Продам Вторичный рынок недвижимости после карантина

Владимир Буйлов

+7 (925) 001-11-11 Риэлтор
Партнер
Регистрация
16 Июн 2015
Сообщения
878
Адрес
Коммунарка дом 20А
Всем добрый день!

- Не секрет, что многих сегодня интересует вопрос что ждет вторичный рынок недвижимости, да и рынок в целом после выхода из карантина.

- Постараюсь не лить воды, - выражу свое личное мнение, - оно чисто субъективное и совсем не факт, что все будет именно так, как я это вижу.

Поехали!

1. Очевидно, что исторический Hi по Коммунарке случился осенью 2019 года.
Всех кому я помог продать квартиру прошлой осенью и зимой 2019-2020 - поздравляю! Мы продали по верхней планке! Маловероятно, что мы сможем вернуться к этим ценам в ближайшее время.

2. Впереди продавцов, вложившихся в бетон, которые покупали с целью перепродажи - не ждет ничего хорошего.
(Вряд ли вы сможете продать свои квартиры за те деньги, которые планировали.)

3. Почему? - Все просто. Помимо падения курса рубля, нефтяных котировок, всей экономики РФ, (про политику ничего писать не хочу - там тоже должны быть изменения, - ну по крайней мере их ждут), впереди всех нас ждет КРИЗИС ПОТРЕБЛЕНИЯ, - провалятся почти все отрасли, не связанные с медициной, лекарствами и здоровьем. Вирус с нами навсегда!

4. Что поменяется на практике? Если 3-4 месяца назад до начала короны на 10-15 квартир в Коммунарке был 1 (один) реальный покупатель - то сейчас будет 1 покупатель на 20-25 квартир, то есть: предложение СУЩЕСТВЕННО превысит реальный спрос.

5. Предположу, что возможно даже поменяется отношение к квартире как к ценности. Московские квартиры перестанут быть предметом культа, произойдёт переориентация на более доступные квартиры в Подмосковье или вообще спрос может уйти из города - загород (в загородную недвижимость). Это только предположение, - не факт, что так будет.

6. Почему? - Людей постепенно приучают работать на "удалёнке", - отпадает потребность ежедневно мотаться в сторону центра, ттк, внутрь Москвы, - теперь не нужно снимать, тратить деньги и сидеть в дорогом офисе, не нужно часами простаивать в пробках, итд. - тем самым разрушаются привычные логистические цепочки привычного трафика, формировавшегося десятилетиями.
7. Общаюсь с директором одного гипермаркета (мой постоянный доверитель). Продуктовый ритейл в Москве умирает. В Московской области - растет. Да, - возможно, что это временно и все вернется на круги своя, когда полностью снимут все ограничения. Посмотрим. Но произошло перераспределение спроса за счет перемещения существенного количества людей из Москвы в МО.
8. Вообще разговариваю с многими. Кто-то уже и не хочет возвращаться в Москву. Произошла переоценка ценностей и столь привычная всем жизнь в городе, от которой ранее было невозможно или неудобно отказаться, - уже не видится единственным возможным комфортным вариантом.
9. По цифрам. В общем думаю так: так как рынок недвижимости инертный и всегда реагирует с большим запозданием на все, в отличие, например, от биржи, курсов валют, - то после "открытия", - когда все откроют, - цены еще какое-то время могут держаться и существенной просадки в первые два-три месяца может и не быть, но это и не означает, что на рынке будет покупатель, готовый Покупать!
Почему? - Все просто: покупатель (лицо с деньгами) не глуп и прекрасно понимает в какую сторону в ближайшее время начнется движение и просто не будет спешить с Покупкой, а перейдет из категории Покупатель в категорию - Наблюдатель и будет спокойно ждать "дна рынка", неторопливо увеличивая размер своего кэша.

