Полезно знать: реальные ситуации и пути решения проблем

[Фотина]

Статья однозначно будет интересна дольщикам второй очереди. Само Определение Конституционного суда можно посмотреть http://newkommunarka.ru/threads/Новое-в-федеральном-законодательстве.61/page-2#post-13385

Требовать у застройщика новую квартиру взамен жилья с дефектами неправомерно. К такому выводу пришел Конституционный суд РФ, рассмотрев жалобы жителя Читы. Дольщик имеет право только на компенсацию расходов на ремонт. Строителей также можно обязать провести реконструкцию за их счет

Замене не подлежит
КС РФ не разрешил требовать новую квартиру вместо жилья с дефектами
Куда обращаться владельцам квартир с дефектами

Конституционный суд Российской Федерации отказал дольщикам в праве требовать у застройщика замены квартиры, если их не устраивает качество полученного жилья. Соответствующее определение опубликовано на сайте ведомства.

История началась с того, что с жалобой на произвол строителей в высшую юридическую инстанцию страны обратился житель Читы Владимир Маков. В феврале 2012 года он получил по договору дарения квартиру в новом доме, построенном компанией "Тантал". Однако вскоре несостоявшийся новосел обнаружил, что жить в подаренной квартире попросту невозможно. Как следует из жалобы владельца новой собственности, в жилом помещении отсутствует естественная вентиляция. В результате в квартире очень холодно и влажно, из-за чего на стенах, потолках и водопроводных трубах образуется плесень. Стены и полы зимой промерзают, обои отклеиваются, из окон и балконной двери постоянно дует ветер, а краска на подоконниках отслаивается.
Читинец обратился сначала в Государственную жилищную инспекцию Забайкальского края. И затем в суд. Экспертиза признала все перечисленные жильцом дефекты строительным браком. Ну а застройщику было предписано устранить все зафиксированные недостатки. На момент обращения истца с жалобой в Конституционный суд РФ ничего так и не было сделано, хотя, как заключили специалисты, это может быть проведено силами компании-застройщика.

По мнению Макова, в этом случае имеет место нарушение его прав как потребителя, а соответствующий Закон "О защите прав потребителей" предусматривает замену товара ненадлежащего качества на равноценный без дефектов. На этом основании владелец квартиры, в которой нельзя жить, потребовал черед суд предоставить ему другое жилье, не имеющее строительных недостатков. "Наличие выявленных недостатков говорит об их существенности, следовательно, требования о предоставлении другой квартиры взамен занимаемой истцом являются законными и обоснованными".

Закон о долевом строительстве не содержит нормы о замене жилья, если его качество не устраивает дольщика
Однако суды общей юрисдикции, куда сначала обратился заявитель, а затем и Конституционный суд РФ с его позицией не согласились. Согласно материалам дела, дом Макова был построен в соответствии с требованиями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В случае если жилое здание возведено с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, закон предусматривает следующие варианты. Либо право участника долевого строительства по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если нарушения качества носят существенный характер или застройщик отказывается приводить жилье в порядок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Конституционный суд РФ в своем определении также указал, что закон о долевом строительстве не содержит нормы о предоставлении участнику долевого строительства равноценной замены, если качество жилья его не устраивает - даже по объективным причинам. Сами по себе оспоренные положения закона направлены на защиту прав дольщиков, не противоречат Конституции РФ и не ущемляют прав человека и гражданина.

"Российская газета" - Федеральный выпуск №6683 (112)

 

[Фотина]

Решили: больше не жилец
Суды приняли почти 20 тысяч решений о выселении без предоставления жилья

Ни одна дверь не спасет жильца, когда выселяют по суду. Спокойствие гарантирует лишь оформление через нотариуса.
http://www.rg.ru/2015/05/19/sud.html

Тревожная статистика: каждый год почти двадцать тысяч семей вынуждены уходить в никуда из своих квартир. Точнее, уже не своих. Они теряют жилье по массе юридических причин: чье-то мошенничество, ошибки при оформлении и т. д. Им можно посочувствовать, но помочь уже нельзя.

По данным Судебного департамента при Верховном суде России, за год судами было принято более 19 тысяч решений о выселении без предоставления жилплощади. Не важно, куда теперь пойдут люди. Главное, что жить на прежнем месте они больше не вправе. Они там чужие.

Спойлер

Бывают случаи, когда даже бывалые адвокаты разводят руками, мол, по человечески жилец вроде бы прав, а по закону он уже не жилец. Просто не повезло. Вот один из свежих примеров: Кунцевский районный суд столицы постановил выселить семью с двумя малолетними детьми из квартиры, купленной год назад по ипотеке.

Казалось, неожиданностей быть не должно: банки имеют привычку тщательно проверять, все ли чисто с жильем. Однако ошибаются и банкиры. У прежних продавцов квартиры, как выяснилось, был какой-то семейный конфликт. Родные люди через суд выписали одну из своих женщин, члена семьи. Пока она числилась чужой в том доме, родственники приватизировали жилье и продали. А через три месяца после продажи суд восстановил права женщины на квартиру. Приватизация, а значит, и продажа стали недействительными.

Покупатели могли защититься от этого только одним способом: не покупать. Однако проверка не выявила никаких грехов: у продавцов на руках были нужные документы. Обнаружить подвох можно было по домовой книге. Однако выписку из нее покупатели самостоятельно брать не вправе.

"При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель может проверить ЕГРП (права собственности, то есть кому принадлежит сейчас недвижимость), но не может проверить домовые книги и финансово-лицевые счета - такое право ему не представлено. Это может сделать только владелец-продавец, - рассказывает юрист Вячеслав Голенев. - А суды общей юрисдикции считают, что неполучение выписки из домовой книги есть проявление недобросовестности со стороны покупателей".

С ипотекой, кстати, бывает и обратная ситуация: честные люди покупают квартиру, а потом вдруг выясняется, что кто-то из предыдущих владельцев купил ее в кредит, и она до сих пор находится в залоге у банка. Скрыть этот факт во время продажи в принципе невозможно. Но такое бывает. Каким образом записи о залоге исчезают из документов, загадка. Но крайним остается честный покупатель. Он пополняет собой ряды тех двадцати тысяч владельцев, которые каждый год вынуждены отправляться с вещами на выход из своих бывший домов.

