Общее собрание в многоквартирном доме

[Darly]

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ?
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников может быть проведено (ст. 44.1 ЖК РФ):

- в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

- в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием информационной системы ЖКХ). Заочное голосование проводится также в случае, если собрание в очной форме не имело кворума (ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ).

Примечание. Решение об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования принимается общим собранием (п. 3.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ);

- в форме очно-заочного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Примечание. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Спойлер: Шаг 1. Инициируйте проведение общего собрания собственников.

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания.

Внеочередное общее собрание может быть созвано:

- по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

- по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);

- по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);

- управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Спойлер: Шаг 2. Подготовьте проведение общего собрания собственников.

На этой стадии следует сформулировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой голосования. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Кроме того, необходимо подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, реестр собственников, формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протокола.

Спойлер: Шаг 3. Оповестите собственников о проведении общего собрания.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования с применением информационной системы ЖКХ в сообщении дополнительно указываются сведения об администраторе общего собрания (наименование - для организаций, Ф.И.О. - для физических лиц), его месте и (или) фактическом адресе, дате и времени начала и окончания проведения голосования, порядке приема администратором общего собрания письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

Спойлер: Шаг 4. Проведите общее собрание собственников.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Голосование с использованием информационной системы ЖКХ осуществляется собственниками лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме либо посредством передачи администратору общего собрания оформленных в письменной форме решений по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Исключение составляют отдельные решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (п. п. 1 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Спойлер: Шаг 5. Оформите результаты голосования.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе общего собрания следует указать дату, место проведения общего собрания (при проведении собрания в форме очного голосования) или место подведения итогов заочного голосования, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу. Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр).

Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников, принятые по результатам голосования с использованием информационной системы ЖКХ, по поставленным на голосование вопросам автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение часа после окончания такого голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Мосжилинспекция (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Примечание. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Спойлер: Шаг 6. Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам.

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия решения, считающий, что этим решением нарушены его права и законные интересы, вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований ЖК РФ, в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

источник

 

[Фотина]

Минстрой утвердил требования к Протоколу ОСС
Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» зарегистрирован в Минюсте РФ 14 апреля 2016 года под номером 41802. Указанным приказом утверждены требования к оформлению и содержанию протокола общего собрания собственников помещений МКД и порядок передачи копий решений и протоколов общего собрания в региональные органы Госжилнадзора. Приказ Минстроя вступает в силу с 29.04.2016.



Приказом от 25.12.2015 N937/пр Минстрой утвердил обширные требования к оформлению и содержанию Протокола общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД. Не будем перечислять все требования, так как ряд из них уже либо прямо установлен, либо вытекает из смысла тех или иных нормативных правовых актов.

Приказом утверждены обязательные реквизиты Протокола ОСС:

а) наименование документа;
б) дата и регистрационный номер протокола общего собрания (порядок присвоения номера также установлен этим же приказом);
в) дата и место проведения общего собрания;
г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
д) содержательная часть протокола общего собрания;
е) место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
ж) приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
з) подпись.

Из перечисленных пунктов стоит обратить внимание на содержательную часть Протокола, которая согласно приказу Минстроя должна включать в себя вводную и основную части.

Вводная часть Протокола ОСС обязательно должна включать в себя ряд сведений, в том числе:

- информацию о присутствующих на ОСС физических лицах (с указанием фамилии, имени, отчества, номера помещения МКД, реквизитов документа, подтверждающего право собственности на это помещения помещение, количества голосов, а для представителя физлица еще наименования и реквизитов документа, дающего полномочия представителя) и юридических лицах (с указанием полного наименования и ОГРН юридического лица, номера помещения МКД и реквизитов документа, подтверждающего право собственности на это помещения помещение, количества голосов, фамилии, имени, отчества представителя юрлица, наименования и реквизитов документа, дающего полномочия представителя). В случае, если присутствующих на ОСС более 15, приказом Минстроя установлено право оформить присутствующих списком с указанием всех установленных приказом данных по каждому присутствующему. Список является обязательным приложением к Протоколу;
- информацию о приглашенных физических лицах (с указанием фамилии, имени, отчества, цели участия в ОСС, а для представителя физлица еще наименования и реквизитов документа, дающего полномочия представителя) и юридических лицах (с указанием полного наименования и ОГРН юридического лица, фамилии, имени, отчества представителя юрлица, наименования и реквизитов документа, дающего полномочия представителя, цели участия в ОСС).

Текст основной части протокола общего собрания состоит из повестки дня и отдельных разделов по количеству вопросов повестки дня общего собрания.

Если с повесткой дня все было более или менее ясно еще до приказа Минстроя, то на нововведение в виде отдельных разделов надо обратить внимание.

Текст каждого раздела должен состоять из трех частей: «СЛУШАЛИ» (в этой части указывается фамилия, имя, отчество выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления); «ПРЕДЛОЖЕНО» (в этой части указывается краткое содержание предложения по рассматриваемому вопросу, по которому будет проводиться принятие решения и голосование); «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)» (в этой части указываются решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня, количества голосов, отданных за различные варианты голосования).

Обязательными приложениями к протоколу ОСС являются:

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;
б) сообщение о проведении общего собрания, на основании которого проводится общее собрание;
в) реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
г) список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
е) документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
ж) решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;
з) иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.

Протокол общего собрания составляется в письменной форме, в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.



Приказом Минстроя также утвержден Порядок передачи копий решений и протоколов ОСС в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Исполнитель коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) обязан направить копии решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных ему в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим ОСС, в орган Госжилнадзора субъекта РФ.

Передача копий решений, протокола должна осуществляться способами, позволяющими подтвердить факт и дату ее получения органом государственного жилищного надзора, а также путем размещения в ГИС ЖКХ электронных образов решений, протокола в электронной форме.



Скачать Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр

 

[Ирыся]

Фотина, огромное спасибо за пост, очень актуально для дома 9!