10. После выхода из карантина большая доля потенциальных Покупателей, которые присматривались к покупкам в ближайшие пол-года будет уничтожена или уже уничтожена.
Напомню, что 9 из 10 квартир на вторичном рынке в Коммунарке (по моей личной статистике сделок) приобретались с использованием ипотечного кредита.
За дни самоизоляции был уничтожен или понес существенные убытки в деньгах и клиентах, бизнес, в сфере обслуживания и предоставления услуг. (Риэлторов, кстати, тоже тряхануло, причем не слабо ))))).
Имея на руках скопленный первоначальный взнос для покупки квартиры - заемщик (ваш потенциальный покупатель) оказывается перед выбором: что делать?! - Спасти и реанимировать бизнес или купить себе квартиру?!
- Предположу, что, исходя из логики и здравого смысла - подавляющее большинство пойдет спасать то, что его кормит и приносит ему доход, а не покупать квартиру.
Кроме того, не исключаю тот факт, что эти первоначальные взносы частично уже проедены за период самоизоляции и ушли за оплату аренды торговых или коммерческих помещений с целью сохранения своей локации в надежде, что завсегдатаи гости/посетители, постоянные клиенты, покупатели вернуться и все потихоньку начнет восстанавливаться...
11. ЦИФРЫ. Вероятнее всего через 12-15 месяцев (если за это время не произойдёт каких-то новых катаклизмов, вирусов и так далее) - будет исполнен сценарий умеренного снижения - это 1-1.5% в месяц. То есть, через год, квартиры станут доступнее примерно на 10-15%.
12. Будут ли сделки в период снижения рынка? - Однозначно будут.
Основные покупатели и участники сделок: семьи, которые заходят улучшить свои жилищные условия за счет снижения стоимости квадратного метра, например, продать 2-ку и купить 3-ку, но с меньшей доплатой, чем планировалась ранее. (Сейчас похожее явление наблюдается в аренде, - Наниматели, немного доплатив, переезжают практически за эти же деньги из меньшей квартиры - в большую, получая за небольшую доплату на одну комнату больше.)
А также наоборот, - те, кто захочет получить доплату для закрытия финансовых дыр, "обменяв" большую квартиру на меньшую.

13. Да, - совсе забыл, - подольют масла в огонь заёмщики не способные далее обсуживать свои ипотечные кредиты. Таких квартир будет достаточное количество. Они вскоре появятся на рынке.
Да вот буквально у меня ситуация была недавно, - описывал ее на профессиональном риэлторской форуме, - молодые купили квартиры в ипотеку в марте 2020 года, в апреле потеряли работу (у одного увольнение - у второго урезание зарплаты на 30%) - в общем долго не думали, - выставили квартиру на продажу. Приоритет такой: избавиться от долгов и пассива на период неопределённости и финансового кризиса, - решили выйти из этой истории, пусть даже и с убытками.

14. Полагаю, что ЦБ еще раз или два в этом году снизит ключевую ставку и мы увидим рекордно низкие ставки на первичный рынок и умеренно низкие на вторичный. (Им придется что-то придумывать, чтобы простимулировать спрос). Еще есть такая мысль, что разрыв между ставкой на первичный рынок и ставкой на вторичный может увеличится, так как государству важно в первую очередь поддержать застройщиков, чтобы они не завалились, а вторичный рынок, - не первоочередная задача. Хотя..., - там все-таки должны умные люди работать и понимать, что больше половины денег, приходящих на первичный рынок, - это рубли, полученные от продажи "вторички".

15. На этом в принципе наверное все. Да! Мой эккаунт в VK взломали, - пришлось его удалить, пока не восстанавливал, - я есть в FB и Инстаграме.
 

s619

Активный пользователь
Регистрация
12 Апр 2015
Сообщения
283
Адрес
ул. Липовый парк, д. 6
анюта, есть и более оптимистичные прогнозы на всяких форумах экспертов рынка недвижимости.
 

Совесть

Завсегдатай
Регистрация
23 Авг 2015
Сообщения
2,316
Адрес
Липовый парк, д8
Всем добрый день!

- Не секрет, что многих сегодня интересует вопрос что ждет вторичный рынок недвижимости, да и рынок в целом после выхода из карантина.

