Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

[Darly]

Разъяснения вопросов, связанных с нахождением земельного участка, на котором возводится жилой дом, в залоге:

Спойлер: Дольщикам

Согласно п.1.1. ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части ипотеки строящегося многоквартирного дома, в части ипотеки земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства дольщику.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты данного строительства (абз. 2 п. 21 Инструкции).


Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми дольщиками, его обязательства считаются исполненными, а залог – прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем дольщикам.

Спойлер: Банку

залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.
В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

 

[Darly]

часть 3 статьи 16 закона № 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Другими словами в настоящее время любой собственник помещения в многоквартирном жилом доме вправе обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка даже в отсутствие решения общего собрания собственников об этом.

 

[Darly]

О ВОЗМОЖНОСТИ РАСПОЛОЖЕНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ НЕСКОЛЬКИХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Спойлер: письмо МЭР

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о строительстве нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества, на одном земельном участке и в пределах компетенции сообщает.

Исходя из содержания письма, земельный участок, на котором планируется строительство нескольких многоквартирных домов, принадлежит на праве собственности застройщику. Соответственно, указанный земельный участок сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.

Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.

В то же время, Департамент недвижимости считает, что если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.

На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

В связи с изложенным, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме. Однако механизм управления таким домом значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов.

Заместитель директора

Департамента недвижимости

М.В.БОЧАРОВ

 

[Darly]

мнение ВАС о судьбе земельного участка при признании сделки недействительной, если на спорном земельном участке построен МКД:

Спойлер: Решение ВАС

спорный земельный участок в настоящее время, как и на момент рассмотрения судами спора, находится во владении не общества«ИРОН Интернешнл», являющегося стороной договора от 28.06.2004, а иных лиц – собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Переход во владение этих лиц земельного участка, занятого жилым домом и необходимого для его эксплуатации, свидетельствует о невозможности применения между сторонами последствий недействительности сделки в виде возвращения спорного земельного участка в собственность Российской Федерации, следовательно, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о возможности применения двусторонней реституции ошибочен. Вывод названных судов о том, что права собственников квартир многоквартирного жилого дома не нарушаются двусторонней реституцией, не основан на нормах действующего законодательства.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 29.12.2004 No 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома.
Возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок.
Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для
его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать.

Постановление Президиума ВАС РФ №5944/12 от 25.09.2012
(А41-13664/2007; А41-К1-13664/2007; А41-13664/2007)

 

[Darly]

собственники помещений могут обратиться в суд с иском об установлении границ земельного участка.

Спойлер: действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка

68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
№10/22 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

 

[Фотина]

Правовой статус земельного участка МКД
http://www.gkh.ru/article/85277-pravovoy-status-zemelnogo-uchastka-mkd
11 апреля 2016

В статье мы рассмотрим, что такое правовой статус земельного участка и какие нюансы следует учесть при оформлении земельного участка под МКД.
В этой статье вы прочитаете:

• Как определить правовой статус земельного участка под МКД
• Как избежать нюансов оформления земельного участка под МКД

Правовой статус земельного участка (ЗУ), на котором расположен многоквартирный дом (МКД), и порядок оформления земельного участка под МКД являются наиболее обсуждаемыми и спорными вопросами. По этой теме издано множество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений не под силу.

Подобная ситуация порождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.

Правовой статус земельного участка под МКД
Однако существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой верховенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.

Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно четко определен правовой статус ЗУ МКД.

Буква закона

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Часть 2 ст. 36 Земельного кодекса

Статья 36 ЖК РФ, описывая состав общего имущества, включает в него ЗУ МКД. Таким образом, в кодексах дом и придомовая территория рассматриваются в качестве единого имущественного комплекса, который нельзя разделять при определении права собственности. Кроме того, понятие общего имущества, данное Жилищным кодексом, рассматривает его как единый объект права общей долевой собственности. Как и наследственную массу, общее имущество МКД нельзя принимать частями или отказываться от принятия какой-либо его части. Однако в отличие от наследуемого имущества от общего имущества МКД нельзя отказаться вообще. Одновременно с помещением в МКД вы приобретаете долю во всем комплексе общего имущества, в т. ч. в выделенном дому ЗУ. На неразрывность связи ЗУ и МКД указывается и в п. 2.1 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П по делу о проверке конституционности ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова (Постановление № 12-П). ЗУ как часть общего имущества МКД остается в долевой собственности собственников помещений и в случае разрушения дома или его сноса. Таким образом, собственники могут возвести на этом участке новое строение в соответствии с градостроительными нормами и правилами, если ЗУ не будет изъят для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ.