 

[Darly]

формы проведения общих собраний и как их проводить

 

[Фотина]

Общие собрания и новый Протокол ОСС
29 апреля 2016 года вступил в силу приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, устанавливающий обязательные Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников (ОСС) помещений в многоквартирных домах (МКД). Указанным приказом требования к содержимому Протокола ОСС существенно расширены – в первую очередь новые нормы направлены на значительное увеличение объема протокола за счет включения в него огромного количества информации. Разъяснения положений нового приказа Минстроя включены в программу семинара «Особенности проведения общих собраний», видеозапись которого дополнена новым блоком. Шаблоны протоколов ОСС для очной, заочной и очно-заочной форм ОСС включены в пакет раздаточных материалов, доступных для скачивания приобретателям доступа к просмотру видеозаписи.

Уже больше 10 лет действует Жилищный кодекс РФ, которым изначально был регламентирован порядок проведения общих собраний собственников помещений МКД (статьи 44-48). Поправки, вносимые в нормы, устанавливающие порядок проведения и оформления ОСС, в течение длительного времени были несущественны. При этом собрания проводились, решения принимались, дома управлялись.

Минстрой России практически с момента своего создания (Министерство строительства и ЖКХ РФ создано Указом Президента РФ от 01.11.2013 N819) занялся активной нормотворческой и законотворческой деятельностью в сфере ЖКХ. В числе прочего, внимание чиновников было обращено и на процессы проведения ОСС.

31 июля 2014 года был издан приказ Минстроя N411/пр, которым были утверждены примерные условия договора управления МКД и методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Новые нормы являются лишь рекомендациями, но поскольку они утверждены приказом (т.е. нормативным правовым актом), игнорировать их, разумеется, недопустимо.

Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ в ЖК РФ были внесены изменения, согласно которым Протокол ОСС приобрел статус официального документа и подлежит передаче в органы Госжилнадзора. Инициатор ОСС обязан изготовить протокол в течение 10 дней и передать его копию в УО/ТСЖ/ЖСК, а эти организации, в свою очередь, обязаны передать копию протокола в органы Госжилнадзора в течение 5 дней. Первоначальная редакция ЖК РФ таких жестких требований не содержала.

25 декабря 2015 Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации утвердило новые требования к оформлению протоколов ОСС. Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» вступил в силу 29 апреля 2016 года.

Указанным приказом установлены обширные требования к содержимому протокола ОСС. По мнению ряда экспертов, требования необоснованно завышены и, в частности, делают практически невозможным проведение общих собраний рядовыми собственниками помещений МКД ввиду необходимости сбора огромного объема информации и ее включения в протокол, за счет чего существенно осложняются и подготовительный этап проведения ОСС, и порядок проведения непосредственно собрания, и оформление самого протокола, объем которого должен многократно увеличиться.

 

[Фотина]

Минстрой разъяснил порядок финансирования ОСС
Минстрой России письмом от 28.08.2015 N27535-ОЛ/04 разъяснил вопросы финансирования проведения Общих собраний собственников помещений.

Как известно, порядок финансирования расходов на подготовку и проведение Общих собраний собственников (ОСС) нормативными правовыми актами регламентирован недостаточно. Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ в ЖК РФ внесен пункт 3.5 части 2 ст.144, которым установлено, что к компетенции Общего собрания собственников относится:

«принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания».
Частью 1 ст.45 ЖК РФ обязанность по проведению ежегодных собраний возложена на собственников помещений, однако в подавляющем числе случаев собственники не способны самостоятельно организовать подготовку и проведение общего собрания, и вопрос расходов на эти процедуры является весьма существенным. В большинстве случаев Общие собрания по факту проводили управляющие организации, обычно с целью увеличения тарифа на содержание, либо для принятия собственниками иных решений, без которых деятельность УО затруднялась. Разумеется, УО предусматривают в своих бюджетах соответствующие затраты на проведение ОСС.

В связи с появлением в ЖК РФ части 6 статьи 45 (введена законом 176-ФЗ), которая устанавливает обязанность УО, ТСЖ, ЖСК проводить ОСС по инициативе собственников, обладающих не менее 10% голосов от общего количества голосов собственников, актуальность вопроса финансирования расходов на ОСС возрастает. Одно дело, когда исполнитель коммунальных услуг проводит ОСС для решения вопросов, необходимых именно для ИКУ (и готов нести расходы за свой счет), и другое дело, когда ИКУ обязан проводить ОСС по инициативе собственников, которые хотят решить некие «свои» вопросы, кроме того, периодичность и количество таких собраний ничем не ограничены.

В ответ на запрос СРО НП «Национальный жилищный конгресс» по вопросу финансирования ОСС Минстрой России фактически указал, что, по его мнению, расходы на проведение Общего собрания должен нести инициатор такого собрания.

Дмитрий Нифонтов

Скачать Письмо Мистроя России от 28.08.2015 N27535-ОЛ/04

 

[Фотина]

Дополнительное пояснение эксперта О.Е.Яндыевой
к информации об участниках общих собраний собственников помещений МКД

1. Может ли один из супругов участвовать в ОСС как единоличный собственник помещения, являющегося совместно нажитым имуществом?

Собственность супругов является совместной, если приобретена во время брака на совместно нажитые средства. Указанные права регулируются ст. 256 ГК РФ:

«Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 457-ФЗ)

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное.

(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)».

Порядок распоряжения совместной собственностью регулируется ст.253 ГК РФ:

«Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное».

Из вышеуказанных норм следует, что в случае, если имущество нажито во время брака, оно признается совместной собственностью в силу закона, если иное не определено решением суда или соглашением супругов. Если такое соглашение (брачный контракт) отсутствует, будут действовать общие правила ст. 253 и 256 ГК РФ.

Распоряжение одним из супругов совместной собственностью считается распоряжением по согласию с другим супругом. Голосование на собрании является одним из видов распоряжения. Следовательно, если квартира оформлена на одного из супругов, но они вместе со вторым супругом утверждают, что это их совместная собственность, т.к. приобретена во время брака на совместные средства, тогда любой из супругов может голосовать от имени 100% площади квартиры. В том числе, отсюда следует, что каждый из супругов может быть членом ТСЖ и голосовать на собрании, без определения долей, т.к. при совместной собственности доли не выделяются (исключение: решение суда, соглашение супругов – брачный контракт).

Данные выводы подтверждаются, в том числе, Семейным кодексом РФ. Статья 35 СК РФ устанавливает:

«2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки».

Спойлер

2. Является ли выплата пая в ЖК (ЖСК) основанием возникновения права собственности?