Статистика по подобным делам уже несколько лет неизменна. Однако эксперты опасаются что подобных дел станет гораздо больше. Дело в том, что сейчас в Госдуме рассматривается проект закона "О государственной регистрации недвижимости". По мнению экспертов, некоторые положения проекта скрывают в себе значительные риски, которые могут ударить по гражданам. В законопроекте, рассказывают специалисты, не предусмотрено, как будет гарантироваться достоверность сведений государственного реестра прав на недвижимое имущество. Считается, что каждый гражданин, обратившись в реестр, получает достоверные сведения о том, кто владеет объектом недвижимости, тем самым проверяя основания для сделки купли-продажи квартиры.

Безусловно, Росреестр сегодня обеспечивает сервис высокого качества: принести документы, зарегистрировать, получить выписки и т.п. достаточно просто. Но ведомство, как рассказывают эксперты, не имеет возможности для проверки предоставляемых на регистрацию документов, а иных механизмов гарантии достоверности реестров в законопроекте не предусмотрено.

"Законопроект в текущей редакции не обеспечивает принцип достоверности реестра, закрепленный в статье 8.1 Гражданского кодекса, - рассказала "РГ" заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при президенте России, доктор юридических наук Лидия Михеева. - Сегодня в этой сфере существует масса рисков: от имени продавца может выступать лицо, не имеющее полномочий, продавец может совершать сделку с нарушением прав своего супруга или иных членов семьи, продавец может заблуждаться относительно условий сделки и т.п. Суды нередко принимают решения о возврате недвижимости продавцу, но покупатель получает взамен только право требовать уплаченных им в соответствии со сделкой денежных сумм (которые зачастую уже полностью потрачены)".

Способ защиты известен: оформлять жилье через нотариуса. В таком случае он будет отвечать за все, и в случае ошибки компенсирует убытки. Предъявлять же претензии к юридическим службам банка, риелторам и уж тем более продавцам бесполезно.

"Российская газета" - Федеральный выпуск №6676 (105)

 

[Фотина]

Как рейдеры отнимают недвижимость с помощью фиктивных долгов
http://www.restko.ru/infoteka/4351

В последнее время в Москве и регионах распространяется новый вид мошенничества, основанный на использовании поддельных долговых расписок с целью взыскания с жертв несуществующих долгов, или отъема недвижимости в счет их погашения. О специфике подобных дел, а также основных средствах противодействия рейдерам рассказывает адвокат Олег Сухов.

Схема мошенничества проста. Рейдеры подделывают долговую расписку от имени человека, владеющего недвижимостью, либо располагающего денежными средствами на банковских счетах. А затем обращаются с фальсифицированным документом в суд с требованием возврата денежной суммы, либо обращения взыскания на квартиру «должника».

Спойлер

По словам адвоката Олега Сухова, чаще всего жертвами таких мошенничеств становятся владельцы малого бизнеса. Нередко руководители небольших организаций, чтобы сэкономить время, передают сотрудникам бухгалтерии подписанные незаполненные листы бумаги, на которые затем накладываются трафареты платежных поручений и ставится печать. Такие «заготовки» становятся бесценным подарком для мошенников, которые легко превращают бумагу в долговую расписку на несколько миллионов рублей.

Как правило, текст поддельной расписки распечатал на принтере, а не написан заемщиком - как это практикуется при совершении легальных сделок. Образцы подписи мошенники добывают различными обманными путями. Например, получают подпись жертвы под предлогом проведения опроса, добывают подписанные квитанции об оплате квартплаты и пр. По одному из дел, которое рассматривалось в Санкт-Петербурге, экспертам-криминалистам удалось установить, что подпись на поддельной расписке была скопирована с заявления, которое жертва написала при оформлении ребенка в детский сад.

Каждое из судебных дел с использованием поддельных расписок, уникально. Поэтому невозможно выработать универсальный алгоритм противодействия этому виду мошенничества. «Главное при возникновении претензий со стороны злоумышленников незамедлительно заручиться поддержкой профессионального адвоката», - замечает адвокат.

В суде жертве обмана предстоит доказать факт подделки расписки и неполучения денег по ней. Ключевым доказательством непричастности к оформлению документа является соответствующее заключение почерковедческой экспертизы. Необходимо экспертным путем не только опровергнуть принадлежность подписи жертве обмана, но и установить другие обстоятельства, которые могут усилить позицию защиты (например, несовпадения во времени нанесения реквизитов расписки и пр.).

В некоторых случаях рейдеры повторно обращаются с иском в суд и предъявляют новые сфабрикованные документы. Заявляя, например, о том, что псевдо-заемщиком были оформлены несколько расписок. Поэтому в случае выявления подделки необходимо настаивать на возбуждении уголовного дела против представивших ее мошенников. За фальсификацию доказательств по гражданскому делу лицом, участвующим в деле, или его представителем, ч. 1 ст. 303 УК РФ установлено, в зависимости от тяжести преступления, наказание в виде штрафа (в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет), обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, исправительных работ на срок до двух лет, ареста на срок до четырех месяцев. Кроме того, манипуляции с долговыми расписками подпадают под статью 159 УК РФ - мошенничество. За это преступление, совершенное в особо крупном размере, можно получить до 10 лет тюрьмы.

«Владельцам недвижимости и крупных денежных накоплений необходимо предпринимать превентивные меры защиты от такого вида мошенничеств. Следует ответственно относиться к подписанию любых документов, не оставлять "автограф" на "пустышках", а также максимально усложнить подпись, отказавшись от "закорючек", состоящих из 1-2 букв», - резюмирует адвокат.

 

[Феникс]

В суде жертве обмана предстоит доказать факт подделки расписки и неполучения денег по ней. Ключевым доказательством непричастности к оформлению документа является соответствующее заключение почерковедческой экспертизы. Необходимо экспертным путем не только опровергнуть принадлежность подписи жертве обмана, но и установить другие обстоятельства, которые могут усилить позицию защиты (например, несовпадения во времени нанесения реквизитов расписки и пр.).

