Квартиры в Коммунарке. Аренда квартир. Продажа квартир в Коммунарке. Риэлтор Владимир Буйлов

Николаич

Я здесь
Команда форума
Супермодератор
Регистрация
21 Мар 2015
Сообщения
2,861
Адрес
Коммунарка
Да, на семейном совете приняли решение продать и искать варианты у себя в районе...
В Раменках?
У нас в районе варианты решения подобных домов не дешево, либо панель П 44.
 

Фотина

Модератор
Команда форума
Модератор
Регистрация
3 Апр 2015
Сообщения
4,815
Адрес
Москва А-101 корпус 10
Миhаил, желаю Вам удачи! Рада, что для Вас события разворачиваются таким образом, как это задумано Вами! И на мой взгляд панельки ничем не хуже монолитного жилья, по крайней мере разницы между ними я особой не вижу. Хорошая инфраструктура, обеспеченность социальными объектами намного актуальнее, чем проживание в монолите, а не в панельке. Однозначно, в Коммунарке всё это будет со временем и Коммунарка станет неплохим районом города Москвы, но для этого понадобятся годы, а жизнь очень скоротечна и хочется всего и сразу...
 

Владимир Буйлов

+7 (925) 001-11-11 Риэлтор
Партнер
Регистрация
16 Июн 2015
Сообщения
835
Адрес
Коммунарка дом 20А
Большое спасибо Владимиру и Дмитрию за проделанную работу по продаже нашей квартиры в Коммунарке. Квартира ушла всего за 1,5 месяца в хорошие руки. За деятельностью Владимира следил с момента регистрации еще на прошлом форуме, так что вопроса "к кому обращаться" не было)))
Миhаил, искренне рад, что вы остались довольны нашей работой!
Обращайтесь еще!
- Рекомендуйте друзьям, проживающим в Коммунарке и за ее пределами.
Многие не знают, но мы работаем по всей Москве и МО, - не только в Коммунарке )
 

s619

Активный пользователь
Регистрация
12 Апр 2015
Сообщения
248
Адрес
ул. Липовый парк, д. 6
Владимир, благодарю за оперативную и качественную помощь в решении нестандартной ситуации. Был рад лишний раз с Вами пообщаться!)
 

Владимир Буйлов

+7 (925) 001-11-11 Риэлтор
Партнер
Регистрация
16 Июн 2015
Сообщения
835
Адрес
Коммунарка дом 20А
Владимир, благодарю за оперативную и качественную помощь в решении нестандартной ситуации. Был рад лишний раз с Вами пообщаться!)
Благодарю за отзыв!
Обращайтесь еще.
 
  • Like
Реакции: s619

Владимир Буйлов

+7 (925) 001-11-11 Риэлтор
Партнер
Регистрация
16 Июн 2015
Сообщения
835
Адрес
Коммунарка дом 20А
Всем доброе утро!

А у меня сейчас самая ночь :-)

Пока вы безмятежно отдыхаете от очередного трудового дня в своих кроватках, - я собрал свою волю в кулак, открыл бутылочку вина, )) и решил что-то написать, - то, что, надеюсь, будет не только интересно, но и полезно.

Хочу поговорить о том, что на данный момент происходит на рынке недвижимости в Коммунарке, какие произошли изменения за последний год-1.5 года и что нас с вами ждет (в смысле КУДА мы идем).

Признаюсь, - немного страшновато, когда долго ничего не пишешь, - навык то утрачивается: ты точно знаешь, о чем хочешь написать, ты полностью владеешь темой и самой актуальной информацией, основанной на уникальном опыте продаж и сдачи квартир в аренду в Коммунарке, но вот все это скомпоновать и написать так, чтобы людям было интересно читать все это...

Ок, так как камнями меня точно не побьют, - начнем, пожалуй!

1. Динамика цен на квартиры в Коммунарке.

Все не так просто.

Однозначно, цены на вторичную недвижимость в Коммунарке (на ваши квартиры, в которых вы сейчас проживаете) обновляют хаи за всю историю "вторички" Коммунарки, начиная с 2012 года.

Импульсов на рост несколько:

а) Переписывание ценников застройщиками (в свете отмены дду, роста инфляции, медленного девальвирования рубля). - плавное подтягивание цен продавцами вторички...