Гражданский кодекс РФ устанавливает:

«Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».

При этом ЖК РФ устанавливает:

«Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса».

Приведенная норма (ст.129 ЖК РФ) как раз и является тем иным обстоятельством, при котором ст.223 ГК РФ не подлежит применению.

Таким образом:

- Право собственности по общему порядку возникает с момента регистрации права, если иное не предусмотрено законом;

- ЖК РФ предусматривает особую ситуацию возникновения права собственности на жилое помещение – выплата пая. Чем будет подтверждена такая выплата, законом не установлено, однако, установлено, что именно в тот день, когда пай был выплачен в полном объеме, тогда и возникло право собственности. Как правило, выдается справка о выплате пая, в которой указывается размер пая и дата его полной оплаты.

3. Правовой режим свидетельства о праве на недвижимое имущество

Свидетельство о государственной регистрации права:

а) является подтверждением регистрации, но не является подтверждением права собственности! Основанием возникновения права является сама регистрация (регистрационная запись, внесенная в определенный день). Нередко свидетельство выдается позже внесения записи регистрации (например, в случае утери свидетельства). Днем возникновения права будет считаться день регистрации, а не день выдачи свидетельства.

б) утеря свидетельства не является основанием утери права собственности (если считать свидетельство документом, подтверждающим право собственности, то утеря такого свидетельства создает невозможность доказать право). В связи с тем, что свидетельство само по себе ничего не значит, единственным достоверным подтверждением права собственности может являться выписка из ЕГРП.

в) во многих регионах РФ свидетельство при отчуждении имущества не изымается и не погашается. Следовательно, руководствоваться свидетельством опасно. Пример последних дней из моей практики: женщина 84 лет показывает свидетельство о своем праве на квартиру, при этом согласно выписки из ЕГРП, предоставленной по запросу, в указанной квартире уже 4 года данная женщина не является собственником. Дополнительно выяснилось, что по данной квартире за эти 4 года совершено уже 4 отчуждения (новые собственники не являются ни родственниками, ни знакомыми претендующей на собственность женщины). Женщина не знает и не понимает, как это могло быть. Возможно, она просто забыла, что совершала какие-либо операции с квартирой, а возможно, это результат действий так называемых «черных риелторов», воспользовавшихся старостью и особенностями человека в таком возрасте.

г) свидетельство не подтверждает площадь квартиры по смыслу ЖК РФ. В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ в площадь квартиры не включается балконы, лоджии, веранды, террасы. В среднем 1-2 раза в месяц мои клиенты (ТСЖ, ЖСК, УК) сталкиваются с заявлением собственника с просьбой произвести перерасчет за последние 3 года, т.к. в свидетельстве площадь 66 кв.м., а в тех.паспорте на квартиру 63 кв.м., а 3 кв.м. это лоджия. В такой ситуации ТСЖ вынуждены делать перерасчет, т.к. это вина ТСЖ, что они использовали неверную площадь по незнанию. Потребитель не виноват, т.к. ответственность за начисления несет ТСЖ.

д) еще одно подтверждение того, что свидетельство не подтверждает право – ситуация с совместно нажитым имуществом, описанная выше.

 

[Фотина]

06.09.2015 | Об очно-заочной форме собраний

Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ в ЖК РФ введена новая форма Общего собрания – очно-заочная. У ряда специалистов жилищной сферы создалось мнение, что, собственно, ничего нового не появилось, ведь и до этого собрания редко удавалось провести именно в очной форме, при этом проведение сразу заочных голосований недопустимо. Поэтому подавляющая часть общих собраний проходила по схеме: сначала очная форма, на которой очень редко удается собрать кворум, затем заочная форма по той же повестке. То есть фактически общие собрания собственников помещений МКД и проводились, можно сказать, в очно-заочной форме. Попробуем разобраться, в чем же отличия новой формы общих собраний от ранее существовавшей схемы проведения очного собрания, а затем заочного голосования.


Самым главным отличием очно-заочной формы от схемы проведения общего собрания сначала в очной, а затем в заочной форме является целостность мероприятия, то есть это не два собрания, а одно, состоящее из двух частей. Можно было бы сказать, что оно состоит из двух этапов, но тут есть одна существенная деталь – законодатель не запрещает проводить собрание в очно-заочной форме одновременно в двух форматах! То есть очно-заочное собрание может проводиться не поэтапно, а одновременно и в форме совместного очного присутствия собственников, и в форме заочного голосования, и процессы могут идти параллельно, при этом голоса собственников будут учитываться совместно.

Часть 3 статьи 47 ЖК РФ дословно устанавливает: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений МКД о предстоящем собрании регламентируются статьей 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ). Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Необходимо напомнить, что проведение годового общего собрания – это обязанность исключительно собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ), при этом помимо годового собрания можно проводить неограниченное число других собраний, которые будут внеочередными. Инициатором общего собрания может выступать как любой из собственников, так и управляющая организация (ч.7 ст.45 ЖК РФ).

Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания установлены частью 5 ст.45 ЖК РФ.

С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты – дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме (в отличие от схемы проведения двух собраний собраний - сначала в очной, а затем в заочной форме. Два собрания подразумевают наличие двух сообщений об их проведении, причем сообщение о проведении заочного голосования должно направляться после проведения очного, если на очном собрании отсутствовал кворум). Разумеется, до обеих этих дат должно быть не менее 10 дней с момента получения собственниками сообщений (или размещения этих сообщений в установленных местах). Повестка дня устанавливается единая для обеих форм голосования.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована – то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее, представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.

Особенно актуальна очно-заочная форма при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения 2/3 голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственнкик, обладающие более 50%, но менее 2/3 голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должны быть отданы не менее 2/3 голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (таким органом является Минстрой России). Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 ст.46 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что при очно-заочной форме «очные» и «заочные» голоса суммируются, и протокол оформляется один! А вот при проведении двух собраний в очной и заочной формах голоса участников различных собраний суммировать нельзя, и протокола оформляется два – для каждого из собраний отдельно.

