Добрый день!
Многим любопытно узнать что же на самом деле сейчас происходит на вторичном рынке в Коммунарке.
Постараюсь дать краткий обзор.
1) Метро приехало, - а цены пошли вниз.
Это конечно шутка.
Но шутка только от части.
Более всего выиграли после открытия метро - собственники и продавцы однокомнатных квартир с отделкой.
- Однокомнатные квартиры с
качественным ремонтом общей площадью от 40 до 46 м2 быстрее всех остальных находят своих покупателей.
Средний срок экспозиции составляет от 1 до 2.5 месяцев.
Средняя рыночная цена по которой совершаются сделки поднялась на 8-12%
То есть, те квартиры, которые я продавал в том году за 6.7 - сегодня можно продать за 7.3-7.5
Но это усредненные данные. Разброс рыночной цены очень большой и достигает порой одного и более миллиона рублей, например,
Данная квартира этим летом продалась за 6.3
https://top-flat.ru/base/230/
За эту
https://top-flat.ru/base/262/ вчера внесли аванс за 7. 750, - хотя можно было бы и не уступать, но обстоятельства заставляют нас торопиться.
2) Рыночные цены на двухкомнатные квартиры с отделкой подросли, но крайне незначительно.
Средняя рыночная цена продажи "двушки" в Коммунарке площадью 65-70 м2 колеблется в диапазоне 10-11 миллионов рублей.
Как вы уже поняли, - все зависит от наполнения и начинки квартиры.
Только одну двухкомнатную квартиру я продал выше 11 миллионов, - правда это было летом, не в самый "жаркий" период рынка, но все же - вот она
https://top-flat.ru/base/228/
3) Про трехкомнатные квартиры писать ничего не буду, - их приходит на продажу не так много, цена колеблется от 12 до 17 !!!!!! миллионов.
Да... - Коммунарка поражает своими контрастами.
Важнейшие наблюдения 2019 года:
1) Покупателям надоели ремонты. Нет ни сил, ни времени ими заниматься. Как на первичном рынке, так и на вторичном - большинство предпочитает купить квартиру с ремонтом, чтобы не инвестировать в него свое время, деньги, нервы.
Если на вторичном рынке предпочитают и в итоге покупают - то на первичном все далеко не так.
Квартиры без ремонта активно покупаются не потому, что это оптимальное стратегическое решение для Покупателя в дальнейшем, а потому, что СЕГОДНЯ - это самый недорогой способ зацепиться за хоть какие-то квадратные метры и отдать меньше денег сейчас, уповая на "лучшее будущее" и "лучшие времена".
У профессиональных "пассивных" инвесторов, - тех, кто накаливает квартирный фонд с прицелом на пенсию - действия противоположные: сохранение нервов и спокойствия, путем приобретения квартир с отделкой. - И пофигу с какой, - главное - с отделкой.
Как смотрит и рассуждает типичный инвестор-рентополучатель на какой-нибудь ЖК: в жк вышло в продажу 6 корпусов, 4 из которых без отделки, с более привлекательными ценами входа, и два корпуса с отделкой, с разницей в цене - 700-800 т.р.
- После выдачи ключей устанавливает в квартиру кухню с встроенной техникой, пару диванов или в одну комнату - диван, - во вторую - кровать, стиралку, телевизор, обеденный стол со стульями, шкаф, через месяц-два начинает получать ежемесячные платежи от Нанимателей.
- В корпусе преимущественно никто не сверлит, не бьет кувалдой, - корпус с отделкой сразу начинает жить нормальной жизнью, являясь центром притяжения Нанимателей, ценящих современность, чистоту, новизну и тишину.
- Кроме того, входные группы, лифты лестничные пролеты, тамбуры, - ничего из этого не разбивается, не уродуется и не страдает от деятельности ремонтных бригад всех мастей, снующих ближайшие 2-3 года по корпусу, разносящих пыль, грызь, бросающих мусор на этажах, дымящих, курящих, вонючих, пердящих.
- В первые 2-4 года после сдачи в доме делается более 50% всех ремонтов, однако, в последующие 3-4 года в любой момент могут начаться ремонты у ваших соседей, - переоценивших свои возможности, связанные с ипотечной долговой нагрузкой, и не имевших возможности войти в ремонт в первые 2-4 года.