Мало кто знает, что существуют методы проведения экспертизы, позволяющие определить примерную дату постановки печати на документ.
Такая экспертиза может помочь и физическому, и юридическому лицу.
Принцип следующий: на экспертизу берётся подозрительный/оспаривамый документ (с оттиском печати), а также документы за разные даты, на которых стоят оттиски этой же печати. С применением уникального (не побоюсь этого слова) программного обеспечения производится анализ сканированных изображений (различных оттисков), в результате которого становится возможным установить примерный период, когда на лист бумаги была поставлена печать.
Таким образом вполне возможно установить, например, факт несоответствия даты, проставленной на документе, и даты постановки печати. Что в свою очередь можно использовать в качестве доказательства подложности докумета.

P.S.: Очевидно, что если печать практически не используется, то определение даты постановки оттиска может стать невозможным.

 

[Фотина]

Феникс, а сейчас вступил в силу новый закон по которому всяким ОООшкам и АОшкам теперь необязательно иметь круглую печать организации!
http://newkommunarka.ru/threads/Новое-в-федеральном-законодательстве.61/#post-3316

 

[Фотина]

Как переоформить недвижимость на родственников и не лишиться её
http://www.restko.ru/infoteka/4356

В последнее время многие граждане озабочены вопросами переоформления своих активов - и в частности, недвижимости - на родственников. Об этом все чаще приходится задумываться не только чиновникам, желающим избежать участи жертв кампании по борьбе с коррупцией, но и рядовым гражданам. Переоформление недвижимости на родственников становится способом защиты активов от притязаний рейдеров, инструментом оптимизации налоговой нагрузки. О рисках подобных операций, а также о способах их минимизации рассказывает адвокат Олег Сухов.

Спойлер

В рамках гражданского законодательства возможны различные способы переоформления недвижимости на родственников. Наиболее распространенные варианты: купля-продажа, дарение, рента. При осуществлении сделок между близкими родственниками можно избежать дополнительных расходов, связанных, например, с оплатой государственной пошлины или налогов. Однако ни один из перечисленных форматов сделок не позволяет гарантированно снять риски, связанные с возможной недобросовестностью родственников, которым недвижимость передана «на хранение».

«Передав жилье по договору купли-продажи или дарения, собственник лишается всех прав и может сохранить только право проживания, которое легко аннулируется по желанию нового хозяина жилья. Как показывает практика, даже самые теплые и ровные отношения между родственниками быстро портятся: дорогостоящие объекты недвижимости рано или поздно становятся яблоком раздора. Фиктивно переоформленную недвижимость можно и не вернуть», - констатирует адвокат.

Впрочем, по словам известного адвоката, в юридической практике уже встречаются методы решения этой проблемы. В рамках одной из них сделка по передаче недвижимости родственникам структурируется следующим образом. Собственник недвижимости передает квартиру родственникам по договору купли-продажи, при этом сделка «финансируется» за счет беспроцентного займа, эквивалентного стоимости недвижимости. Переданная родственникам недвижимость оформляется в залог «продавца» в обеспечение обязательств по займу.

«Законодательство позволяет заключать договор займа с залогом между физическими лицами. При этом наличие двусторонних обязательств дисциплинирует стороны сделки и сводит к минимуму риск имущественного конфликта. При необходимости на заложенную недвижимость обращается взыскание и, тем самым, восстанавливается статус-кво. Однако необходимо иметь ввиду, что процедура переоформления собственности всегда требует индивидуального подхода. Поэтому для структурирования подобных сделок необходимо привлекать профессиональных юристов», - резюмирует адвокат.
Источник информации: Рестко Холдинг

 

[Фотина]

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
http://www.restko.ru/infoteka/4340

Кадастровая стоимость земель имеет огромное значение. Именно от стоимости рассчитываются налоговые платежи. О том, можно ли ее уменьшить и как, а также о том, как оптимизировать налоги, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Спойлер

Массовая оценка земель - причина завышения стоимости
Как известно кадастровая цена рассчитывается на основе массовой оценки, во время которой эксперты нередко ошибаются в видах разрешенного использования земли, а также игнорируют конкретные индивидуальные показатели того или иного надела. В результате кадастровая стоимость может существенно превысить рыночную цену, что в свою очередь приведет к резкому повышению налогов. И хотя ставка налога на земли сельхозназначения не может быть больше 0,3%, затраты аграриев существенно возрастут. В этих условиях вопрос оспаривания стоимости земли выходит на первый план.

Надо ли оспаривать кадастровую стоимость или «стоит ли овчинка выделки»
Для начала собираем всю важную информацию. Заходим на сайт Росреестра.
В левом верхнем углу пишем номер земельного надела. Система тут же покажет его стоимость. Затем берем кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности и отправляемся к оценщику проанализировать необходимость оспаривания. Оценочная организация даст приблизительную рыночную цену земли на дату кадастра с погрешностью от 3% до 10%. Далее выясняем у эксперта стоимость его услуг. На сегодняшний день тарифы по оценке надела варьируются в зависимости от региона от 15 000 до 60 000 рублей. После этого уточняем, сколько стоят услуги СРО оценщиков при проведении экспертизы этого отчета. Как правило, за экспертизу придется отдать еще 25 000 - 30 000 рублей.
На основе этих данных уже можно решить: надо ли оспаривать оценку или нет. Подсчитать экономию налогов за год очень просто. Достаточно из кадастровой стоимости вычесть рыночную и умножить ее на ставку налога (0,2-0,3). Учитывая, что кадастровая оценка производится не реже чем один раз в пять лет, умножаем уже полученную цифру на 5. Это и будет максимально возможная экономия. Теперь из этой суммы надо вычесть расходы на оценку и экспертизу, а также услуги юриста. Если окончательная цифра имеет положительное значение, то можно смело приступать к процедуре оспаривания.