Исполнители коммунальных услуг в соответствии с частью 1.1 ст.46 ЖК РФ в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

 

[Фотина]

Очно-заочная форма ОСС

Ранее «АКАТО» уже публиковал статью с разъяснениями отдельных нюансов новой очно-заочной формы общих собраний собственников и размещал видеофрагмент, содержащий комментарии эксперта по вопросу проведения ОСС. В связи с многочисленными просьбами о подробных разъяснениях порядка проведения общих собраний в очно-заочной форме «АКАТО» публикует сравнительный анализ различных форм общих собраний и предлагает шаблоны документов, которые могут быть использованы при проведении ОСС.

Очно-заочная форма проведения собрания собственников многоквартирного дома введена в действие 30.06.2015 Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ, которым внесен ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.

Порядок проведения такого собрания отличается от очной и заочной форм. Отличия в следующем:

1. Очная и заочная части очно-заочного собрания проводятся всегда и независимо друг от друга. В отличие от этого, собрание в очной форме (не путать с очной частью очно-заочной формы собрания!) всегда предшествует заочной форме (не путать с заочной частью очно-заочной формы собрания!), т.к. заочная форма собрания всегда проводится только при отсутствии кворума на очной форме собрания. Формально-юридически, очная и заочная форма - это два разных собрания. В отличие от этого, очно-заочная форма - это одна форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.

2. Очная часть очно-заочной формы собрания может не предшествовать заочной части собрания - главное, чтобы были и очная, и заочная части. К примеру, заочная часть собрания может быть раньше очной, или очная может предшествовать заочной, или в период проведения заочной части может проводиться очная часть собрания (пример: заочная часть собрания с 1 по 10 число месяца, очная часть 5 числа месяца).

3. Протокол собрания составляется в течение 10 дней с момента окончания собрания, т.е. для очно-заочной формы - в течение 10 дней с момента окончания той его части, которая была позднее. Протокол составляется по результатам подсчета голосов как очной, так и заочной части, результаты двух частей суммируются в один протокол без разделения. В отличие от этого, очная форма и заочная форма собрания требуют составления двух протоколов по итогам каждой формы, как отдельных собраний. При этом голоса очного собрания никогда не суммируются с голосами, полученными при заочном голосовании, несмотря на то, что обе формы проводятся по одной и той же повестке. Строго говоря, если собрание проводится в заочной форме, то это означает, что кворума на очной форме собрания не было, а, значит, на очной форме не проводилось голосование, поэтому и невозможно сложить голоса двух форм (Часто такие голоса учитываются, чтобы повторно не обходить тех, кто присутствовал на очном собрании - это, конечно, нарушение). В очно-заочной форме собрания эта проблема отсутствует, голоса собираются в каждой из частей, кворум по отдельности в каждой части не имеет никакого значения. Важен только кворум двух частей в сумме.

4. Новая форма ОСС особенно актуальна при проведении собраний, где необходимо собрать 2/3 голосов «ЗА» от 100% собственников (п. 1-3.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п. 2, 6, 7 ст. 145 Жилищного кодекса РФ). Пример: при проведении собрания в очной форме (не путать с очной частью очно-заочной формы собрания!) присутствуют собственники, обладающие 55% голосов от 100% собственников. Кворум для проведения очной формы собрания имеется. Заочную форму проводить уже нельзя. Следовательно, даже если все присутствующие 55% проголосуют «ЗА», то 2/3 (67%) по необходимым вопросам мы не наберем. Собрание состоялось, но результаты его отрицательные. Цель не достигнута. Очно-заочная форма предполагает обязательное проведение очной и заочных частей независимо от количества участников каждой из указанных частей, голоса участников обеих частей суммируются, кворум определяется исходя из суммы голосов участников.

Действующее законодательство РФ не ограничивает случаи проведения очно-заочной формы собрания, т.е. такая форма может проводиться по любым вопросам повестки. Однако, спорным является вопрос о возможности проведения собрания в такой форме в случаях, если в Уставе ТСЖ/ЖСК такая форма не предусмотрена (не внесены изменения в Устав ТСЖ/ЖСК в связи с вступлением в силу закона от 29.06.2015 N176). Указанная форма предусмотрена ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ, статья относится к порядку проведения собрания собственников, а не членов ТСЖ/ЖСК. Из содержания ч.1.1. ст.146 Жилищного кодекса РФ следует, что к собранию членов ТСЖ/ЖСК применяются только ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ, а ст. 44.1. Жилищного кодекса РФ не применяется. В отношении ЖСК вообще нет регулирования о возможности применения главы 6 Жилищного кодекса РФ (в частности ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ). В связи с этим ТСЖ и ЖСК рекомендуется внести изменения в Уставы о возможности проведения собрания в очно-заочной форме.

Порядок проведения собрания (этапы):

1. Анкетирование, опрос, информационные встречи с собственниками (или иной способ определения мнения жителей по теме собрания). Этап не обязателен и не предусмотрен законом, но влияет на успех проведения собрания;
2. Определение повестки и составление иных документов к собранию;
3. Уведомление о собрании не менее чем за 10 дней, может вместе с уведомлением выдаваться:

• Сообщение (указание на дату и очного и заочного голосования);
• Бюллетень;
• Приложения (утверждаемые собранием документы). Предоставлять не обязательно, можно указать место или способ ознакомления с ними;

4. Очная форма собрания (или очная часть очно-заочной формы):

• Регистрация участников
• Определение кворума (только для очной формы)
• Голосование при наличии кворума (на очной-заочной форме голосование проводится независимо от наличия/отсутствия кворума)
• Подведение итогов (в течение 10 дней) – протокол (только для очной формы);

5. Заочная форма собрание – в случае отсутствия кворума на очном (заочная часть собрания очно-заочной формы):

• Сбор бюллетеней;
• Подсчет голосов;
• Составление протокола заочной формы (в очно-заочной форме голоса очной части суммируются с голосами заочной части собрания);

6. Обнародование результатов (10 дней).


Перечень необходимых документов

В связи с многочисленными обращениями по поводу оформления документов при проведении ОСС «АКАТО» предлагает использовать нижеприведенные шаблоны документов (доступны для скачивания путем кликов по соответствующим ссылкам) в указанном порядке:



1. Бюллетени, реестры выдачи сообщений (уведомлений о собрании), сообщения необходимо распечатывать двусторонней печатью, т. е. на 1 листе с 2-х сторон. Дополнять документы новыми дополнительными строками и листами недопустимо! Таким образом, необходимо подготовить такое количество реестров, сколько требуется, чтобы расписались все собственники. Если документ состоит из 3-х и более страниц, то возможно использовать метод печати документа на формате А3, еще один возможный, но не лучший вариант – скрепление листов степлером.

