В чем проблема?
Основные отличия в статусе собственников нежилых помещений от собственников жилых помещений отмечались в статье Л.Ю. Денисовой «Нежилые помещения в жилищном законодательстве». Автор, в частности, указывает, что это: право заключать договоры на коммунальные ресурсы непосредственно с ресурсоснабжающими организациями; обязанность оплачивать определенные коммунальные ресурсы, аренду помещений по тарифам (ценам), отличающимся от тарифов и цен, установленных для населения; и отсутствие права получать субсидии и дотации по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (МКД).
Почти всегда у управляющей организации (УО), избранной на общем собрании собственников помещений МКД (или по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления), возникает проблема взаимодействия с собственниками нежилых помещений по расходам на капитальный ремонт МКД, оплате услуг УО на содержание и ремонт общего имущества. Как правило, собственники и пользователи нежилых помещений МКД считают нецелесообразным заключать договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества и отказываются оплачивать соответствующие расходы. Почему? Они готовы платить за потребляемые в собственном нежилом помещении коммунальные услуги, однако с огромным нежеланием относятся к обязанности нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Напомню, что по аналогии собственники жилых помещений оплачивают и коммунальные услуги, и расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД (в виде жилищной платы).
Предположим, УО захочет исправить такое положение дел, она столкнется с рядом трудностей. УО часто не знают, являются ли непосредственные пользователи нежилых помещений (магазины, офисы, учреждения и пр.) собственниками (или арендаторами) этих помещений, поскольку в расходах на содержание общего имущества МКД те никогда не участвовали, какую-либо плату за содержание и ремонт общего имущества УО не вносили, в договорных отношениях с УО не состоят, не состояли и часто не хотят состоять.
А если и знают, то возникает другая проблема. Организации, располагающиеся, как правило, на первых этажах МКД, отказываются от несения таких расходов под предлогом, что они не обязаны это делать. Аргументы при этом приводятся следующие:
- действие Жилищного кодекса на нежилые помещения не распространяется;
- в процедуре выбора УО собственники нежилых помещений не участвовали и она им неизвестна;
- договоры управления МКД они не утверждали;
- в нежилом помещении находятся арендаторы, которые самостоятельно несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также самостоятельно расплачиваются за коммунальные услуги;
- УО работает настолько плохо, что собственники нежилых помещений вынуждены самостоятельно обслуживать общее имущество МКД;
- нежилое помещение является встроенным (или встроенно-пристроенным) и непосредственно с домом не связано, имеет отдельный вход и потому расходы на содержание общего имущества МКД нести не надо;
- и др
Что по этому поводу говорится в законе?
Кроме нежилого помещения собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Закон обязывает собственника помещения в доме нести лишь часть расходов на капитальный ремонт МКД, на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений
(внимание: всех помещений) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД – в случае управления МКД УО.
Сказанного не достаточно, чтобы не вызывать дополнительных вопросов у тех же собственников нежилых помещений или у арбитров при рассмотрении конкретных дел.
Как решается проблема в арбитражной практике?
Вместе с правом собственности на помещение у собственника возникает обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества в силу закона, не обусловленная заключением договора с организацией, которой МКД передан в управление (постановления ФАС Дальневосточного округа от 10.10.2008 № Ф03-4305/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.03.2008 № Ф04-1444/2008(1567-А70-16)).
На основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания с собственниками жилых помещений, УО выполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, оказывая тем самым услуги собственникам всех без исключения помещений МКД.
Потребление таких услуг собственниками нежилых помещений происходит независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ, а также перечисления денежных средств в счет их оплаты (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2008 № А05-8777/2007). Не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от обязанности несения расходов на содержание общего имущества фактическое неиспользование его целиком или отдельных его элементов (например, если организация владеет встроенно-пристроенным помещением и физически не использует, например, кровлю или лифт, тем не менее она должна оплачивать их содержание и ремонт).
Иногда собственники нежилых помещений ошибочно полагают, что условия заключенного истцом договора управления МКД не распространяются на всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Данный вывод противоречит п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме.
Многочисленными материалами судебной практики подтверждается также вывод о том, что собственник встроенного (или встроенно-пристроенного) помещения МКД обязан нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, к которому это помещение пристроено. Это, в частности, постановления:
- ФАС Уральского округа от 24.08.2012 № Ф09-7357/12 по делу № А71-16398/2011;
- ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2012 № Ф04-3775/12 по делу № А27-6362/2012;
- ФАС Поволжского округа от 22.01.2013 № Ф06-10398/12 по делу № А12-3991/2012
- ФАС Поволжского округа от 15.09.2011 № Ф06-7426/11 по делу № А55-20105/2010.
Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД наряду с платой за услуги по управлению домом включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Употребляемое в Жилищном кодексе название «плата за жилое помещение» не говорит о том, что собственники нежилых помещений ее вносить не обязаны. Так, согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения
(внимание: всякого помещения, а не только жилого) в МКД обязан осуществлять расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если УО осуществляет управление домом, то собственники всех помещений должны вносить плату именно этой организации. Данная императивная норма содержится в п. 7 ст. 155 ЖК РФ, и ее действие не зависит от наличия или отсутствия договора между конкретным собственником и УО.
Правительство РФ указало, что обязанность собственников нежилых помещений оплачивать содержание и ремонт общего имущества вытекает из нескольких взаимосвязанных норм Жилищного кодекса, в своем отзыве на законопроект № 444248-4 «О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса Российской Федерации», который предлагал ввести в Жилищный кодекс норму, прямо устанавливающую данную обязанность. В отзыве отмечено, что поправки являются излишними. Многочисленные примеры судебной практики по взысканию с собственников нежилых помещений расходов по содержанию и ремонту общего имущества в отсутствие договора, заключенного с УО, также подтверждают эту позицию.
Арбитражные суды часто руководствуются нормами о неосновательном обогащении: в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Возможную точку по этому вопросу в судебной практике в 2010 г. поставило принятое Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) постановление от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ.
Содержащееся в указанном постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел. Поэтому его применение может быть основанием для обжалования даже при отрицательном для УО решении судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, поскольку принятый не в пользу УО судебный акт нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права (п. 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ).
Буква закона
«…Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом…».
«…Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ. При названных обстоятельствах суды необоснованно отказали управляющей компании в удовлетворении требования».
«…Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».
Постановление ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗПри желании, ссылаясь на указанное постановление, УО может также обосновать и то, что размер расходов исчисляется исходя из жилищных тарифов, утверждаемых органами местного самоуправления, и то, что обязанность собственника нежилого помещения не обусловлена заключением договора с организацией, которой МКД передан в управление.
Как же, используя закон и указанную судебную практику, взыскать неосновательное обогащение через арбитражный суд?
УО в первую очередь следует доказать факт оказания услуг, чтобы суд подтвердил ее право на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения. Услуга не имеет материально-вещественного выражения, ее нельзя передать от исполнителя заказчику. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. В судебной практике в качестве доказательства широко применяются акты об оказании услуг. Однако очевидно, что собственник, отказавшийся подписывать договор, вряд ли подпишет такой акт.
Таким образом, УО следует подтвердить сам факт ведения деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами могут служить договоры с подрядчиками (на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт коммуникаций, кровли), в которых в качестве объекта указан конкретный МКД, а также желательно решения судов о взыскании с жителей указанного дома долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг. В последнем случае можно ссылаться на ч. 3 ст. 69 АПК РФ, в соответствии с которой вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Понятно, что по судебным делам о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги обстоятельство управления конкретной УО обязательно находит свое отражение в описательной части такого решения.