2) Квартиры без отделки на вторичном рынке в эконом сегменте стали пользоваться меньшим спросом у покупателей.
Это видно по темпу продаж и длительности экспозиции.
Современная жизнь стала очень динамичной, не комфортной, постоянно приходится думать где найти дополнительный заработок и как не потерять основную работу, некоторые вынуждены работать на двух, а иногда даже и на трех работах, - на ремонты просто не хватает времени, физических сил.
До сих пор я наблюдаю квартиры уже в давно сданных домах, в которых нет жизни, которые брошены и просто закрыты на ключ, а на дверной ручке - сантиметровый слой пыли, свидетельствующий о том, что уже давно никто сюда не заходил.
3) Все, что хоть в какой-то степени не ликвидно - зависает на длительное время в продаже: это первые и последние этажи, вторые этажи над кафе, продуктовыми магазинами, квартиры с непогашенной ипотекой более 3 миллионов рублей, квартиры, где на этаже три других квартиры БЕЗ ОТДЕЛКИ сдаются - назовем их "рабочим" или "строителям".
4) В этом году впервые столкнулся с КЛОПАМИ !!!!! в Коммунарке. После этого была большая проблема с реализацией квартиры - клопов травили или морили "холодным туманом" - после него можно выбрасывать всю мебель на помойку, - въевшийся запах очень специфический и омерзительный (особенно для людей с таким чувствительным к запахам носом как у меня) -два раза заказывали клининг со специальными средствами - результат был, но полностью запах этот уходит примерно через пол-года.
3) Аренда в Коммунарке.
Центр притяжения - это.........
- Нет! - Не метро!
Центром притяжения является новая школа на 1 500 или уже даже на 2000 мест на Липовом парке - именно вокруг этой школы идет движение и жизнь!
Дома, расположенные по адресам: Липовый Парк 5к2, Липовый Парк 7к1 и 7к2 и близлежащие дома - рекордсмены 2019 года по востребованности и самому высокому ценнику Аренды.
Двухкомнатные квартиры - найм выше 50 000/месяц
https://top-flat.ru/base-rent/247/
4) Что жду от Аренды в следующем году?! - Жду, что снесут все квартиры на Сосенском Стане, улице Лазурной и Ясной, - сотни и тысячи врачей, которые заедут в новый медицинский центр "Новомосковский", в котором будет расположена клиническая больница, новый современный роддом и многие другие отделения и медицинские направления.
5) Средняя рыночная цена на однокомнатные квартиры в Коммунарке - это 33 000 -37 000 рублей.
Двухкомнатные - 40 000- 50 000 рублей.
6) Количество запросов на Аренду из ФС (Фуд Сити) сильно растет.
Каждый второй звонящий номер приходится вынужденно блокировать, потому как люди совсем не подпадают под описание и представление Собственника об "идеальном квартиранте" - Нанимателе, объяснять им это я устал, что хозяин квартиры имеет право сдавать тому, кому считает нужным.
4) В целом, если подводить итог, - рынок вторичной недвижимости в Коммунарке достаточно активен, если соблюдено соотношение, - баланс потребительских качеств объекта недвижимости и его цены.
Среднее время экспозиции квартиры в Аренде - от нескольких дней до двух недель.
Продажа - 1-3 месяца.
Да, - бывают и висяки, и даже у меня, к сожалению, есть зависшие объекты. Признаю это. Радует, что их не более 5-10% от общего количества.
Да, - совсем забыл, - Аквилон Парк, дом Шмонстр, - точнее его начавшееся строительство в Коммунарке - серьезно затормозил продажи квартир в доме напротив, расположенном по адресу: Липовый Парк 8к2.
Более 10 квартир зависли и не продаются там. Так как окна через год будут выходить на этот гигантский дом.
5) P.S. К удивлению узнал, что многие Продавцы ждут 5 (пятилетнего) срока нахождения квартиры в собственности, чтобы начать ее продажу.
- Это совсем не обязательно делать!!!!
- Позвоните мне по телефону:
8 (925) 001 11 11
или напишите ваш вопрос в whatsapp на этот номер.
Надеюсь было полезно.
Владимир Буйлов, риэлтор.