2. Лист регистрации для очной формы/части собрания (заполняется только на очной форме/части собрании). Шапка листа регистрации должна быть на каждом листе. Дополнять документы новыми дополнительными строками и листами недопустимо! Таким образом, необходимо подготовить такое количество реестров, сколько требуется, чтобы расписались все собственники, присутствующие на очном собрании (очной части очно-заочного собрания).

3. Реестр выдачи сообщения и бюллетеня заполняется только тогда, когда в соответствии с Уставом ТСЖ/ЖСК, или иным предыдущим собранием собственников, не разрешен такой способ уведомления о собрании, как размещение уведомления в доступных местах дома. В таком случае уведомление о собрании вручается под подпись в реестре или отправляется по почте (заказным письмом без уведомления) каждому собственнику. Подпись в реестре означает получение и сообщения, и бюллетеня.

4. В любых документах по собранию собственников расписываются только собственники, в отношении собрания членов ТСЖ/ЖСК – только члены ТСЖ/ЖСК (лица, написавшие заявление о вступлении в члены ТСЖ). Во всех документах собственник/член ТСЖ/ЖСК расписывается только лично за себя! Запрещено расписываться одному собственнику/члену семьи за остальных собственников/членов семьи.

5. За несовершеннолетних (н/л до 18 лет) детей-собственников разрешено голосовать исключительно на собрании собственников (несовершеннолетние не могут быть членами ТСЖ, исключение ЖСК – членом может стать собственник с 16 лет). За несовершеннолетних расписывается один из родителей.

6. Доверенное лицо может голосовать и расписываться во всех документах собрания исключительно на основании нотариально заверенной доверенности.



Требование к протоколу собрания

1. Составляется в течение 10 дней с даты окончания собрания:

• очного – со дня собрания
• заочного – с последнего дня сбора бюллетеней
• очно-заочного - с последнего дня сбора бюллетеней (бюллетени в обязательном порядке используются и в очной, и в заочной частях)

2. Размещается в общедоступных местах в течение 10 дней с даты окончания собрания.

3. Хранится в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

4. С 1 июля 2016 года - передаются в жилищную инспекцию посредством ГИС ЖКХ и подлежат размещению в этой системе. При заключении субъектом «соглашения» об опытной эксплуатации системы на территории субъекта РФ протоколы передаются в жилищную инспекцию по истечении 4 месяцев со дня вступления в силу указанного соглашения, но не позднее 1 июля 2016 года.


Доступные для скачивания шаблоны документов:

Сообщение об ОСС
Лист регистрации участников очного ОСС
Бюллетень для голосования на ОСС
Реестр выдачи сообщений и бюллетеней

 

[Фотина]

 

[Фотина]

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
http://communal-control.ru/infographic/view?id=15

Собрания собственников стали важной частью жизни владельцев жилья в МКД. Без них невозможно принять очень многие решения. Между тем, законодательство в России довольно часто меняется и многие владельцы квартир перестали ориентироваться в том, как принимаются решения, что для этого нужно.

 

[Фотина]

Какие бывают виды собраний собственников?

Собрания собственников стали важной частью жизни владельцев жилья в МКД. Без них невозможно принять очень многие решения. Между тем, законодательство в России довольно часто меняется и многие владельцы квартир перестали ориентироваться в том, как принимаются решения, что для этого нужно.

Зачастую очень значимые для всех решения принимаются при проведении незаконной процедуры. Организаторы не заботятся ни о каких собраниях. Просто проходят со списками по квартирам и собирают подписи. Между тем, все намного сложнее. И, конечно, наш сайт поделиться с вами нужной информацией.

Начнем с того, что в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса можно проводить два вида собраний собственников: годовое общее и внеочередное.

Годовое общее собрание

Подобное собрание собственников должно проходить в обязательном порядке. Владельцы жилья в МКД не имеют права отказаться от его проведения. В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. При желании можно установить и другой срок, но это должно делаться после голосования общего собрания собственников.

Внеочередное собрание

Внеочередное собрание может состоятся по инициативе любого собственника помещений или помещений в МКД. Также его можно провести по желанию управляющей компании. В отличие от годового общего собрания внеочередное – дело добровольное. Правда, и при его созыве необходимо соблюдать все формальности: с уведомлением, кворумом, темой.

Очное собрание

Первым делом для проведения собрания и принятия какого-либо решения нужно попытаться собрать всех или хотя бы половину собственников жилья. Это и будет называться очным собранием. Правда, подобная форма для абсолютного большинства домов уже давно стала нереальной. Законодатели нашли выход и предложили собственникам другой вариант.

Заочное голосование

В том случае, если была сделана попытка собрать собственников жилья и она окончилась неудачей, можно провести заочное голосование. Это разрешает сделать ст. 47 Жилищного кодекса РФ. Подчеркнем, заочное собрание можно провести только после того, как по той же самой повестке инициативная группа уже пыталась провести общее очное собрание, но не набрала кворума. Инициаторы проведения собрания в этом случае должны принести бюллетени с повесткой собрания в квартиры. Владельцы помещения читают обозначенные в повестке вопросы, думают, а затем голосуют и приносят бюллетени в установленное для этого места. Или просто отдают представителям счетной комиссии.

Очно-заочная форма проведения собрания

В 2015 году законодатели пошли дальше и предложили собственникам еще один вариант принятия решения. После новых изменения Жилищного кодекса РФ стало возможно проводить собрания в очно-заочной форме. Поясним, что это такое. Собственники квартир могут обсудить какие-либо вопросы на очном собрании и у них есть возможность по каким-то пунктам принять решение на собрании, а по некоторым подумать несколько дней. После обдумывания решение нужно оформить в письменном виде и принести по указанному в протоколе адресу.

Уведомление об общем собрании

Теперь поговорим о правильной процедуре уведомления об общем собрании. Есть разработанная и утвержденная форма. В уведомлении обязательно должна быть информация об инициаторе созыва собрания. Также указывается форма проведения собрания. В уведомлении пишутся время и место проведения собрания, дата. Там должна быть информация о сроках начала и окончания приема решений; точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени». Конечно же, в уведомлении сообщается повестка собрания. И, кроме того, информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение.