Собираем документы и готовимся оспаривать цену
В первую очередь выбираем оценщика, который определит реальную стоимость земли. Среди оценочных организаций наблюдается высокая конкуренция, однако не все из них способны подготовить профессиональный отчет. Подобный документ сможет сделать фирма, где трудятся два и более эксперта, отвечающие всем требованиям закона и застраховавшие ответственность на сумму не менее 5 000 000 рублей, либо ИП, соответствующий тем же требованиям, что и оценщики, находящиеся в штате юридического лица.
Выбрав компанию, необходимо заключить с ней договор, в котором сформулировать задание. Задание должно содержать сведения об оцениваемом наделе, информацию о виде стоимости, дате оценки, а также другие данные, необходимые для отчета.
После окончания оценки следует заказать еще экспертизу отчета в СРО. Саморегулируемая организация должна сделать так называемую нормативно - методическую экспертизу. Поэтому, желательно, уже в договоре с оценщиком указать на его обязанность направить отчет в саморегулируемую организацию и провести с последней все необходимые переговоры.
Когда отчет с экспертизой будут на руках, следует подготовить и другие документы, необходимые для оспаривания. В основном потребуются следующие бумаги:
Справка о стоимости земли в кадастре; Паспорт участка; Нотариальные копии свидтельств/договоров, подтверждающие право владельца на его надел; Документы, доказывающие сомнительность и недостоверность информации, которая использовалась в ходе государственной оценки. В целом же полный список необходимых бумаг можно уточнить в Федеральном Законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Ст.24.18 Закона № 135-ФЗ предусматривает, что граждане и компании оспаривают стоимость надела в комиссии, либо в суде. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд общей юрисдикции. Стоит особо отметить, что заявитель оспаривает стоимость не на дату подачи заявления, а на день ее определения в субъекте РФ.

Рассмотрение споров в комиссии юридическими лицами
Для юридических лиц этап подачи заявления в комиссию является обязательным. Суд не примет дело, если в материалах не будет сведений об итогах решения комиссии. Установленной формы заявления об оспаривании стоимости не существует. Есть только рекомендуемая, которую можно взять Росреестре.
Прежде всего, представитель юридического лица прикладывает к заявлению документ о кадастровой стоимости. Эта справка должна содержать информацию о недостоверных результатах. Кроме неё заявитель также приобщает к материалам нотариальную копию правоустанавливающего документа на участок. Далее идет отчет независимого оценщика на бумажном и электронном носителях, а также экспертное заключение СРО на данный отчет. Экспертное заключение опять же подается на бумажном и электронном носителях.
Комиссия изучает всю информацию в течение одного месяца со дня поступления. При этом в течение 7 дней с момента получения заявления председатель комиссии извещает орган местного самоуправления, на территории которого находится земля, а также ее собственника о принятии заявления.
По итогам рассмотрения комиссия выносит решение об отклонении заявления, либо об его удовлетворении.

Рассмотрение спора в суде
Если комиссия откажет в пересмотре стоимости, то ее решение можно обжаловать в суде. Раньше все кадастровые споры проходили только в арбитраже. Однако Закон № 143-ФЗ от 04.06.2014 года изменил это правило. А с 6 августа 2014 года оспаривание кадастровой стоимости происходит только в судах общей юрисдикции. И не просто в районных или городских, а в областных или судах республик, которые к ним приравнены!
Все заявления об оспаривании стоимости рассматриваются по правилам искового производства. Ответчиком является региональное УФРС (Управление Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра).
Срок исковой давности составляет три года, а его течение начинается с того момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении прав. Какой-то установленной формы иска в этом случае нет. Он составляется по правилам, указанным в ГПК РФ. К исковому заявлению прикладываются все вышеперечисленные документы, а также квитанция об оплате государственной пошлины, которые затем направляются в суд.

Краткие выводы
Кажущаяся легкость оспаривания стоимости не должна вводить в заблуждение наших читателей. Бремя доказывания несоответствия сведений, внесенных в кадастр, рыночной цене лежит на истце, а потому он должен ответственно подойти к этому процессу. Как показывает практика, большинство отказов в оспаривании стоимости происходит вследствие неудовлетворительной подготовки к ведению дела. Наиболее часто суды отказывают истцу в удовлетворении его требований по причине грубейших ошибок в отчетах независимых оценщиков, а также ввиду неполного пакета документов, приложенных к исковому заявлению.
Поэтому я настоятельно совету читателям, прежде чем идти к оценщику подключить к ведению дела грамотного юриста или адвоката. Это сэкономит время и деньги.

 

[Фотина]

Кто может претендовать на наследство в случае отсутствия завещания
http://www.restko.ru/infoteka/4357

По экспертным оценкам, около 60 % граждан не оформляют завещаний на свое имущество, полагаясь на справедливое распределение нажитого после их смерти среди близких родственников. Об особенностях функционирования механизма наследования по закону, а также подводных камнях этого процесса рассказывает адвокат Андрей Безрядов («Юридическое бюро адвоката Андрея Безрядова»).

Спойлер

Наследники-очередники

При отсутствии завещания на наследство покойного обычно претендуют все родственники. Они обращаются с соответствующим заявлением к нотариусу, который в течение шести месяцев определяет круг наследников. Приоритетное право на наследство имеют наследники первой очереди – дети, супруг покойного, его родители. Если таковых не окажется, то в борьбу за наследство включаются наследники других семи очередей: сначала полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки как со стороны отца, так и со стороны матери. Если и таковых не оказывается – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя и т. д. «Некоторые особенности характерны при наследовании по закону пережившим супругом – он имеет право на большую часть всего имущества, поскольку согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью и делится поровну, если брачным контактом не установлено иное. Таким образом, переживший супруг имеет право на 50-процентрую долю в совместно нажитом имуществе, а также может претендовать на долю умершего супруга наравне с другими наследниками первой очереди», – поясняет адвокат.

Наследники-эмбрионы

Наследниками по закону могут выступать еще не родившиеся дети – их интересы представляет мать. При этом претендующие на наследство другие наследники по закону обязаны дождаться появления родственника на свет, прежде чем делить наследство. «Юридические коллизии, связанные с практическим применением этой нормы, могут возникнуть уже в обозримом будущем в связи с активным распространением медицинских технологий искусственного зачатия, а также использованием генетического материала. Не совсем понятно, как закон будет защищать права будущих детей в этом случае. Кроме того, за рубежом уже возникают резонансные споры вокруг попыток наследования собственно замороженных эмбрионов», – замечает адвокат.