Иное правовое регулирование данных вопросов как противоречащее нормативным актам с более высокой юридической силой является незаконным и не подлежит применению. Постановлением пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (Постановление от 29.04.2010) разъяснено, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Размер земельного участка под МКД
Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то вопрос о размере ЗУ вызывает ожесточенные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления земельного участка под МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.

Жилищный кодекс не вносит ясности в правильное понимание размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности. Земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: “Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий”.

Таким образом, все дома расположены на уже сформированных ЗУ, которые первоначально были предоставлены для строительства, а затем для эксплуатации жилого дома на основании акта. К этому акту прилагался инвентарный план, содержащий границы этого участка и составляющий с актом одно целое (названия документов в разное время могут различаться).

Предложение собственникам для оформления ЗУ в общедолевую собственность произвести межевание и кадастровый учет противоречит Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, ст. 16 которого предусматривает основания осуществления кадастрового учета. В соответствии указанной статьей кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением его уникальных характеристик или сведений о нем. Очевидно, что к большинству домов существующей застройки это отношения не имеет.


Для оформления земельного участка под МКД, постановки на кадастровый учет ЗУ ранее построенных жилых домов среди прочих документов достаточно акта о предоставлении ЗУ для строительства дома и его последующей эксплуатации и инвентарного (или межевого) плана. Недостающие сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Когда возникает право на землю МКД и нужно ли его регистрировать
Для правильного решения этого вопроса большое значение имеет время формирования ЗУ. Постановление от 29.04.2010 определило, что поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).


Если же участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились вашей землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав (подп. 66 и 67 Постановления от 29.04.2010).

Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется (п. 4.3 Постановления № 12-П).

Свое право вы можете защитить в суде, который обязан будет исходить из названных разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.

Буква закона

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Пункт 2 ст. 47 Федерального закона от 24.06.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”

 

[Фотина]

Приказ Минстроя России от 06.06.2016 N 400/пр Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка
http://www.restko.ru/infoteka/4793

Спойлер

На основании части 5 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2008, N 30, ст. 3616; 2011, N 13, ст. 1688; 2012, N 53, ст. 7643; 2016, N 1, ст. 79) и в соответствии с подпунктом 5.2.3 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 47, ст. 6117; 2014, N 12, ст. 1296; N 40, ст. 5426; N 50, ст. 7100; 2015, N 2, ст. 491; N 4, ст. 660; N 22, ст. 3234; N 23, ст. 3311, ст. 3334; N 24, ст. 3479; N 46, ст. 6393; N 47, ст. 6586, 6601; 2016, N 2, ст. 376; N 6, ст. 850), приказываю:

1. Утвердить форму градостроительного плана земельного участка согласно приложению к настоящему приказу.

2. Признать не подлежащим применению приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 10 мая 2011 г. N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка" (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 24 мая 2011 г., регистрационный N 20838).

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Х.Д. Мавлиярова.



Министр

М.А.МЕНЬ











Утверждена

приказом Министерства строительства

и жилищно-коммунального хозяйства

Российской Федерации

от 6 июня 2016 г. N 400/пр





ФОРМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА



___________________________________________________________________________



Градостроительный план земельного участка

N







Градостроительный план земельного участка подготовлен на основании

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

(реквизиты решения уполномоченного федерального органа исполнительной

власти, или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,

или органа местного самоуправления о подготовке документации

по планировке территории, либо реквизиты обращения

и ф.и.о. заявителя - физического лица, либо реквизиты обращения

и наименование заявителя - юридического лица о выдаче

градостроительного плана земельного участка)



Местонахождение земельного участка

___________________________________________________________________________

(субъект Российской Федерации)

___________________________________________________________________________

(муниципальный район или городской округ)

__________________________________________________________________________.

(поселение)



Кадастровый номер земельного участка _____________________________________.



Описание местоположения границ земельного участка _________________________

___________________________________________________________________________



Площадь земельного участка ________________________________________________



Описание допустимого местоположения объекта капитального строительства на

земельном участке _________________________________________________________

___________________________________________________________________________



План подготовлен __________________________________________________________

(ф.и.о., должность уполномоченного лица, наименование

органа или организации)



М.П. __________ __________________/________________________________/

(дата) (подпись) (расшифровка подписи)



Представлен <1> __________________________________________________________.

(наименование уполномоченного федерального органа

исполнительной власти, или органа исполнительной

власти субъекта Российской Федерации, или органа

местного самоуправления)



______________

(дата)



1. Чертеж градостроительного плана земельного участка







____________________ (масштаб)

Градостроительный план земельного участка создается на основе

материалов картографических работ, выполненных в соответствии с

требованиями федерального законодательства <2>, <3>



____________________ (масштаб)

Градостроительный план земельного участка, предназначенного для

строительства, реконструкции линейного объекта и подготавливаемый в

случаях, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона от 29

декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса

Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации,

2005, N 1, ст. 17; N 30, ст. 3122; 2006, N 1, ст. 17; N 27, ст. 2881; N 52,

ст. 5498; 2007, N 21, ст. 2455; N 49, ст. 6071; N 50, ст. 6237; 2008, N 20,

ст. 2251; N 30, ст. 3604; 2009, N 1, ст. 19; N 11, ст. 1261; N 19, ст.