Кворум

Уведомить и даже собрать собственников – мало. Нужно, чтобы проголосовало определенное количество владельцев квартир. Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Есть и вопросы, по которым решения принимаются при наличии две третьих голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. И это тоже нужно учитывать. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:

– о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;

– связанные с организацией и проведением капремонта;

– о порядке использования земельного участка;

– каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);

– кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом.

Добавим к этому, что тему собрания нельзя поменять прямо на мероприятии. Если в повестку включено обсуждение лавочек, то по ним и нужно принимать решение. Для обсуждения и принятия решение по другим темам придется созывать новое собрание.

Голосование

Есть и другие особенности голосования собственников жилья в МКД. Можно голосовать лично или через представителя. Правда, бюллетень представителю собственника выдадут, если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.

Внимательнее заполняйте бюллетень. При неправильном заполнении бюллетеня он признается недействительным. Причем, он может быть признан таким частично. Учитываются только те пункты, где есть ошибка.

И еще пара пунктов, на которые собственникам следует обратить внимание:

– за несовершеннолетних до 18 лет должны голосовать их родители или иные законные представители (опекуны, попечители).

– голоса считаются не по числу собственников, а по площади, находящейся во владении. Чем больше квадратных метров, тем весомее голос.

Протокол

После подсчета голосов нужно оформить протокол. Его подписывают председатель и члены счетной комиссии. Для протокола тоже существуют нормы. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны дата, время и место проведения собрания. В нем также пишутся сведения о тех, кто принял участие в собрании. Прописываются результаты голосования по каждому вопросу повестки дня. Сообщаются сведения о тех, кто проводил подсчет голосов и сведения о собственниках, которые голосовали против принятия решения собрания и потребовали внести запись об этом в протокол.

На этом процедура еще не заканчивается. В течение десяти дней всех жильцов должны проинформировать о принятом решении. Делает это инициатор проведения общего собрания. Копии протокола должны быть размещены в месте, определенном общим собранием. Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также должны хранится в месте, определенном на общем собрании.

В заключение добавим, что в июне 2015 года были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ и протокол общего собрания собственников был переведен в статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, аинициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ.

 

[Фотина]

Вернуться к списку советов
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников и можно ли эти решения оспорить?
http://communal-control.ru/advice/view?id=51

Статья 44 Жилищного кодекса РФ гласит, что общее собрание собственников – главный орган, который принимает решения по всем основным вопросам в многоквартирном доме. Без голосования общего собрания собственников не обойтись в очень многих ситуациях.

Например, только голосованием выбирается способ управления домом. Только общее собрание может принять решение о строительстве каких-либо сооружений, установке оборудования на земельном участке МКД. Таким же образом выбирается способ формирования фонда капитального ремонта, принимается решение о получении кредитов.

На общем собрании принимается решение о пользовании общим имуществом собственников МКД и о текущем ремонте этого имущества, о реконструкции дома. Голосованием определяются и лица, которые от имени собственников МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений. Причем, условия заключения этих договоров тоже обговариваются на общем собрании. К компетенции общего собрания относятся и многие другие вопросы.

И собственнику лучше не игнорировать подобные мероприятия. Иначе можно с удивлением обнаружить увеличение платежей или новые объекты во дворе – например, автопарковку вместо нужной вам детской площадки. Или шлагбаумы, которые перекроют двор и могут вызвать затруднения у ваших гостей. В любом случае, «за» вы или «против», вполне возможно, что, принимая участие в собраниях, вы можете повлиять на решения. В этом случае они в любом случае будут менее неожиданными. Можно доверить свой голос другому собственнику. Правда, просто на словах это сделать не получится. Законодатели требуют делать нотариально заверенную доверенность.

Добавим, в 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые расширяют возможности собрания собственников. Теперь собрание может уполномочить совет дома решать вопросы по текущему ремонту общего имущества. Также общее собрание имеет право предоставить председателю совета дома дополнительные полномочия по решению текущих вопросов, которые появляются в его деятельности. Эти вопросы, утончим, не должны входить в компетенцию общего собрания собственников

Как оспорить решение собрания

После вступления решения в силу собственники должны исполнять их. Даже в том случае, если владельцы жилья не присутствовали на собрании. Если вам очень уж не нравится принятое решение, можно попробовать оспорить его в суде. С соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение шести месяцев после того, как он узнал или должен был узнать о решении собрания. Для того, чтобы добиться нужного вам решения, придется найти нарушения при проведении собрания, или доказать, что вам это решение причинит убытки, нарушает ваши интересы, права и, может быть, ухудшит условия жизни. Если протестующий собственник вряд ли мог повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не окажутся существенными, то придется все-таки исполнять решение общего собрания.

Впрочем, если вам удастся доказать, что решение все-таки принято с нарушением Жилищного кодекса или есть другие причины для его отмены, то суд может признать решение собрания недействительным. В этом случае всё тоже будет не совсем однозначным, потому как недействительные решения в свою очередь подразделяются на ничтожные и оспоримые.

Ничтожное решение является недействительным при грубых и явных нарушениях. Оно не имеет двойных толкований. Отменяется в любом случае. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня. Поясним. Повестка собрания формируется заранее. Собственники помещений МКД должны быть уведомлены о проведении собрания и о вопросах, которые будут обсуждаться, за десять дней до мероприятия. Если в пункте повестки указано обсуждение установки лавочек около подъездов, то на собрании можно только поговорить о других темах. Принимать же решение по закону можно о тех самых лавочках. Для решения по другим, вдруг появившимся вопросам, придется проводить другое собрание.