б) Ну конечно же, - ожидания продавцов открытия станций МЕТРО!!!!!!!! )))

в) Общий рост числа покупателей (позже напишу за счет кого)

г) Некоторый создавшийся условный "дефицит" квартир, с качественным ремонтом, вызванный ПРИДЕРЖАНИЕМ ПРОДАВЦАМИ, уверовавших в силу метро, квартир, как мы полагаем до лета-осени 2019 года. (Запомните этот пост).

(Мы точно это знаем, что сейчас продавцы придерживают квартиры).

2. ЧТО В КОНЕЧНОМ ИТОГЕ ХОТЯТ ПОЛУЧИТЬ ПРОДАВЦЫ КВАРТИР в КОММУНАРКЕ:

Целей несколько:

1) Больше кеша, чтобы, простите, поймав удачу за хвост, - воспользоваться шансом свалить из Коммунарки, прикупив недвижимость ВНУТРИ мкада.

2) Продать вторичку и переложиться в бетон, увеличив квадратные метры, или получив разницу с продажи, чтобы закрыть свои финансовые дыры.

3) Те, кто ждет в декабре-январе доллар на 70-73 - купить валюту, кто умеет, с плечом, чтобы затем продать на хаях и заработать на "1.5-2" квартиры.

4) Продать свои заложенные-ипотечные квартиры, освободиться от долгов, по причине невозможности далее тянуть ипотечную лямку из-за утраты хорошей высокооплачиваемой работы, ранее позволяющей платить ежемесячный платеж по кредиту.

(Кстати, ипотечных квартир в общей продаже - около 25-35% минимум)


3. КАКОВ ПРОЦЕНТ ПРОДАВЦОВ КВАРТИР, остающихся проживать в Коммунарке после продажи их квартир и осознанно выбравших Коммунаркку.


Из 10-ти квартир, продаваемых мной в Коммунарке, при условии, что собственники проживали в них, осознанно остаются и хотят И ДАЛЬШЕ ПРОЖИВАТЬ в Коммунарке - 3-3.5 продавца из 10. (Это наша внутренняя очень точная аналитика, основанная на опросе/либо подборе альтернативных вариантов для Продавцов Коммунарки, желающих купить в Квартиру в ином районе, отличном от Коммунарки). Мы точно знаем КУДА переезжают продавцы.


4. Но, если квартиры продаются и кто-то уезжает, - то кем заполняются эти свободные места и кто приезжает?

а) Ипотечники из регионов.

б) Молодые люди с ипотекой (Москва/МО/Регионы), у которых еще много сил и энергии, не очень хорошо понимающие, что их ждет ежедневно с 6:30 до 9 утра и примерно в тоже время вечером.

в) Молодые люди, работающие за компом дома и вообще не выезжающая никуда утром, либо те, кто работает в К2, или в близлежащих районах от Коммунарки + выезжающие из Коммунарки и прибывающие на работу, к 10-12 часам.

г) Альтернативщики-Москвичи из "Академических-Профсоюзных", молодая пара, только зарождающаяся семья, желающая отделиться от маминой юбки в отдельную квартиру, но так, чтобы и мама была рядом )). Как правило, разъезд Московской квартиры на две квартиры в Коммунарке.

д) Не очень молодые люди средних лет (40-45) из средней Азии, работающие в Фуд сити, или рядом, имеющие семьи, как правило, одного-двух детей минимум, имеющие возможность взять ипотеку или оплатить квартиру за наличные деньги.

Например, сегодня мы закрыли сделку, где покупателем квартиры выступил Х. Исматулло Шамсибо...вич.

Я, кстати, не расист и не националист, мне фиолетово на национальную принадлежность: если человек хорошо воспитан и культурно, с уважением со мной разговаривает, уважает меня и не плюет демонстративно на мои всяческие ценности - считаю, что он заслуживает уважения и учтивости с моей стороны в ответ.

Если же - это дикий зверь, спустившийся с гор, - как минимум разговора с ним никакого не будет...а далее по обстоятельствам...

Так вот: меня поразил один момент, который произошел на сделке: 14-ти летний сын, этого Х. Исматулло Ш. - вышел из переговорной комнаты банка и отправился к автомату, продававшему кофе и газировку, купив бутылку колы он вошел обратно в переговорную, - в этот момент у нас возникла пауза в сделке и никто особо ничем не занимался, начал было отворачивать пробку бутылки, краем глаза я четко это заметил, как этот паренек уловил взгляд отца, и не успев открыть до конца бутылку, - начал учтиво, жестом, предлагать нам (всем участникам сделки, и в первую очередь почему-то мне))) выпить первым из этой бутылки, как бы угощая нас.