2283; N 29, ст. 3611; N 48, ст. 5723; N 52, ст. 6419, 6427; 2010, N 31, ст.

4209; N 40, ст. 4969; N 52, ст. 6993; 2011, N 13, ст. 1688; N 30, ст. 4563,

4594; 2012, N 26, ст. 3446; N 27, ст. 3587; N 53, ст. 7614, 7615; 2013,

N 14, ст. 1651; N 23, ст. 2866; N 30, ст. 4072; N 52, ст. 6976; 2014, 3 26,

ст. 3377; 2015, N 1, ст. 9, 38, 52, 72; N 9, ст. 1195; N 10, ст. 1418;

N 17, ст. 2477, N 27, ст. 3951; N 29, ст. 4347, ст. 4376; 2016, N 1, ст.

22), создается на основании картографического материала, выполненного в

масштабе: 1:50 000, 1:100 000, 1:200 000, 1:500 000. При подготовке

картографического материала необходимо руководствоваться требованиями

федерального/регионального законодательства <4>



Площадь земельного участка ___________________ кв. м. <2>, <3>, <4>



На чертеже градостроительного плана земельного участка указываются:

- схема расположения земельного участка в окружении смежно расположенных

земельных участков (ситуационный план) <2>, <4>;

- границы земельного участка с координатами характерных точек <2>, <3>,

<4>;

- красные линии <2>, <3>, <4>;

- обозначение и экспликация существующих (на дату формирования

градостроительного плана) объектов капитального строительства, объектов

незавершенного строительства и их кадастровые (иные) номера по порядку <2>,

<4>;

- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест

допустимого размещения объекта капитального строительства, за пределами

которых запрещено строительство <2>, <4>;

- границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства

для государственных или муниципальных нужд (при наличии);

- места допустимого размещения объекта капитального строительства <2>, <4>;

- границы зон с особыми условиями использования территории (зон охраны

объектов культурного наследия, санитарно-защитные, водоохранные зоны и иные

зоны), а также графическая информация об иных ограничениях в использовании

земельного участка (при наличии) <2>, <3>, <4>;

- границы зон действия публичных сервитутов (при наличии) <2>, <3>, <4>;

- точки подключения (технологического присоединения) объектов капитального

строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением

сетей электроснабжения (при наличии возможности их отображения на

ситуационном плане) <6>;

- условные обозначения отображаемой информации;



Чертеж градостроительного плана земельного участка разработан на

топографической основе в масштабе (1:_________), выполненной _____________.

(дата)



___________________________________________________________________________

(наименование кадастрового инженера)



Чертеж градостроительного плана земельного участка разработан

___________________________________________________________________________

(дата, наименование организации)



2. Информация о градостроительном регламенте <2> либо требованиях к

назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства <1>,

<3>, <4>, <5>

___________________________________________________________________________

(наименование представительного органа местного самоуправления,

реквизиты акта об утверждении правил землепользования и застройки,

информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах

разрешенного использования земельного участка (за исключением случаев

предоставления земельного участка для государственных

или муниципальных нужд)



2.1. Информация о видах разрешенного использовании земельного участка <2>,

<3>, <4>



основные виды разрешенного использования земельного участка:

___________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________;



условно разрешенные виды использования земельного участка:

___________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________;



вспомогательные виды использования земельного участка:

___________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________.



2.2. Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального

строительства на указанном земельном участке. Назначение объекта

капитального строительства <2>



Назначение объекта капитального строительства



N __________________, ________________________________________________.

(согласно чертежу) (назначение объекта капитального строительства)



2.2.1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного

участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции

объекта капитального строительства, включая площадь <2>



Кадастровый номер земельного участкаДлина (м)Ширина (м)Зоны с особыми условиями использования территорий (кв. м)Зоны действия публичных сервитутов (кв. м)Площадь земельного участка (кв. м)Номер объекта капитального строительства согласно чертежу градостроительного плана земельного участкаРазмер (м)Площадь застройки земельного участка (кв. м)макс.мин.123456789



2.2.2. Предельное количество этажей _______ или предельная высота зданий,

строений, сооружений ____ м. <2>

2.2.3. Максимальный процент застройки в границах земельного участка ____%

<2>.

2.2.4. Иные показатели (максимальная плотность, максимальный коэффициент

застройки) <2>:

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________



2.3. Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального

строительства на указанном земельном участке <3>, <4>, <5>



Назначение объекта капитального строительства



N __________________, ________________________________________________.