Оспоримое решение имеет право на существование, но выглядит подозрительно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников совсем не так, как положено по закону, да и по форме проведения есть большие вопросы. Либо протокол был оформлен с большими огрехами. Либо есть другие нарушения – по уведомлению, по кворуму, по голосованию. Может выявиться, что бюллетени неправильно признавали действительными или недействительными. Все процедуры проведения собрания четко прописаны в Жилищном Кодексе. В том числе виды собраний (очное, заочное, очно-заочное – оно стало возможным с июня 2015 года, после изменений в законодательстве). Нужно учитывать и необходимое для кворума количество собственников – по различным темам оно бывает разным. Строго должен соблюдаться формат уведомлений. А протокол общего собрания после изменений Жилищного кодекса в июне 2015 года и вовсе приобрел статус официального документа. Теперь за подделку результатов голосования можно стать фигурантом уголовного дела. Обо всех этих нюансах мы еще расскажем отдельно. Пока же отметим, что оспоримое решение признается недействительным только по решению суда.

Для того чтобы решение не было оспорено, важно досконально соблюдать процедуру голосования и проведения собрания в целом. А для собственника важно знать эти процедуры, чтобы иметь возможность отстаивать свои права.

 

[Фотина]

Общее собрание членов ТСЖ: принципы и компетенции
30 июня 2016 650

Эта статья поможет получить четкое представление о характере и содержании всех вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к компетенции общего собрания, выборе наилучших способов их решения, определении оптимального порядка подготовки и проведения самого общего собрания в реальных условиях деятельности ТСЖ.

В этой статье вы прочитаете:
Компетенции обещего собрания членов ТСЖ
Утверждение хозяйственных планов на общем собрании членов ТСЖ

Компетенции общего собрания членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ – это высшая инстанция в иерархии товарищества, и все, что к ней относится, заслуживает самого пристального внимания и изучения. Неверно поставленные вопросы или принятые решения, некорректно оформленные документы, любое нарушение процедуры проведения общего собрания членов могут повлечь за собой необратимые последствия для ТСЖ. Неоднократно вносимые поправки, изменения и дополнения в Жилищный кодекс не исключили и даже в определенной степени повысили потребность в некоторых разъяснениях и рекомендациях.

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет следующие компетенции:
вносить изменения или утверждать новую редакцию устава;
принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначать ликвидационную комиссию, утверждать промежуточный и окончательный ликвидационные балансы;
избирать членов правления, ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления из числа членов правления, досрочно прекращать их полномочия;
устанавливать размеры обязательных взносов и платежей членов ТСЖ;
утверждать порядок образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов (в т. ч. фондов текущего и капитального ремонта общего имущества) и их использования, а также утверждать отчеты о расходовании таких фондов;
принимать решения о получении заемных средств, в т. ч. банковских кредитов;
определять направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждать годовой план содержания и ремонта общего имущества (ОИ), отчет о выполнении такого плана;
утверждать сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об использовании таких смет, аудиторских заключений;
утверждать годовой отчет о деятельности правления товарищества;
утверждать заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
рассматривать жалобы на действия председателя и членов правления и ревизионной комиссии (ревизора);
принимать и изменять по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт ОИ, положения об оплате их труда, утверждать новые внутренние документы товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ;
определять размер вознаграждения членов правления;
другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Вопросы, отнесенные к компетенции правления, общее собрание членов ТСЖ также имеет право рассматривать.

Практика показала, что компетенции общего собрания членов ТСЖ можно уточнить и расширить.

Утверждению порядка образования, использования и отчета о расходовании резервного и других специальных фондов должно предшествовать решение общего собрания об образовании каждого специального фонда. Это требование вытекает из п. 3 ст.151 ЖК РФ, согласно которому общее собрание сначала принимает решение об образовании определенного фонда, после чего на основании принятого решения определяет порядок его функционирования.

На общем собрании членов ТСЖ следует одновременно принять решение о создании определенного специального фонда и порядок образования, использования и утверждения отчета о его расходовании (Порядок). Оформлять утвержденный Порядок рекомендуется в виде стандарта управления многоквартирным домом (МКД). В первом пункте этого стандарта указывается, что Порядок разработан на основании решения общего собрания членов ТСЖ об образовании указанного специального фонда (протокол от ___№___).

Направления использования дохода от хозяйственной деятельности следует, прежде всего, определять в соответствии с п. 2 ст.152 ЖК РФ, в котором для ТСЖ утверждены следующие три вида хозяйственной деятельности в МКД:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;
строительство дополнительных помещений и объектов ОИ;
сдача части ОИ в наем или аренду.

На первый взгляд кажется, что обслуживание, эксплуатация и ремонт ОИ МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками и нанимателями этих помещений, является одним из разрешенных ТСЖ видов хозяйственной деятельности.

В некорректности указанного предположения убеждают ст. 50 и ст. 66 ГК РФ, где говорится, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ согласно п. 1 ст. 133 ЖК РФ относится к некоммерческим организациям, и его основная деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту ОИ МКД в интересах собственников помещений не может быть отнесена к коммерческой.

Что же в таком случае подразумевается под разрешенной ТСЖ хозяйственной деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД? Принимая во внимание все сказанное, можно утверждать, что имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к ОИ МКД, например, обслуживание и ремонт сантехнического оборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка и тому подобные работы, не связанные с ОИ.

Указанные работы оплачиваются за счет средств собственников и нанимателей помещений, и выполнение таких работ силами ТСЖ обеспечивает товариществу получение дополнительных финансовых поступлений в качестве дохода от разрешенной хозяйственной деятельности.

К такому же выводу пришел Жилищный комитет Санкт-Петербурга, который в письме от 30.04.2010 № 1744 I 10-3 указал: «ТСЖ может осуществлять хозяйственную деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД, не относящегося к ОИ собственников помещений в этом доме».

В соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ доход, полученный ТСЖ от разрешенной хозяйственной деятельности, может быть использован по решению общего собрания для оплаты общих расходов или направлен в специальные фонды, а также на иные цели, предусмотренные Жилищным кодексом и уставом ТСЖ.

Практика показывает, что в большинстве случаев целесообразно использовать доход от хозяйственной деятельности для оплаты общих расходов.

Утверждение хозяйственных планов на общем собрании членов ТСЖ

Утверждение годового плана содержания и ремонта ОИ МКД и отчета о выполнении такого плана в соответствии с подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ включает утверждение смет доходов и расходов ТСЖ, отчета о деятельности правления и заключения ревизионной комиссии.

Из этого следует, что план содержания и ремонта ОИ должен быть органически связан со сметами доходов и расходов.