Наследники-иждивенцы

Обязательными наследниками по закону могут стать также лица, не связанные кровными узами с умершим. Такое право предоставлено нетрудоспособным гражданам, которые не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. «Эта норма закона активно применяется в корыстных целях. Например, "доброжелатели" навязывают сердобольным пенсионерам, которые владеют недвижимостью, беспризорных подростков, которые после смерти своих усыновителей заявляют о претензиях на наследство, опираясь при этом на мощную юридическую поддержку со стороны заинтересованных третьих лиц», – рассказывает адвока. По закону такие иждивенцы приравниваются в правах на наследство к близким родственникам.

Потомки наследников

Законом предусмотрен такой механизм обеспечения прав наследников, как наследование по праву представления. Согласно этому правилу доля наследника, который мог бы наследовать по закону, но умер до открытия наследства, переходит к его потомкам. В первую очередь наследуют внуки наследодателя и их потомки, во вторую – племянники и племянницы наследодателя, в третью – двоюродные братья и сестры наследодателя. Наследники по праву представления вправе наследовать ту долю, которую получил бы наследник, если бы не умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем. «В моей практике был случай, когда женщина утверждала, что она является единственной дочерью покойной. Однако впоследствии выяснилось, что у нее была еще и сестра, которая скончалась, но оставила после себя ребенка. И уже он, по праву представления, мог наследовать долю матери. Зачастую такие нюансы всплывают не сразу и становятся основанием для оспаривания свидетельства о праве на наследство в суде», – резюмирует адвокат.

 

[Катена]

Когда мы оформляли договор у нотариуса, меня тоже волновал этот вопрос: мы с мужем "ишачили" зарабатывали а не дай бог что, начнется дележ пилеж...я спросила у нотариуса, можно ли как то себя обезопасить и существуют ли какие то документы или законы? На что мне был дан ответ: не важно что вы напишите и так далее, есть закон о праве и очередности наследования, о чем и написала Фотина, и как не желай и не крутись, надежда одна - на совесть родственников (я в нее мало верю)....

 

[Фотина]

Катена, всё-таки если будет завещание, то большая доля достанется тому, кому что-то завещали. При этом в право наследства смогут включиться социально незащищённые родственники: родители-пенсионеры, несовершеннолетние дети.

 

[Катена]

Вот самое и неприятное, что "незащищенные" родственники (у которых у самих по несколько квартир) суют носы куда не надо и что не заслужили, а потом столько проблем из за наших идиотских законов о наследовании...У меня крестная уже много лет мучается такой ситуацией....врагу не пожелаешь таких проблем...В топку родственников халявщиков

 

[Фотина]

Катена, первая очередь - это родители, супруги и собственные дети. Мы все и так живем ради детей. Вы здесь имеете ввиду родителей?
Куда печальнее ситуация, когда супруги не становится, а муж по новой женится и дети могут остаться не приделах с минимум того, что положено!

 

[Катена]

про детей речи нет, а родители....одним словом...нет повести печальнее на свете....как нибудь потом...

 

[Радость]

Не уверена, что по теме, но тоже неприятная ситуация сплошь и рядом:
В Москве активизировались лжеволонтеры

"В Москве активизировались группы людей, которые под видом волонтеров собирают деньги якобы для детских домов. Работают они в основном возле станций метро - предлагают прохожим купить разные мелочи, объясняя, что собранные средства пойдут на лечение больных детей.
Однако зачастую никаких документов предъявить не могут, а от телекамер прячут лица. Подробности смотрите в видеосюжете телеканала "Москва 24"."
http://www.m24.ru/videos/83911

Сама лично столкнулась с аферистами несколько раз. Первый в Париже: к нам подошли студенты и предложили подписать петицию в защиту детей инвалидов, а потом просили деньги на благотворительность. Так одна активная парижанка, увидев такое безобразие, подбежала, стала попрошаек бить сумочкой по голове (в прямом смысле) и отгонять их. А затем отругала нас и предложила проверить карманы и кошельки)))
Второй раз уже в Москве на Таганке, тоже студенты подходили и предлагали цветные браслеты на руку. Первая реакция у меня протянуть руку и взять, но потом я собралась и спросила: к чему это? Опять выяснилось, что они помогают детским домам, каким они сами даже не знают. На это я ответила им, что оказываю только адресную помощь.
Будьте бдительны, тк здесь срабатывает правило взаимного обмена. Вам предлагают «подарок», после чего предлагает нечто купить, или совершить определенное действие. Автоматическая реакция заставляет вас согласиться на его предложение, даже если размер ваших затрат явно неадекватен его подарку. Эту уловку, уже давно используют кришнаиты на улице,они не попросят прямо пожертвований – они сначала дарят вам цветок или книгу (абсолютно ненужную вам), а затем скажут, что в ответ вы можете отблагодарить их, сделав пожертвование.

 

[Фотина]

Как не лишится ипотечной квартиры в кризис
http://www.restko.ru/infoteka/4337

Как известно, в кризис больше всего рискуют заемщики: возможности платить по кредиту сокращаются, растет просрочка, набегают пени и штрафы. А если речь идет об ипотеке, то кое-кто даже может лишиться квартиры.

Эксперты и банкиры едины во мнении. Чем раньше заемщик обратится в банк, когда у него возникли трудности, тем легче будет их решить.

Спойлер

"Алгоритм действий простой, - говорит Александр Щеглов, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). - Необходимо обратиться к кредитору, сообщить о причинах проблем с обслуживанием ипотечного кредита. Важно предоставить все необходимые документы в качестве подтверждения сокращения дохода или других причин, по которым заемщик не может вносить платежи по кредиту. После этого договориться с банком о дальнейшей схеме обслуживания кредита и возврата долга. Главное, чтобы это было на ранних стадиях появления просрочки (в идеале вообще до ее образования, т.е. превентивно), так как в этом случае вариативность применения инструментов оказания помощи значительно выше, чем на больших сроках просрочки". - Кому из ипотечников помогут власти

Другими словами, прятать голову в песок при возникновении финансовых трудностей не стоит. И уж тем более не стоит избегать встречи с банком. Это может быть воспринято кредитной организацией как попытка мошенничества. И такому заемщику в будущем вряд ли пойдут на уступки.