(согласно чертежу) (назначение объекта капитального строительства)



Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных

участков:



Номер участка согласно чертежу градостроительного планаДлина (м)Ширина (м)Площадь (кв. м)Зоны с особыми условиями использования территорий (кв. м)Зоны действия публичных сервитутов (кв. м)123456



3. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах

капитального строительства и объектах культурного наследия <1>, <2>, <3>,

<4>



3.1. Объекты капитального строительства



N _________________________, _____________________________________________,

(согласно чертежу (назначение объекта капитального

градостроительного плана) строительства)



инвентаризационный или кадастровый номер ______________________,

технический или кадастровый паспорт объекта подготовлен ________

(дата)



___________________________________________________________________________

(наименование организации (органа) государственного кадастрового учета

объектов недвижимости или государственного технического учета

и технической инвентаризации объектов капитального строительства)



3.2. Объекты, включенные в единый государственный реестр объектов

культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской

Федерации



N _________________________, _____________________________________________,

(согласно чертежу (назначение объекта культурного наследия)

градостроительного плана)



__________________________________________________________________________,

(наименование органа государственной власти, принявшего решение

о включении выявленного объекта культурного наследия в реестр,

реквизиты этого решения)

регистрационный номер в реестре ___________ от ____________________________

(дата)



4. Информация о разделении земельного участка <2>, <3>, <4>

__________________________________________________________________________.

(наименование и реквизиты документа, определяющего возможность

или невозможность разделения)



5. Информация о технических условиях подключения (технологического

присоединения) объектов капитального строительства к сетям

инженерно-технического обеспечения <7>

___________________________________________________________________________

(наименование организации, выдавшей технические условия, реквизиты

документа, содержащего в соответствии с частью 7 статьи 48

Градостроительного кодекса Российской Федерации информацию

о технических условиях подключения (технологического присоединения)

объектов капитального строительства к сетям

инженерно-технического обеспечения)



6. Информация о наличии границ зоны планируемого размещения объектов

капитального строительства для государственных или муниципальных нужд (при

наличии)

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________



7. Иная информация (при наличии)

___________________________________________________________________________



--------------------------------

<1> Заполняется в случае, если градостроительный план земельного участка утверждается в составе проекта межевания территории.

<2> Заполняется на земельные участки, на которые действие градостроительного регламента распространяется.

<3> Заполняется на земельный участок, на который градостроительный регламент не устанавливается.

<4> Заполняется на земельный участок, на который градостроительный регламент не распространяется.

<5> Заполняется если соответствующие параметры установлены градостроительным регламентом либо нормативными правовыми актами, регулирующими использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются или на которые градостроительные регламенты не распространяются.

<6> Указываются точки подключения, содержащиеся в технических условиях, выданных организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

<7> Документ, содержащий информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, является приложением к градостроительному плану земельного участка.


Источник информации: Рестко Холдинг

 

[Фотина]

А вот ссылка на сам документ

Приказ Минстроя России от 06.06.2016 N 400/пр
"Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка"
Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42935.

Обновлена форма градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка включает в себя, в частности, сведения о местонахождении, кадастровом номере, описании границ земельного участка, его площади, описании допустимого местоположения объекта капитального строительства на земельном участке и иные сведения.

Не подлежащим применению признан Приказ Минрегиона России от 10.05.2011 N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка", которым ранее была утверждена данная форма.

 

[Фотина]

Размер площади придомовой территории многоквартирного дома
18 мая 2016

Стоит изначально отметить, что ЖК РФ не дает понятия "придомовой территории". В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Тевосян А.Г.
редактор-эксперт ОН "Городское хозяйство и ЖКХ" ЗАО "МЦФЭР"

В этой статье вы прочитаете:
Как узнать площадь придомовой территории многоквартирного дома
Разъяснения эксперта по вопросу определения площади придомовой территории многоквартирного жилого дома

Площадь придомовой территории многоквартирного дома определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее Закон № 189-ФЗ) закреплено:

в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 16 Закон № 189-ФЗ);

земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 Закон № 189-ФЗ);

в случае, если земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 Закон № 189-ФЗ с применением постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П);

– формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Узнать сформирован ли земельный участок под площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома и его размеры возможно, направив запрос в Россреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой.

Стоит также отметить, что в соответствии с п. 2 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее Правила № 491) в состав общего имущества в МКД включается, в том числе:

– земельный участок, на котором расположен МКД и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
Принятие вымороченного имущества в муниципальную собственность

– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД.

При определении площади придомовой территории многоквартирного жилого дома используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил № 491).

А в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил № 491).