По большому счету этот план и отчет о его выполнении должны с достаточной степенью детализации входить в состав смет доходов и расходов в качестве одного из разделов. Нельзя забывать, что указанные сметы состоят из нескольких разделов:
содержание и ремонт ОИ;
коммунальные услуги;
прочие услуги;
хозяйственная деятельность;
взносы на ремонтные работы;
прочее.

Смета расходов составляется аналогичным образом. Раздел 1 сметы расходов фактически является планом содержания и ремонта ОИ. В нем следует подробно, по позициям указывать все планируемые затраты на управление МКД, на содержание и текущий ремонт ОИ. В графе 3 приводятся сведения о фактическом выполнении каждой позиции сметы расходов.

Кроме того, отпадает необходимость в оформлении специального плана содержания и ремонта ОИ и отчета о выполнении такого плана. Общее собрание членов ТСЖ может утвердить план содержания и ремонта ОИ и отчет о его выполнении как часть (раздел 1) сметы расходов и отчета о выполнении этой сметы.

Главное в предложенной форме документов, представляемых на утверждение общему собранию членов ТСЖ, заключается в исключении формализма при составлении плановых и отчетных документов, в сопоставлении физических объемов работ, планируемых для содержания и ремонта ОИ, со стоимостью этих работ и возможностью их оплаты за счет финансовых ресурсов ТСЖ.

В заключение можно подчеркнуть, что практика использования приведенных в настоящей статье разъяснений и рекомендаций подтверждает их эффективность в решении вопросов, связанных с компетенцией общего собрания членов ТСЖ и порядком подготовки и проведения такого собрания.

 

[eugene]

https://realty.mail.ru/news/34440/grazhdane_smogut_sjekonomit_na_neobjazatelnyh_uslugah_zhkh/

Россияне смогут сэкономить на необязательных услугах ЖКХ
Новый закон позволит не платить за дополнительные услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов

В Госдуму планируют внести законопроект о праве на добровольную оплатиту дополнительных услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов, сообщает ТАСС со ссылкой на заявление главы фракции «Справедливая Россия» Сергея Миронова.

По словам Миронова, «законопроект логически продолжает линию, направленную на избавление собственников от незаконных поборов». Жилищный кодекс РФ говорит об обязанности собственников участвовать в расходах на содержание общего имущества в домах, но на практике они часто бывают вынуждены платить за услуги, которые не включаются на общих собраниях в годовой план перечня работ, объясняет парламентарий.

К таким услугам, по его словам, относятся установка ограждения территории многоквартирного дома, обеспечение работы шлагбаума, содержание охраны. Обычно при решении собирать взносы на такие услуги не учитываются интересы собственников квартир, «которые не изъявляют желание получать дополнительные и, что еще более важно, необязательные услуги в целях содержания общего имущества, навязанные управляющей компанией», говорит Миронов.

В настоящий момент каждый владелец жилья в многоквартирном доме должен оплачивать только содержание жилого помещения. Собственники квартир имеют право установить для своего дома дополнительные платежи за услуги консьержа или охраны — для этого жильцам нужно провести общее собрание, где за введение новых платежей и услуг должно проголосовать большинство владельцев квартир. В этом случае каждый житель независимо от того, голосовал ли он за или против, получает обязанность по оплате новой услуги, а пенсионеры, инвалиды, многодетные и молодые семьи зачастую не могут позволить себе их оплачивать.

Ранее депутаты Государственной Думы приняли сразу во втором и третьем чтениях законопроект, согласно которому 1 января 2017 года в состав коммунальных платежей будут включены расходы на общедомовые нужды в многоквартирном доме.

 

[Lana]

Минстрой изменит систему подсчета голосов на собраниях собственников
Благодаря поправкам застройщик не сможет выбирать управдома по своему усмотрению

Изменить систему подсчёта голосов на общих собраниях собственников жилья хочет Минстрой. Для этого ведомство подготовило изменения в Жилищный кодекс РФ.

Если поправки будут одобрены, подсчет голосов станут вести по системе 1 квартира равна одному голосу. При этом число голосов одного собственника не сможет превышать 10%, вне зависимости от количества принадлежащих ему помещений. То есть если даже один человек выкупит квартиры в целом подъезде, диктовать свои условия при решении вопроса о ремонте крыши или покупке новой детской горки он не сможет. По нынешним же правилам существует сложная схема подсчета голосов. По нормам ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Комментирует замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис: "Чаще всего злоупотребления при общем собрании собственников связаны с непониманием формулы подсчёта голосов или с навязыванием воли собственника, которому принадлежит значительная часть помещений в доме. Например, это случается при продаже квартир в новом доме – пока застройщику принадлежит большая часть квартир в доме, он может выбрать управляющую компанию по своему усмотрению. Предлагаемые Минстроем России изменения исключают такую возможность".

http://www.mk.ru/social/2016/10/05/minstroy-izmenit-sistemu-podscheta-golosov-na-sobraniyakh-sobstvennikov.html

 

[Лина20]

Нашла такую тему , нет смысла создавать новую. Очень доступно освещена и все понятно - спасибо !

 

[Лина20]

Вопрос к юристам : УК не дает реестр собственников , собрание проводим в живую, нет гарантии , что проголосуют все собственники, в протоколе все шаги отразим, жилинспекция будет проверять протокол . Вопрос у кого получить реестр собственников?

 

[Катена]

Лина20,

— Согласно Федеральному закону № 152-ФЗ "О защите персональных данных" (статья 18, часть 3), конфиденциальная информация о человеке такого рода может быть обнародована или передана третьим лицам только с его письменного разрешения.
Фамилия, имя, отчество, адрес, имущественное положение, согласно пункту 1 статьи 3 Закона, — это конфиденциальная информация, относящаяся к понятию "персональные данные".

 

[Лина20]

Лина20,

— Согласно Федеральному закону № 152-ФЗ "О защите персональных данных" (статья 18, часть 3), конфиденциальная информация о человеке такого рода может быть обнародована или передана третьим лицам только с его письменного разрешения.
Фамилия, имя, отчество, адрес, имущественное положение, согласно пункту 1 статьи 3 Закона, — это конфиденциальная информация, относящаяся к понятию "персональные данные".

ГУ ИС в Москве, перед каждым собранием, по письменному обращению Председателя Совета дома, дают реестр со свежими данными.