Все конечно вежливо с улыбками на лице отказались, вроде бы все это мелочь и совсем не существенно, но в этой маленькой детали проявляется качество воспитания отцом своего сына.

Я не припомню, чтобы чей-то русский ребенок, на сделке, более менее взрослый, осмысленно предложил мне или участникам сделки что-то, прежде чем схомячить или выпить это в одиночку...


Ладно , отвлеклись!

Но делаем вывод: Азия атакует! )))

Причем атакует не только она одна ). И они не покупают что попало, а целенаправленно выбирают квартиры, с хорошим ремонтом, в хороших домах, залезая половиной суммы в ипотечный кредит лет так точно на 5-10!!!

Из срока кредита тоже можно сделать вывод....


5. КОМУ НЕ ВЫГОДЕН РОСТ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В КОММУНАРКЕ:

Не выгоден тем семьям, а - ЭТО ИМЕННО СЕМЬИ, с детьми, кому нравится Коммунарка, те, у кого началась семейная жизнь в Коммунарке, у кого родились здесь дети, кто полюбил Коммунарку всем своим сердцем, кто принял решение - идти на расширение жилой площади и улучшения своих жилищных условий.

Здесь все просто: с ростом стоимости квадратного метра- увеличивается и размер доплаты, необходимый для покупки большей площади.

Кроме того, если на рынке практически всегда есть хороший выбор "однушек" и "двушек" - хотя бы по той причине, что их количество во всех секциях дома всегда больше, чем количество 3-ек- то вот , чтобы найти хорошую трешку, - порой приходится "попотеть". Их выбирают уже основательно и надолго, и не рассматривают, как начальный этап или перевалочный пункт.



6. ЛОВУШКА ДЛЯ САМЫХ ЖАДНЫХ и САМЫХ "Умных".

Помните я писал о том, что некоторые продавцы придерживают квартиры в ожидании открытия метро и планируют слив этих квартир, по их мнению, в удачный момент.

))))))))))

1. Мы не знаем каков точный процент или количество этих продавцов, но мы точно знаем, что их немало.

2. Мы так же точно знаем, что те собственники, которые получили и оформили квартиры в собственность до 1 января 2016 года - и у которых, 3 (три) года нахождения квартиры в собственности приходится на вторую половину 2018 года или на самый конец года - в 2019 году планируют продавать эти квартиры.

3. Могу так же сказать, что многие знают, что летний период для для продажи не оптимален, - сезон отпусков, теплое море и песок, дача, дом, огород, + небольшое количество Покупателей, находящихся в это время на рынке, - поэтому мы ждем большой выброс квартир на рынок в первый квартал следующего года и осенью, под конец 2019 года.

4. Если так случится, - произойдет банальное "затаваривание рынка". Нет, - конечно любая квартира в конечном итоге будет продана, но добьются ли продавцы поставленных ими целей и выйдут ли на максимум цены... Здесь нужно хорошо подумать как правильно действовать, ибо 50% нынешнего роста цены в ожидании метро - уже отработано.

Коммунарка не может расти в цене и надуваться до бесконечности.

- Есть пределы цены.

Да метро, да, новый монолитно-кирпичный дом, да хороший ремонт, - но сколько ваша квартира может вам или вашему покупателю (будущему собственнику) гарантированно выдать ежемесячно пассивного дохода?

30? - максимум 40 тысяч рублей/месяц за однушку при цене 6-7 миллионов рублей.

Вот эту квартиру я сдам за 55-60 00 тысяч рублей в месяц:


https://www.newkommunarka.ru/threads/11118/


При ее рыночной цене примерно в 7-7.5 млн. руб. Не намного отличающейся от цены 1-ки в Коммунарке.

Метров в ней 36, и ремонт ничем не хуже и не лучше, чем ремонт квартир, сдаваемых мной в Коммунарке,

НО, - ВОКРУГ ЕСТЬ ТО, ЧЕГО В КОММУНАРКЕ ЕЩЕ ДОЛГО НЕ БУДЕТ!!!!

Снимок экрана 2018-11-21 в 3.27.29.png

1. Институт биорганической химии.

2. Московский Университет МВД России.

3. МГРИ-РГГРУ

4. РНИМУ имени Пирогова

5. Центр Детской Гематологии, куда везут детей в разных областей России

6. Наконец РУДН.....


Меня спрашивает форумчанин с другого форума:
"Нежто уйдет?"
Отвечаю: с такой наполненной и мощно развитой инфраструктурой - не то, чтобы уйдет, а порвут, как тузик грелку!!!!