 

[Фотина]

Правовой статус земельного участка МКД
11 апреля 2016
http://www.gkh.ru//article/85277-pravovoy-status-zemelnogo-uchastka-mkd

В статье мы рассмотрим, что такое правовой статус земельного участка и какие нюансы следует учесть при оформлении земельного участка под МКД.

В этой статье вы прочитаете:
Как определить правовой статус земельного участка под МКД
Как избежать нюансов оформления земельного участка под МКД

Правовой статус земельного участка (ЗУ), на котором расположен многоквартирный дом (МКД), и порядок оформления земельного участка под МКД являются наиболее обсуждаемыми и спорными вопросами. По этой теме издано множество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений не под силу.

Подобная ситуация порождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.
Правовой статус земельного участка под МКД

Однако существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой верховенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.

Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно четко определен правовой статус ЗУ МКД.

Буква закона

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Часть 2 ст. 36 Земельного кодекса

Статья 36 ЖК РФ, описывая состав общего имущества, включает в него ЗУ МКД. Таким образом, в кодексах дом и придомовая территория рассматриваются в качестве единого имущественного комплекса, который нельзя разделять при определении права собственности. Кроме того, понятие общего имущества, данное Жилищным кодексом, рассматривает его как единый объект права общей долевой собственности. Как и наследственную массу, общее имущество МКД нельзя принимать частями или отказываться от принятия какой-либо его части. Однако в отличие от наследуемого имущества от общего имущества МКД нельзя отказаться вообще. Одновременно с помещением в МКД вы приобретаете долю во всем комплексе общего имущества, в т. ч. в выделенном дому ЗУ. На неразрывность связи ЗУ и МКД указывается и в п. 2.1 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П по делу о проверке конституционности ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова (Постановление № 12-П). ЗУ как часть общего имущества МКД остается в долевой собственности собственников помещений и в случае разрушения дома или его сноса. Таким образом, собственники могут возвести на этом участке новое строение в соответствии с градостроительными нормами и правилами, если ЗУ не будет изъят для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ.

Иное правовое регулирование данных вопросов как противоречащее нормативным актам с более высокой юридической силой является незаконным и не подлежит применению. Постановлением пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (Постановление от 29.04.2010) разъяснено, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
Размер земельного участка под МКД

Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то вопрос о размере ЗУ вызывает ожесточенные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления земельного участка под МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.

Жилищный кодекс не вносит ясности в правильное понимание размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности. Земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: “Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий”.

Таким образом, все дома расположены на уже сформированных ЗУ, которые первоначально были предоставлены для строительства, а затем для эксплуатации жилого дома на основании акта. К этому акту прилагался инвентарный план, содержащий границы этого участка и составляющий с актом одно целое (названия документов в разное время могут различаться).

Предложение собственникам для оформления ЗУ в общедолевую собственность произвести межевание и кадастровый учет противоречит Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, ст. 16 которого предусматривает основания осуществления кадастрового учета. В соответствии указанной статьей кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением его уникальных характеристик или сведений о нем. Очевидно, что к большинству домов существующей застройки это отношения не имеет.

Для оформления земельного участка под МКД, постановки на кадастровый учет ЗУ ранее построенных жилых домов среди прочих документов достаточно акта о предоставлении ЗУ для строительства дома и его последующей эксплуатации и инвентарного (или межевого) плана. Недостающие сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Когда возникает право на землю МКД и нужно ли его регистрировать

Для правильного решения этого вопроса большое значение имеет время формирования ЗУ. Постановление от 29.04.2010 определило, что поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Если же участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились вашей землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав (подп. 66 и 67 Постановления от 29.04.2010).

Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется (п. 4.3 Постановления № 12-П).

Свое право вы можете защитить в суде, который обязан будет исходить из названных разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.

Буква закона

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Пункт 2 ст. 47 Федерального закона от 24.06.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”

 

[Фотина]

Письмо Минфина России от 20.12.2016 N 03-05-06-02/76087

Новый порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков предусматривает упрощенный порядок корректировки величины кадастровой стоимости

В настоящее время проект отчета об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости включается Росреестром в фонд данных государственной кадастровой оценки на 20 рабочих дней.

В течение указанного периода любыми заинтересованными лицами могут быть внесены замечания к проекту отчета.

В период между проведением работ по государственной кадастровой оценке возможно изменение рыночной конъюнктуры, а также методических подходов к определению кадастровой стоимости, что может повлечь изменение кадастровой стоимости объекта оценки как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Новый порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости будет осуществляться в рамках деятельности специализированных государственных бюджетных учреждений субъектов РФ по единой методике.