"Безусловно, при возникновении обстоятельств, при которых заемщик не в состоянии погашать задолженность, необходимо сразу обратиться в банк, - пояснили в пресс-службе ВТБ24. - Обращения заемщиков рассматриваются в индивидуальном порядке, а условия рефинансирования/реструктуризации определяются совместно с заемщиком".

 

[Фотина]

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
http://www.restko.ru/infoteka/4286

Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры, и как? Какие документы необходимы для снижения кадастровой стоимости, на основе чего можно пробовать это делать? Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В настоящий момент и вплоть до 2020 года (за исключением городов федерального значения) для оплаты расчета налога используется учетная оценка – остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора. После 2020 года на всей территории РФ налог будет рассчитываться только с кадастровой стоимости объекта.

Спойлер

Действующая процедура кадастровой оценки для меня не понятна. Документ, который регламентирует оценку - приказ минэкономразвития об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости от 3.11.2006 г. Номер 358. Данный документ устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение оценщиков. При этом оценка происходит не каждого конкретного уникального объекта недвижимости, а методом статистической модели однородных групп объектов недвижимости. Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно, что с учетом “прозрачности” рынка недвижимости достоверную информацию получить практически не возможно. Поэтому кадастровая-рыночная оценка вещь очень и очень приблизительная.

Порядок рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в рамках 135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ определен статьей 24.18 и включает в себя следующие основные моменты:

Закон предусматривает 2 способа корректировки произведенной кадастровой оценки: 1. Заявительный, 2. Судебный. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию при Росреестре не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае, заявитель вправе истребовать у заказчика кадастровой оценки (Росреестра) сведения, на основании которых производилась оценка объекта. При получении таких сведений, которые должны быть представлены в течение семи рабочих дней, опровергнуть их предоставлением уточненной, актуальной информации.

Во втором случае, речь идет о заказе заявителем у оценщика рыночной стоимости объекта, и в случае выявления разночтения с кадастровой оценкой оспорить последнюю указанными выше способами.

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставления перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению прилагаются:

кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. После подачи документов в Росреестр, заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца, с даты его поступления.

При проведении оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. (см. судебную практику).

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней, с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В течение десяти рабочих дней, с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным

Решения комиссии так же могут быть оспорены в суде заявителем.

Переплата налога

В соответствии с принятым ФЗ, вносящим изменения в порядок расчета стоимости для оплаты налога на имущество физлиц, пересчет кадастровой оценки “задним” числом возможен только в случае технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим кадастровый учет – Росреестром. Очевидно, что оба основания пересмотра стоимости, указанные выше, в понятие технической ошибки не входят и, следовательно, внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период оплачивается в следующем году, то для избежание сюрпризов, лучше уточнить внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога.

Судебная практика

Виновных нет

Показательно судебное дело в алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, насчитанный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Соответствующие сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной власти, в порядке информационного взаимодействия. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Внесение изменений в сведения кадастрового учета возможно лишь в порядке, предусмотренном законом, по результатам пересмотра установленной стоимости. Привлечь к ответственности оценщика так же не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.

Установленная в сделке стоимость – не рыночная, а какая? не понятно …

Несмотря на то, что в сделке приобретения имущества цена сторонами определена, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества. Стоимость оценки, оплаченной гражданином, даже в случае пересмотра оценки к его выгоде никак и никем не должна компенсироваться - в силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта. По смыслу положений закона именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

Срок имеет значение

Заказывая рыночную оценку для изменения кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с ФЗ-135, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На практике это означает, что если данные о кадастровой оценке были внесены в 2012 году, а оспорить оценку вы решили в 2014, то и рыночная оценка должна быть исполнена в характеристиках 2012 года. Не выполнение условия является основанием отказа в пересмотре стоимости.

 

[Фотина]

Плюсы и минусы оформления квартиры на ребёнка
http://www.restko.ru/infoteka/4273

Недвижимость крайне редко оформляется на несовершеннолетних детей, однако такие сделки на рынке присутствуют. Специалисты Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали о том, как на ребенка можно оформить квартиру в новостройке, какие права и обязанности при этом остаются у родителей и как это закрепляется юридически. Такая сделка позволит сэкономить на выплате налога на имущество физических лиц, однако в будущем сулит трудности с реализацией недвижимости.

Спойлер

«Схема оформления договора долевого участия и в последующем прав собственности на ребенка зависит от возраста, и как следствие правоспособности гражданина. Дети в возрасте до 14 лет могут приобретать и продавать объекты недвижимости только с разрешения и с помощью официального представителя – родителей, законных опекунов, усыновителей или органов опеки. Для приобретения квартиры присутствие ребенка в возрасте до 14 лет совершенно необязательно, в договоре прописывается, что в его интересах действуют официальные представители и за ними остается право подписи. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью только с письменного разрешения официальных представителей, которое отражается в договоре, при этом они имеют право подписи и могут самостоятельно отстаивать свои интересы», – рассказывает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Среди плюсов оформления квартиры на ребенка можно указать возможность сэкономить на налоге на имущество физических лиц, если у родителей или опекунов есть несколько объектов недвижимости одного вида. Например, если родители имеют в собственности по квартире, то приобретая третью на ребенка, они смогут использовать налоговый вычет в размере 20 кв. м от общей площади квартиры. Однако главная причина, по которой недвижимость оформляется на ребенка, – это желание обеспечить будущее своего чада независимо от состояния здоровья и взаимоотношений родителей. Особенно это актуально при разводе родителей, поскольку квартира, оформленная на ребенка, не участвует в разделе имущества.

При этом в случае желания реализовать оформленное на ребенка жилье его официальные представители должны получить разрешение органов опеки. В соответствии со статьей 37 ГК РФ «опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного».