7. Дорогие мои, - время 3:56, я уже никакой, надо идти спать... )))

Задавайте вопросы, пишите, критикуйте, словом, - дайте обратную связь: с чем согласны, с чем нет)))

8. Если получилось интересно и полезно - ставьте лайк )))) - тогда я продолжу свою писанину, ведь, следующая тема- это АРЕНДА !!!!!!!
- Там вообще полный трэш )))
 
Последнее редактирование:

Flash709

Завсегдатай
Регистрация
27 Июл 2015
Сообщения
699
Адрес
Сосенский стан, д. 10
Владимир, а на Ваш взгляд, какой из новых районов может поконкурировать с Коммунаркой или даже обойти ее, ну и в чем?)
 

Вожатый

Завсегдатай
Регистрация
6 Апр 2015
Сообщения
3,143
Адрес
Липовый парк, д. 6
Владимир Буйлов, очень содержательно и информативно! Давно решил для себя, что если надумаю совершить сделку со своей недвижимостью в поселке, то сотрудничать буду с Владимиром. Уж очень причастных к крылатой пехоте уважаю! А если серьезно, то убежден, что работать надо с риэлтором, у которого пристреляна та или иная "площадка". С уважением и проч.!
 
Последнее редактирование:

Владимир Буйлов

+7 (925) 001-11-11 Риэлтор
Партнер
Регистрация
16 Июн 2015
Сообщения
835
Адрес
Коммунарка дом 20А
Владимир, а на Ваш взгляд, какой из новых районов может поконкурировать с Коммунаркой или даже обойти ее, ну и в чем?)
Если вы говорите про новые районы, которые расположены за мкад, - то
Честно говоря, не вижу таких.
Но вопрос ваш, думаю заключается не в этом,
А в том, где цена вырастет быстрее, если входить сейчас в котлован...я прав? )

Если да, то - вот те проекты, которые лично мне очень в свое время приглянулись:
а) Новое Домодедово от ЛСР
б) Внуково от Самолета
Здесь центром притяжения являются аэропорты,
В ЛСР был очень хороший вход, для квартир с отделкой, + небольшая разница в арендном платеже, если сравнивать с той же Коммунаркой, при цене входа в бетон в 1.5-2 раза ниже,
Несмотря на существенно большую удаленностью по М4 (20 км от мкад): в 2015-ом я сдавал там однушки, на 3-4 тысячи дешевле, чем сдавались однушки в то время в Коммунарке, при цене входа чуть выше 2 млн. руб. (с отделкой)

2) Что касается Внуково, - Самолет очень быстро строил(т) - мои клиенты делали по 1 млн рублей за год от котлована.
Быстрая и высокомаржинальная инвестиция.

3) В данный момент я не слежу за новыми проектами в новостройках, практически утратил к ним интерес, за исключением редких случаев, )) так как практически все время занят текущей работой с собственниками квартир.
 

Flash709

Завсегдатай
Регистрация
27 Июл 2015
Сообщения
699
Адрес
Сосенский стан, д. 10
Да,я про замкадные районы, конечно интересно где можно получить хорошие дивиденды.
Но ещё часто читаю негативные отзывы о Коммунарке, поэтому хотелось поинтересоваться может быть есть другие районы , которые могут составить ей конкуренцию, либо привзойти в чем-то...
Как вам, например, Новые Ватутинки?
 

venera2083

Пользователь
Регистрация
19 Ноя 2018
Сообщения
56
Адрес
Ул.Александры Монаховой 20.4

Вишневая

Завсегдатай
Регистрация
19 Апр 2015
Сообщения
2,358
Адрес
Липовый парк д.4 корп.3
Да,я про замкадные районы, конечно интересно где можно получить хорошие дивиденды.
Но ещё часто читаю негативные отзывы о Коммунарке, поэтому хотелось поинтересоваться может быть есть другие районы , которые могут составить ей конкуренцию, либо привзойти в чем-то...
Как вам, например, Новые Ватутинки?
Я, конечно, не Владимир, но мне в Ватутинках визуально не понравилось. Высотки в поле. Одиноко. Голо. Пусто. Брррр...
 

