

Применение указанных правил происходит следующим образом: Наследниками по закону после смерти наследодателя являются его жена, сын и дочь, которые унаследовали имущество в равных долях. Судебное разбирательство возникло по поводу раздела 1/3 доли квартиры. Мать отказалась от своей 1/9 доли собственности в жилье в пользу дочери. У дочери на праве долевой собственности уже имелась 1/3 доля в жилье, которую она приобрела еще при жизни умершего, соответственно она по правилам, указанным выше, вправе потребовать раздела имущества так, что вся указанная доля сына наследодателя – 1/9, перейдет в ее собственность.

Однако, здесь есть несколько нюансов. Во-первых, указанную 1/9 долю сына должно быть невозможно выделить в виде комнаты в квартиры как самостоятельного объекта наследования, в противном случае указанные правила не применимы, так как такая доля – комната - уже часть делимой вещи. Во-вторых, если иного наследуемого имущества нет для передачи наследнику, то сестра должна выплатить брату действительную стоимость указанной доли исходя из проведенной рыночной оценки объекта. Указанную сумму истец должен внести на счет суда, чтобы к моменту вынесения судом решения деньги для выплаты наследнику уже были.

Как правило, судебный спор заходит именно в вопросе об оценки доли, так как по стоимости она всегда меньше, чем пропорциональная стоимость всего объекта, как минимум процентов на 10. И в этом случае имущественный интерес наследника, у которого выкупают долю, часто страдает.

Важно, что указанные выше правила раздела наследства применимы только в течение трех лет с момента смерти наследодателя, поле этого срока у сособственников неделимой вещи приоритета при разделе больше нет.

Нужно так же отметить, что указанные обстоятельства применимы и к наследникам по завещанию, если завещанием имущество завещано двум и более наследникам в равных долях.

Сегодня у нотариата сформирована всероссийская база данных по оформленным завещаниям, с помощью которой наследник может проверить: было ли оформлено завещание на его имя, изменившее установленный законом порядок наследования, или нет.