Таким образом, при продаже жилья, собственником которого является ребенок, официальные представители ребенка должны одновременно с отчуждением недвижимого имущества приобрести ему новое имущество и согласовать его с органами опеки и попечительства. Органы опеки оценивают новые жилищные условия, которые получит ребенок после продажи имеющегося жилья и переезда в новое. Жилищные условия ребенка не должны ухудшиться, поэтому органы опеки сравнивают площадь старого и нового жилья, типа дома, район, транспортную доступность, близость образовательных учреждений. Если собственность долевая и на ребенка оформлена одна из долей, то в новой квартире его доля не должна уменьшиться. Решения органами опеки в таких случаях принимаются индивидуально. Например, квартира в Москве обменивается на дом в Подмосковье, с одной стороны, ухудшение транспортной доступности, в другой стороны – расширение площади и улучшение комфорта проживания.

 

[Фотина]

Чем грозит отсутствие согласия супругов при операциях с недвижимостью
http://www.restko.ru/infoteka/4365

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. В частности, ст. 34 п.1 СК РФ прямо устанавливает правовой режим имущества, нажитого в период брака – совместной собственности.

С точки зрения юриста, смысл заключения брака - в изменении правового режима имущества супругов, которое они приращивают в период брака. Закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст.34 п.2 СК РФ. Вполне логично, что распоряжаются супруги совместной собственностью по обоюдному согласию, которое предполагается. Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило гражданский оборот излишними процедурами. Однако, для распоряжения наиболее ценными вещами, которые зачастую представляют основной семейный актив – недвижимостью - необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом.

Спойлер

Причина законодательного закрепления роли нотариуса в удостоверении согласия, указанная в ст.35 п.3 СК, решает два важных момента:

Во-первых, заверенное согласие страхует гражданский оборот от поддельных согласий, которые наводнили бы нашу жизнь, если бы законодатель предъявил требование о его получении в простой письменной форме (не говоря уже об устной форме). Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента.

Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия, разъясняет имущественные права супругов.

В 2013 году государство, следуя доктрине упрощения оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не нужным. Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия супруга на покупку и тем самым создают оспоримые права. По той же 35 ст. п.2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку не действительной. Казалось бы, заявление такой стороны нелепы. Зачем оспаривать супругу сделку к своей выгоде? Однако, правоотношения между сторонами разнообразны, например, супруга может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица, выступая покупателем по такой сделке, получать согласие супруга не нужно, а имущество вместе с тем у семьи не прирастает. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок - не ясно.

Судебная практика изобилует примерами злоупотребления супругом обязанности получать согласие на продажу жилья и как следствие - признание сделок не действительными. Наиболее часто, недобросовестный супруг меняет гражданский паспорт и получает новый экземпляр без отметки на 14 странице о семейном положении. Штамп на соответствующую страницу ставится в загсе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют. Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял.

Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то как указано выше, в силу ст. 34 СК РФ она такая же собственник квартиры, как и супруг. Приобретенным имуществом они владеют пополам. По 122-ФЗ ст.2 о регистрации права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но на практике такое доказательство не всегда верно. Приобретая жилье, супруг получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное; однако по закону, мы знаем, что оно совместное. Как покупателю понять, что у приобретаемого имущества есть еще хозяин - не ясно.

Проблему такого злоупотребления можно решить, если реестр прав начнет корректно вносить информацию и вне зависимости от количества сторон сделки выражать сущность правоотношений, регистрировать совместное право собственности на имущество. Тогда, получая к сделке выписку или информацию в режиме он-лайн, покупателю станет ясно, кто в действительности владеет жильем.

Сейчас активно обсуждается вопрос подключения нотариусов к базам данных ЗАГС. Надеюсь, что эта работа будет реализована в 2015 году, так как ее актуальность для оборота жилья очевидна.

 

[Фотина]

Наиболее распространненые сценарии семейных войн за жилплощадь
http://www.restko.ru/infoteka/4226

Известная поговорка гласит: «Родни много, а как тонуть — не за кого ухватиться». Нередко случается и так, что именно родственники начинают «топить» друг друга, и чаще всего из-за корыстных мотивов, связанных с получением прав на жилплощадь. О наиболее распространенных сценариях родственных войн за недвижимость рассказывает адвокат Олег Сухов, президент "Гильдии юристов рынка недвижимости".

Спойлер

«Дарение» родительских квартир
Один из «хитов» родственного обмана — фиктивное «дарение» квартир пожилыми родителями детям — с использованием подделанных подписей на договорах дарения либо оформлением дарственных путем обмана отцов и матерей. В одной из московских семей дети переоформили на себя квартиру отца, получив доступ к правоустанавливающим документам и фальсифицировав подпись собственника на договоре дарения. Другой эпизод: дочь, воспользовавшись невменяемостью престарелой матери, «подарила» себе ее квартиру, подсунув пожилой женщине на подпись договор дарения под видом бумаг на оплату жилищно-коммунальных услуг. После переоформления квартиры дочь спешно поместила мать в психиатрическую лечебницу. К счастью, в обоих случаях права потерпевших были восстановлены — в соответствии с Гражданским кодексом РФ применены последствия недействительности сделки, жилье возвращено в собственность законных владельцев.

Выселение бабушек
Пожилые люди чаще всего становятся жертвами родственных обманов со стороны родственников по второй линии, в частности внуков. Стандартная ситуация: супруги проживают в квартире, которая принадлежит одному из них — например, мужу. После его смерти квартира по завещанию переходит его внукам. Ослепленные запредельной стоимостью недвижимости внуки решают продать квартиру. И обращаются в суд с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета бабушки. «По закону суд обязан удовлетворить такие требования, вынести решение в пользу внуков и выселить бабушку, даже если у нее нет иного жилья. Действующее законодательство — статья 292 ГК РФ — предусматривает право нового собственника выселить из квартиры членов семьи прежнего собственника. Эта норма закона уже спровоцировала целую волну исков с требованием о выселении собственниками своих родственников», — говорит адвокат Олег Сухов.