- Постараюсь не лить воды, - выражу свое личное мнение, - оно чисто субъективное и совсем не факт, что все будет именно так, как я это вижу.

Поехали!

1. Очевидно, что исторический Hi по Коммунарке случился осенью 2019 года.
Всех кому я помог продать квартиру прошлой осенью и зимой 2019-2020 - поздравляю! Мы продали по верхней планке! Маловероятно, что мы сможем вернуться к этим ценам в ближайшее время.

2. Впереди продавцов, вложившихся в бетон, которые покупали с целью перепродажи - не ждет ничего хорошего.
(Вряд ли вы сможете продать свои квартиры за те деньги, которые планировали.)

3. Почему? - Все просто. Помимо падения курса рубля, нефтяных котировок, всей экономики РФ, (про политику ничего писать не хочу - там тоже должны быть изменения, - ну по крайней мере их ждут), впереди всех нас ждет КРИЗИС ПОТРЕБЛЕНИЯ, - провалятся почти все отрасли, не связанные с медициной, лекарствами и здоровьем. Вирус с нами навсегда!

4. Что поменяется на практике? Если 3-4 месяца назад до начала короны на 10-15 квартир в Коммунарке был 1 (один) реальный покупатель - то сейчас будет 1 покупатель на 20-25 квартир, то есть: предложение СУЩЕСТВЕННО превысит реальный спрос.

5. Предположу, что возможно даже поменяется отношение к квартире как к ценности. Московские квартиры перестанут быть предметом культа, произойдёт переориентация на более доступные квартиры в Подмосковье или вообще спрос может уйти из города - загород (в загородную недвижимость). Это только предположение, - не факт, что так будет.

6. Почему? - Людей постепенно приучают работать на "удалёнке", - отпадает потребность ежедневно мотаться в сторону центра, ттк, внутрь Москвы, - теперь не нужно снимать, тратить деньги и сидеть в дорогом офисе, не нужно часами простаивать в пробках, итд. - тем самым разрушаются привычные логистические цепочки привычного трафика, формировавшегося десятилетиями.
7. Общаюсь с директором одного гипермаркета (мой постоянный доверитель). Продуктовый ритейл в Москве умирает. В Московской области - растет. Да, - возможно, что это временно и все вернется на круги своя, когда полностью снимут все ограничения. Посмотрим. Но произошло перераспределение спроса за счет перемещения существенного количества людей из Москвы в МО.
8. Вообще разговариваю с многими. Кто-то уже и не хочет возвращаться в Москву. Произошла переоценка ценностей и столь привычная всем жизнь в городе, от которой ранее было невозможно или неудобно отказаться, - уже не видится единственным возможным комфортным вариантом.
9. По цифрам. В общем думаю так: так как рынок недвижимости инертный и всегда реагирует с большим запозданием на все, в отличие, например, от биржи, курсов валют, - то после "открытия", - когда все откроют, - цены еще какое-то время могут держаться и существенной просадки в первые два-три месяца может и не быть, но это и не означает, что на рынке будет покупатель, готовый Покупать!
Почему? - Все просто: покупатель (лицо с деньгами) не глуп и прекрасно понимает в какую сторону в ближайшее время начнется движение и просто не будет спешить с Покупкой, а перейдет из категории Покупатель в категорию - Наблюдатель и будет спокойно ждать "дна рынка", неторопливо увеличивая размер своего кэша.