На данные организации возложены также функции по сбору, обработке, систематизации и накоплению сведений об объектах недвижимости, осуществлению постоянного мониторинга рынка недвижимости, что позволит повысить достоверность информации, используемой при определении кадастровой стоимости.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, будет осуществляться по результатам рассмотрения обращений граждан и организаций.

 

[Ratko]

Оставлю это здесь, чтоб не потерялось. Очень интересная статья, разъясняющая наши права, плюсы и минусы приватизации земли под многоквартирным домом, со ссылками на НПА и планом действий.

Земля под многоквартирным домом: как ее оформить и что с ней делать

Спойлер: Земля под многоквартирным домом: как ее оформить и что с ней делать

Доп. см. Письмо Минэкономразвития РФ от 07.02.2011 N Д23-428. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЗАНЯТЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ
Приказ Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 (ред. от 29.11.2010) "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.11.2007 N 10555)

Известное распоряжение бывшего мэра Москвы о том, что землю товариществам надо выделять «по отмосткам» домов, добавило жару в затихшие было дискуссии о принципах определения границ участка.

Юридически подкованные активисты продвигали идею о том, что границы всех участков под многоквартирными домами давно определены – землеотвод осуществлялся еще до строительства. Подтверждения тому находили в ранее действовавшем законодательстве, в проектной документации, в данных по так называемой «уборочной площади» в документах БТИ.

Предлагали определять площадь участка по ранее уплаченным налогам. Приводили правовые основания о возможности утверждать план межевания участка на общем собрании и подавать непосредственно в Департамент земельных ресурсов, не дожидаясь, пока межевание произведут органы исполнительной власти.

Собственность на землю – самая надежная защита от нежелательного строительства, появления во дворе автостоянки или ларька с сигаретами и пивом. Вместе с тем это возможность построить гараж, действительно доступный для жильцов, и способ пополнить бюджет дома, передав в аренду часть земельного участка.

Но главное в собственности на землю собственниками, пожалуй, еще не осознано – это их право на новое строительство, возможность улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная инвестиция в новое строительство – именно земля.

К примеру, собственники создали Ассоциацию развития квартала и получили кредит под залог своей земли. Можно приблизительно оценить эффективность проекта.

Предположим, сносится несколько пятиэтажек и на их месте строится втрое больше жилья. Условно оценим рыночную стоимость нового кв. метра в 5000 $., а себестоимость его строительства и расширения инфраструктуры – в 1600 $. В итоге снос каждого кв. метра пятиэтажек принесет (5000 – 1600) х 3 = 10 200 $, или два с лишним кв. метра нового жилья.

Люди въедут в квартиры большего метража, вдобавок смогут отложить приличную сумму на старость. Город получит свою долю, пропорциональную доле снесенного неприватизированного жилья.

Совсем не страшный налог
Жители боятся оформлять землю в общедолевую собственность из-за страшилок о непомерных налогах, которые якобы нас ожидают. Люди верят в плохое, даже не пытаясь ознакомиться с разъяснениями на сей счет.

В письме от 17.05.2007 № 03-05-05-02/33 Минфин РФ подробно, на примерах, разъяснил, как исчислять земельный налог в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам.

Ставка земельного налога в отношении участков, занятых жилищным фондом, не может превышать 0,3% кадастровой стоимости земли.

Жилищный кодекс РФ различает понятия «жилое помещение», «нежилое помещение» и «общее имущество в многоквартирном доме». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Он также содержит в себе элементы общего имущества.

Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях многоквартирных домов, не относятся к объектам жилищного фонда. И налоговая ставка для них иная.

Рассчитаем налог на дом, где 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. метров каждая и 10 трехкомнатных, каждая по 100 «квадратов». На первом этаже расположен магазин площадью 200 кв. метров. Имеется также подземный кооперативный гараж общей площадью 600 метров. В нем находятся 20 боксов по 20 кв. метров каждый, принадлежащие физическим лицам.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен дом, 2 000 000 руб. Налоговая ставка для участков, занятых жилищным фондом, равняется 0,1%, для участков, используемых под торговлю, – 1%, для участков, занятых гаражами и автостоянками, – 0,5% кадастровой стоимости земли.

По алгоритму, приведенному в письме Минфина № 03-06-02-02/154, определим долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.

Вначале определяем общую площадь помещений, находящихся в собственности налогоплательщиков:
площадь всех двухкомнатных квартир + всех трехкомнатных + площадь магазина + кооперативного гаража: (60 х 10) + (100 х 10) + 200 + 600 = 2400 кв. метров.

С учетом общей площади всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для магазина составит – 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08.
Для двухкомнатной квартиры – 60 : 2400 = 0,03.
Для трехкомнатной – 100 : 2400 = 0,04.
Для гаража – 600 : 2400 = 0,3.
Для владельца гаражного бокса – 20 : 2400 = 0,01.