«Распил» недвижимости
Семейное законодательство (ст. 34 Семейного кодекса) устанавливает равное право супругов на имущество, приобретенное в период брака. При этом не имеет никакого значения, за чей счет такое имущество приобретено и на кого оформлено — оно считается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну. Этой нормой закона воспользовалась недавно москвичка, подав на развод почти сразу после того, как муж продал принадлежавшую ему трехкомнатную квартиру и купил на вырученные средства таунхаус в ближнем Подмосковье. Теперь при разделе имущества предприимчивая супруга претендует на половину стоимости таунхауса, не вложив в его покупку ни копейки собственных средств. «Доказать в суде, что за приобретенную недвижимость выплачены деньги, полученные в результате продажи личной квартиры одного из супругов, очень сложно. Такая схема обмана распространена и используется примерно в 60 % случаев заключения фиктивного брака в корыстных целях», — констатирует адвокат.

Супружеский «развод»
Впрочем, при заключении фиктивных браков и последующих разводах встречаются и еще более изощренные способы надувательств. В одном из судебных дел, не желая поровну делить с бывшим супругом квартиру, купленную на общие средства в браке, женщина представила фальшивую расписку о том, что деньги на покупку спорной недвижимости она одолжила у своей знакомой. Которая, в свою очередь, подтвердила законность сделки и наличие займа. Поскольку долги при разделе совместно нажитого имущества супругов, согласно п. 3 ст. 39 Семейного кодекса, делятся пропорционально присужденным им долям, суд не только присудил женщине 50 % жилплощади, но и обязал бывшего супруга погасить половину суммы займа по расписке. То есть в денежном эквиваленте мошенница получила 75 % жилплощади. Адвокат напоминает, что долги семьи подлежат обоюдному погашению, даже если один из супругов никак не участвовал в их возникновении. В последнее время лазейки, которые позволяет создать эта норма, активно применяются в бракоразводных процессах.

Операция «свекровь»
Семья решила продать жилье в Москве и приобрести недвижимость большей площади в Подмосковье. В покупку просторной «трешки» в новостройке были вложены средства, вырученные от продажи принадлежавшей супруге столичной квартиры, доставшейся ей по наследству. Оформлением сделки долевого инвестирования занимался муж. Однако когда строительство завершилось, супруга обнаружила, что купленная на ее деньги квартира оформлена на свекровь. Доказать ее причастность к финансированию покупки не удалось. «Важно не создавать благоприятную почву для подобных афер: заключать договоры и совершать любые финансовые операции супруги должны только по документально зафиксированному обоюдному согласию и присутствовать при оформлении документов», — советует адвокат.

 

[Фотина]

О плюсах и минусах покупки жилья до брака и после его заключения
http://www.restko.ru/infoteka/4258

Многие молодые пары сегодня стремятся приобрести квартиру, чтобы затем с полным спокойствием создавать семью. При этом отношения не всегда закрепляются официально: кто-то не мыслит регистрации брака без пышного празднования, а перед покупкой квартиры тратиться на это нет возможности, а кто-то просто не придает штампу в паспорте большого значения. Однако при совместной покупке жилья официальный статус брака играет серьёзную роль: от этого зависит, в каких долях совладельцы будут владеть имуществом и как будут его делить, если отношения однажды разладятся.

Спойлер

Покупка квартиры в официальном браке: все делится поровну

Согласно ст. 34 Семейного кодекса, всё имущество, которое супруги приобретают в период брака, считается совместной собственностью. При разводе закон предписывает делить всё совместно нажитое между супругами пополам, т.е. в равных долях, и если дело дойдет до суда, то там будут руководствоваться именно этой нормой. Однако, согласно п. 2 ст. 38 Семейного кодекса, супруги могут договориться и о какой-то другой пропорции, но это решение должно быть обоюдным и добровольным. Также необходимо помнить, что супруг, который в браке занимался ведением домашнего хозяйства и уходом за детьми, при разделе имущества имеет такие же права, как и тот, кто имел самостоятельный доход.

В связи с этим любая недвижимость, купленная супругами во время брака, будет считаться совместно нажитым имуществом и при разводе будет подлежать разделу в равных долях (при отсутствии каких-либо обстоятельств, которые могут заставить суд отступить от принципа равенства долей – например, интересов несовершеннолетних детей). В Семейном кодексе РФ содержится еще одно решение, которое может облегчить раздел имущества – речь идет о заключении брачного договора (ст. 40-44 СК РФ). Он позволяет изменить прописанный в законе режим совместной собственности и установить свои собственные правила по владению и разделу имущества, причем как в отношении уже имеющегося, так и предполагаемого. Договор можно составить как до заключения брака, так и после, но действительным этот документ будет считаться строго с даты официальной регистрации семейных отношений. Брачный контракт, составленный по всем правилам и заверенный нотариусом, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в суде.

В гражданском браке лучше оформлять долевую собственность

Покупка квартиры в гражданском браке предполагает совсем другие условия раздела имущества. В российском законодательстве нет такого понятия, как гражданский брак, и люди, покупающие жилье вскладчину, но без штампа в паспорте, по сути считаются друг другу чужими. «Независимо от того, на чьи деньги приобреталось жилье, оно станет собственностью того покупателя, на кого будет оформлено, – говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ». – Соответственно, при разрыве отношений у второго покупателя будет очень мало шансов доказать, что он имел отношение к покупке этого жилья, даже если он какое-то время проживал там, был зарегистрирован или, скажем, ремонтировал помещение на свои деньги». Впрочем, небольшой шанс все же остается – при наличии у партнера, не вписанного в собственники купленной квартиры, расписки о том, что он передавал второму партнеру деньги для покупки недвижимости.

Куда более надежным способом совместного приобретения жилья без официальной регистрации брака является оформление жилплощади в общую долевую собственность (ст. 244-246 Гражданского кодекса РФ). Оба покупателя, состоящие в гражданском браке, становятся собственниками доли в квартире, при этом размер долей обычно определяется пропорционально денежному вкладу. «Если в определенный момент пара захочет разойтись, то каждому собственнику достанется его часть жилья, а помимо этого – и преимущественное право на выкуп доли другого собственника, если тот захочет ее продать», – говорит Дарья Погорельская.