10. После выхода из карантина большая доля потенциальных Покупателей, которые присматривались к покупкам в ближайшие пол-года будет уничтожена или уже уничтожена.
Напомню, что 9 из 10 квартир на вторичном рынке в Коммунарке (по моей личной статистике сделок) приобретались с использованием ипотечного кредита.
За дни самоизоляции был уничтожен или понес существенные убытки в деньгах и клиентах, бизнес, в сфере обслуживания и предоставления услуг. (Риэлторов, кстати, тоже тряхануло, причем не слабо ))))).
Имея на руках скопленный первоначальный взнос для покупки квартиры - заемщик (ваш потенциальный покупатель) оказывается перед выбором: что делать?! - Спасти и реанимировать бизнес или купить себе квартиру?!
- Предположу, что, исходя из логики и здравого смысла - подавляющее большинство пойдет спасать то, что его кормит и приносит ему доход, а не покупать квартиру.
Кроме того, не исключаю тот факт, что эти первоначальные взносы частично уже проедены за период самоизоляции и ушли за оплату аренды торговых или коммерческих помещений с целью сохранения своей локации в надежде, что завсегдатаи гости/посетители, постоянные клиенты, покупатели вернуться и все потихоньку начнет восстанавливаться...
11. ЦИФРЫ. Вероятнее всего через 12-15 месяцев (если за это время не произойдёт каких-то новых катаклизмов, вирусов и так далее) - будет исполнен сценарий умеренного снижения - это 1-1.5% в месяц. То есть, через год, квартиры станут доступнее примерно на 10-15%.
12. Будут ли сделки в период снижения рынка? - Однозначно будут.
Основные покупатели и участники сделок: семьи, которые заходят улучшить свои жилищные условия за счет снижения стоимости квадратного метра, например, продать 2-ку и купить 3-ку, но с меньшей доплатой, чем планировалась ранее. (Сейчас похожее явление наблюдается в аренде, - Наниматели, немного доплатив, переезжают практически за эти же деньги из меньшей квартиры - в большую, получая за небольшую доплату на одну комнату больше.)
А также наоборот, - те, кто захочет получить доплату для закрытия финансовых дыр, "обменяв" большую квартиру на меньшую.

13. Да, - совсе забыл, - подольют масла в огонь заёмщики не способные далее обсуживать свои ипотечные кредиты. Таких квартир будет достаточное количество. Они вскоре появятся на рынке.
Да вот буквально у меня ситуация была недавно, - описывал ее на профессиональном риэлторской форуме, - молодые купили квартиры в ипотеку в марте 2020 года, в апреле потеряли работу (у одного увольнение - у второго урезание зарплаты на 30%) - в общем долго не думали, - выставили квартиру на продажу. Приоритет такой: избавиться от долгов и пассива на период неопределённости и финансового кризиса, - решили выйти из этой истории, пусть даже и с убытками.

14. Полагаю, что ЦБ еще раз или два в этом году снизит ключевую ставку и мы увидим рекордно низкие ставки на первичный рынок и умеренно низкие на вторичный. (Им придется что-то придумывать, чтобы простимулировать спрос). Еще есть такая мысль, что разрыв между ставкой на первичный рынок и ставкой на вторичный может увеличится, так как государству важно в первую очередь поддержать застройщиков, чтобы они не завалились, а вторичный рынок, - не первоочередная задача. Хотя..., - там все-таки должны умные люди работать и понимать, что больше половины денег, приходящих на первичный рынок, - это рубли, полученные от продажи "вторички".

15. На этом в принципе наверное все. Да! Мой эккаунт в VK взломали, - пришлось его удалить, пока не восстанавливал, - я есть в FB и Инстаграме.
Никто из Москвы у загород массово не уедет, а квартирки покупать будут! У меня другая информация - люди хотят снять и купить. Да, с покупкой все будет небыстро, но это и в марте тоже также было.
 

Владимир Буйлов

+7 (925) 001-11-11 Риэлтор
Партнер
Регистрация
16 Июн 2015
Сообщения
878
Адрес
Коммунарка дом 20А
Никто из Москвы у загород массово не уедет, а квартирки покупать будут! У меня другая информация - люди хотят снять и купить. Да, с покупкой все будет небыстро, но это и в марте тоже также было.
Да, - вы правы. Жизнь не останавливается: люди рождаются, женятся (покупают), разводятся (делят купленное), умирают, вступают в наследство, продают и покупают.
Покупать будут. Только существенно реже, чем покупали раньше.
 
Сверху Снизу