Налоговая база для исчисления земельного налога будет равняться:
для магазина – 2 000 000 руб. х 0,08 = 160 000 руб.;
для двухкомнатной квартиры – 2 000 000 х 0,03 = 60 000 руб.;
для трехкомнатной квартиры – 2 000 000 х 0,04 = 80 000 руб.;
для гаражного кооператива – 2 000 000 х 0,3 = 600 000 руб.;
для гаражного бокса – 2 000 000 х 0,01 = 20 000 руб.

В результате магазин заплатит в бюджет – (160 000 руб. х 1,0) : 100 = 1600 руб.;
собственник двухкомнатной квартиры – (60 000 х 0,1) : 100 = 60 руб.;
трехкомнатной – (80 000 х 0,1) : 100 = 80 руб.;
гаражный кооператив – (600 000 х 0,5) : 100 = 3000 руб.;
владелец бокса – (20 000 х 0,5) : 100 = 100 руб.

Все начинается с собрания
Как правильно составить повестку дня общего собрания, на котором собственники будут принимать решение об оформлении участка в собственность? Как сформулировать решение в протоколе? Как написать заявление в орган власти? По просьбам читателей приводим образцы этих документов.

Примерная повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. О формировании и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка дома № 1 на ул. Иванова.

2. О регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № 1 на ул. Иванова.

3. О выборе уполномоченного для формирования земельного участка дома № 1 на ул. Иванова, проведения государственного кадастрового учета, регистрации участка и наделении уполномоченного правом обращения в органы государственной власти, органы местного самоуправления с соответствующими заявлениями.

Пример оформления принятых решений в протоколе.

1. Сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № 1 на ул. Иванова, для передачи его в общую долевую собственность собственникам помещений дома.

За ______ Против _______ Воздержались ________

2. Зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № 1 на ул. Иванова.

За _______ Против _______ Воздержались _______

3. Уполномоченным от собственников дома № 1 на ул. Иванова для формирования земельного участка, проведения государственного кадастрового учета и регистрации избрать и наделить полномочиями на право обращения в органы государственной власти и в органы местного самоуправления с соответствующими заявлениями Иванова Ивана Ивановича (дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации).

За ______ Против_______ Воздержались_________

Пример заявления в уполномоченный орган власти.

Прошу изготовить и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, на которой расположен многоквартирный дом, находящийся по адресу: ул. Иванова, 1.

Год постройки дома 1980, полезная площадь 11 146 кв. метров.

Схему просим изготовить на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (дата) для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.

Земельный участок приобретается в общедолевую собственность.

В заявительном порядке
Важные разъяснения по поводу возникновения права собственности на земельный участок дало в ответ на обращение депутата Госдумы Галины Хованской Министерство регионального развития РФ (письмо от 02.03.2009 № 5492-СК114).

Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Для того чтобы у собственников возникла долевая собственность на земельный участок, необходимо определить его границы, провести межевание и осуществить кадастровый учет.

Буквальное толкование ст. 36 Жилищного кодекса РФ приводит к выводу о том, что право на земельный участок переходит бесплатно в собственность с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Госрегистрация права собственности на земельный участок носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер. Тем не менее собственникам рекомендуется зарегистрировать право и получить свидетельство о праве собственности на земельный участок, поскольку права на него возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат госрегистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Законодатель фактически возлагает обязанность по формированию земельного участка на органы государственной власти или органы местного самоуправления, а статья 16 Жилищного кодекса приводит к выводу, что право собственности на земельный участок переходит бесплатно.

Поскольку регистрация прав осуществляется в заявительном порядке, то органы местного самоуправления при передаче документов о формировании земельного участка должны осуществить и регистрацию прав на участок в интересах собственников. Если же они «не готовы» к проведению регистрации, то ее могут провести за свой счет заинтересованные лица – собственники.

Взвесив плюсы и минусы
Собственникам в многоквартирных домах Жилищный кодекс предоставляет право оформить земельный участок в общедолевую собственность.

В столице эта процедура прописана в постановлении правительства города от 27.06.2006 № 431-ПП « О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».

Если вы оформили в общедолевую собственность «пятно застройки», находящееся под домом, и придомовую территорию, прилегающую к нему – по факту или с учетом соответствующих нормативов, то потенциально застраховали себя от появления на этой территории не санкционированных вами «объектов точечной застройки». Это несомненный плюс.

Вместе с тем за уборку и содержание придомовых территорий, ремонт тротуаров, дорог, проездов, парковочных карманов, детских и спортивных площадок, вывоз твердых бытовых отходов, озеленение и благоустройство дворовых территорий, уборку снега и наледи в зимние месяцы, листвы осенью, за внутридворовое наружное освещение и многое другое отвечает и платит город. Этим занимаются ГУ ИСы районов.