Flash709

Завсегдатай
Регистрация
27 Июл 2015
Сообщения
699
Адрес
Сосенский стан, д. 10
Я, конечно, не Владимир, но мне в Ватутинках визуально не понравилось. Высотки в поле. Одиноко. Голо. Пусто. Брррр...
Мы туда давно заезжали, когда на дачу ехали, нам тоже показалось поле... А вот сейчас в чатах читаю, что там народ берет квартиры и типа им так нравится там. Вот и не пойму то ли там действительно хорошо, то ли денег на Коммунарку не хватает и приходится там брать , но не признаются, а говорят , что там понравилось?)
 

s619

Активный пользователь
Регистрация
12 Апр 2015
Сообщения
248
Адрес
ул. Липовый парк, д. 6
Владимир, как всегда приятно читать поток Вашего сознания. Для разнообразия, разбавлю тему своим исключительно обывательским, не экспертным.
Flash709, Тут надо делать поправку на то, что большинство жителей НВ из регионов. На фоне той разрухи, которую они там насмотрелись, НВ отличный район. Широкие чистые улицы, опрятные дворы, всё новое, школа, сад, больница, бордюры, заборы, газоны - прямо реплика спального района Москвы середины нулевых. Не хватает только рабочих мест. (*проблема*) И это будет проблемой, если власти ещё раз поменяют планы, и метро пройдёт мимо НВ. При последнем посещении НВ бросились в глаза женщины в паранжах со стаями детей и у меня сложилось впечатление, что открыто показывающих свою религиозность людей там больше, чем в каком либо другом районе. Через 15 лет дети вырастут, заведут свои многодетные семьи и так далее..) По мне - так, если и брать в НВ- то в 2012-м по 2500 за однушку на старте. (Но если это не смущает,и есть 100% инсайд что метро там будет - то наверное ещё вырастет.) Взявшие в Коммунарке тоже получили хороший доход, но не так быстро. Соответственно, максимальный рост (и риски) - в крупных проектах в поле на старте в местах, где в будущем появится инфраструктура.
Очень сложно сравнивать с ценами внутримкадной москвы, но когда я смотрю на схему АДЦ,
https://kommunarka.moscow/pic/images/2018/11/17/KARTA-ADT-S-NALOZENIEM-S-PODPISYMI-0.5.md.jpg
которая медленно, но верно реализуется - то думаю, что префектура, больничный комплекс, библиотека, полиция, школы, детсады и общественно-деловая застройка создадут большое количество квалифицированных рабочих мест. Как правило, люди, работающие в таких заведениях, если у них всё хорошо складывается - работают там очень долго, бывает что и всю жизнь на одном месте, постепенно продвигаясь по карьерной лестнице, добиваясь новых успехов. Соответственно, многие сотрудники этих заведений, по мере того, как будут видеть, что у ни всё складывается хорошо, захотят приобрести квартиру рядом с работой. (*решение*) Например, обменять свою хрущёвку на новую готовую монолитную квартиру и тратить на дорогу в 2-3 раза меньше, не ввязываясь в новостройки, всецело посветив себя своей профессиональной деятельности. Или перестать снимать, и таки взять кредит, благо работа позволяет. Этим и отличается Коммунарка от других районов замкадной Москвы. Например, я не вижу причин, почему бы равнозначному жилью в Коммунарке не стоить так же, (а может и больше) как в Южном Бутово через 15-20 лет. В абсолютных значениях назвать цену на метры в будущем наверное, никто не сможет, так как существуют как глобальные (например увеличение фискальной нагрузки на бедные слои населения, "мировой кризис", война, курс доллара и т.д.), так и локальные (например, появление больших объёмов жилья по "реновации" с соответствующей корректировкой всех других предложений на рынке недвижимости, изменение планов правительства по освоению территорий, появление других центров притяжения рабочей силы и т.д.).
В результате, я считаю, что если оно и просядет через год - два, ввиду экономических факторов - то на долгосрок всё равно подрастёт относительно ближайших существующих районов и выражаясь языком молодого поколения: Коммунарка - РАКЕТАААА!)
ПС. Главная неразрешимая проблема, на мой взгляд - это автомобильная связанность со старой Москвой: сколько не строй - всё упирается медленную Профсоюзную и это будет всё выразительнее по мере застройки новой Москвы.
ППС. У меня не графомания, просто краткость - не мой талант.
 

Flash709

Завсегдатай
Регистрация
27 Июл 2015
Сообщения
699
Адрес
Сосенский стан, д. 10
s619, по поводу сотрудников больницы тоже считаю, что они могут значительно увеличить процент покупателей квартир в нашем районе. Но Ватутинки меня все равно ппц смущают:biggrin:
 
Сверху Снизу