В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ, в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, на день вступления в силу указанного Федерального закона не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в МКД.
В течение 15 (пятнадцати) дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и/или не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Однако действующим законодательством не урегулирован вопрос управления МКД до момента наступления обстоятельств, указанных в ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ (выбора собственниками иного способа управления МКД, проведения конкурса), когда управляющая МКД организация по тем или иным причинам не получила лицензию. В данной ситуации целесообразно отталкиваться от следующего.
Подача заявления о предоставлении лицензии после 01.04.2015
Действующим законодательством не закреплено, что неполучение УО лицензии в срок до 01.05.2015 является основанием для признания действующего договора управления МКД с УО в дальнейшем недействительным. Таким образом, если управляющая организация планирует в и дальше осуществлять деятельность по управлению МКД на основании договора управления, такой УО целесообразно в кратчайшие сроки принять меры для получения лицензии.
Кроме того, неполучение УО лицензии в установленные сроки также не является основанием для расторжения договора управления МКД по инициативе УО, что было бы интересно для управляющей, которая в дальнейшем не планирует осуществлять деятельность по управлению МКД на основании договора управления.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В свою очередь жилищное законодательство не предусматривает расторжение договора управления МКД по инициативе УО и без проведения общего собрания собственников помещений в МКД.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрено изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Данной нормой подразумеваются случаи, когда речь идет не о невозможности исполнения договорных обязательств, а о крайней затруднительности их исполнения.
Судебная практика по вопросу изменения и расторжения договоров управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств пока не сложилась. Однако, учитывая, что для получения лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД управляющим организациям давалось несколько месяцев, а лицензирование УО не повлекло в деятельности УО существенных нововведений, которые бы затруднили получение лицензии, то маловероятно, что при разбирательстве данного вопроса в суде вопрос решится положительно для УО.
Таким образом, ранее действующая управляющая организация, даже если она не получила лицензию на осуществление данной деятельности в установленные сроки, по аналогии с управлением МКД в период прекращения действия лицензии или её аннулирования обязана заниматься обслуживанием данного дома до момента наступления обстоятельств, указанных в ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ (выбора собственниками иного способа управления МКД, УО, проведения конкурса).
Подобные выводы содержатся в письме Минстроя России от 24.02.2015 № 4745-АЧ/04, которым сообщается о целесообразности проведения разъяснительных работ с собственниками помещений в МКД, управляющим организациям которых было отказано в получении лицензии, с целью принятия собственниками оперативного решения о смене УО или выборе иного способа управления. До момента реализации принятого общим собранием решения управление МКД осуществляется в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (управление МКД в период прекращения действия лицензии или её аннулирования).
Кроме того, действующее законодательство не ограничивает УО в количестве раз для подачи заявления о предоставлении лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД, в связи с чем если управляющей организации было отказано в предоставлении лицензии, такой УО целесообразно устранить выявленные нарушения и вновь подать заявление на получение лицензии в установленном порядке.
При этом если до получения лицензии собственники помещений в МКД выбрали иной способ управления данным домом или иную управляющую организацию, то в силу положений ч. 3 ст. 161 ЖК РФ сведения о таком доме не могут быть внесены в реестр лицензий субъекта Российской Федерации как дома, управление которым осуществляет лицензиат.
Вместе с тем, стоит также учитывать, что осуществление деятельности по управлению домом без лицензии чревато для УО существенными административными штрафами и уголовным наказанием.
В соответствии с ч. 1 ст. 14.1.3 осуществление предпринимательской деятельности по управлению домом без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на индивидуальных предпринимателей - от 150 000 250 000 рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 150 000 до 250 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 171 УК РФ осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается штрафом в размере до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 2 лет, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо арестом на срок до 6 месяцев.
Назначение управляющей компании органами местного самоуправления
Стоит также отметить другую позицию Минстроя России, изложенную в письме от 24.04. 2015 № 12258-АЧ/04, согласно которой управление многоквартирным домом управляющей организацией, не имеющей лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД, недопустимо и влечет указанную выше ответственность.
Данным письмом указано, что в целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в МКД, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении МКД возникает риск остаться без управления (далее - "дом без управления"), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими домами.
Так, в случае появления "дома без управления" Минстрой России предлагает органам местного самоуправления 2 варианта организации выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, предоставления коммунальных услуг в таком МКД:
Ситуация, при которой УО перестала осуществлять управление МКД, по мнению Минстроя России может рассматриваться как чрезвычайная. В такой ситуации ОМС вправе установить местный уровень реагирования в порядке, определенном ч. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68-ФЗ, и по решению комиссии муниципального образования по чрезвычайным ситуациям определить муниципальную организацию, имеющую лицензию на управление МКД, ответственной за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД на период проведения конкурса, объявленного в соответствии с Правилами проведения ОМС открытого конкурса по отбору УО для управления МКД, и до вступления в силу договора управления, заключенного по результатам такого конкурса с заключением такой организацией с собственниками помещений в МКД временного договора оказания услуг (выполнения работ) по содержанию и ремонту общего имущества МКД (далее - временная обслуживающая организация, временный договор обслуживания).
При этом наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту МКД, выполняемых по договору обслуживания, должно соответствовать извещению о проведении конкурса на право управления данным домом, а размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - размеру, установленному органом местного самоуправления данного муниципального образования.
Определение органом местного самоуправления временной УО предлагается рассматривать как муниципальную преференцию, которой в соответствии с п. 20 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" является предоставление органами местного самоуправления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества, иных объектов гражданских прав.