Но такой привилегией пользуются лишь дома, в которых земельный участок не оформлен в общедолевую собственность. Иначе все эти расходы ложатся на собственников жилья. Чем больше участок – тем больше расходы. Это, конечно, минус.

Даже приблизительный расчет показывает, что дополнительно ежемесячные платежи собственников в случае приватизации земли вырастут минимум на 350–650 рублей с квартиры. К сведению, в столичном бюджете 2011 года предусмотрено 20,2 млрд рублей на содержание и благоустройство дворовых территорий.

Сейчас московские собственники в домах ТСЖ, ЖК или ЖСК освобождены от уплаты земельного налога, в отличие от других юридических лиц. Однако мера эта временная. В будущем земельный налог вместе с налогом на имущество должен стать одной из основных статей дохода городского бюджета. По опыту других стран можно сказать, что быть землевладельцем и собственником недвижимости накладно. Такие налоги могут составлять от 6–7% до 15–25% от вашего совокупного годового дохода. Это еще один, очень большой минус.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой – возможность строительства полезных и нужных объектов на придомовой территории. Здесь, однако, необходимо помнить, что любая территория в городе имеет свое предназначение, и на придомовом участке пивной бар построить никто не позволит.

Возможности использования придомовых территорий весьма ограничены. Это обусловлено и скученностью жилых домов в районах старой исторической застройки, и градостроительными ограничениями, и нормативно-техническими требованиями.

Плюсом оформления земли в собственность некоторые считают увеличение после этого рыночной стоимости жилья. Но это не так. Сам по себе кусочек личной земли в многоквартирном доме существует лишь гипотетически: его нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Он неотторгаем. Как неотторгаема часть общедомовой соб-ственности, которой владеет собственник, – кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Следует помнить еще вот о чем. В соответствии с законодательством любой собственник в многоквартирном доме имеет право инициировать и осуществить процедуру получения свидетель-ства о праве на общедолевую собственность в своем жилом доме, включая придомовой участок – со всеми вытекающими из этого акта последствиями. А последствия, как мы выяснили, возникают как для него самого, так и для всех остальных собственников, нанимателей и арендаторов помещений в доме.

Так что тщательно взвешивайте все плюсы и минусы приватизации земли при доме и под домом.

Шаг за шагом
Департамент земельных ресурсов г. Москвы разъясняет

Какие шаги следует предпринять для оформления придомовой территории в общедолевую собственность?

– Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом.

Участок признается неделимым. Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания жилых кварталов, разрабатываемых Москомархитектурой за счет средств городского бюджета. После проведения межевания земельного участка под многоквартирным домом Департамент земельных ресурсов обращается с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка в Управление Роснедвижимости по городу Москве.

С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет Департамент передает кадастровый паспорт заявителю.

Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит госрегистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

В соответствии с постановлением правительства столицы от 30.06.2009 № 643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» для рассмотрения вопроса о передаче земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность заявитель предоставляет в департамент следующие документы:
– заявление лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет;
– документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя (копия при предъявлении подлинника);
– решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
– выписку из протокола Комиссии префектуры административного округа Москвы по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
– проект межевания квартала (при наличии).

До обращения в департамент о формировании земельного участка заявитель обращается с запросом в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре для проверки документов по принятию общим собранием собственников дома решения о формировании земельного участка и получения заключения о соответствии представленных документов требованиям законодательства (в виде выписки из протокола Комиссии).

Готовим документы для внесения в единый государственный кадастр недвижимости земельного участка нашего дома. Часть собственников хочет отказаться от своей доли в пользу остальных. Как юридически правильно оформить отказ?

– Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 Жилищного кодекса РФ). Собственник не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, отказ от доли общего имущества без перехода права собственности на помещение невозможен.

Можно ли в Департаменте земельных ресурсов города получить кадастровый план земельного участка?

– В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О правительстве Российской Федерации».

В столице функции ведения государственного кадастра недвижимости возложены на Управление Роснедвижимости по городу Москве. Поэтому для получения кадастрового паспорта земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 14 Закона № 221-ФЗ, необходимо обратиться в Управление Роснедвижимости по городу Москве (Москва, Орликов пер., 10, стр.1).

ссылка на источник: http://av-ue.ru/avenue.php?p=zem_pod_mkd.htm
#межевание #земля #кадастровый #отмостки

 

[Островский Юрий]

У нас в выписке, которую я заказал в Росреестре, не указаны сведения о собственниках. Земельный участок был сфомирован и поставлен на кадастровый учёт 2007 год. Дата гос регистрации 24.11.2008.
Вопрос вот в чем. Должен ли Росреестр внести автоматически данные о собственниках( обще долевое участие). Или необходимо проводить собрание о внесении изменений в реестр сведений о данном участке?